Fundos Imobiliários: a situação de crédito impacta a indústria de CRIs? Veja opinião de BTG, Credit Suisse e EQI
No evento FII Summit, especialistas de BTG, Credit Suisse e EQI discutiram sobre o impacto da a situação do mercado de crédito na indústria dos FII e as perspectivas para o setor
Na abertura do evento FII Summit, organizado pela EQI, especialistas debateram a situação atual do mercado de crédito e o possível impacto na indústria dos fundos imobiliários.
O painel “Análise da situação de crédito e financiamento de mercado de capitais para Setor Imobiliário e impacto sobre a indústria de FIIs” recebeu Leonardo Magalhães, gestor de fundos imobiliários da EQI-Asset; Pedro Galvão, diretor da Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG) e Fernando Crestana, sócio associado do BTG Pactual, sob a mediação de Carolina Borges, analista de fundos imobiliários da EQI Research.
“Alguns pequenos casos vão acontecer, o mercado tem que acostumar”, entende Galvão sobre os problemas atuais de crédito, entrentados por diversos CRIs e que trouxeram prejuízos para os FIIs.
“Por isso a importância do monitoramento e do acompanhamento junto ao agente fiduciário. Tem que antecipar esse tipo de coisa”, explica Crestana, reforçando que é importante ter mecanismos para prever até mesmo casos de fraude.
“A gente tem instrumentos bastante robustos para isso na legislação brasileira”, reforça Magalhães sobre as possibilidades legais de garantir que haja um acompanhamento e atuação em caso de fraudes ou eventos adversos nos CRIs.
Como ficam os FIIs no atual cenário macroeconômico?
"Esse cenário construtivo sem dúvida nenhuma beneficia os fundos de papel, não vejo os fundos de papel perdendo atratividade”, explica Leonardo Magalhães.
“Talvez esse seja um dos melhores momentos do ponto de vista de alocação”, diz Magalhães. Em sua visão, atualmente, há necessidade de cautela com aumento do risco de crédito, em especial considerando o cenário de juros. Porém no panorama de hoje, em que os bancos desaceleram financiamentos, há chances de encontrar boas oportunidades.
Para o gestor da EQI Asset, no longo prazo, é possível considerar bons cenários para fundos de papel, inclusive para garantir ganho de capital, além de rendimentos mensais de curto prazo.
“Nesse período, a gente pegou dois ciclos completos de juros”, pondera Pedro Galvão sobre os últimos 10, 11 anos que trouxeram muito espaço para o fundos de papel. Para Galvão, a classe de ativos provou seu valor em cenários mais adversos, especialmente com uma carteira equilibrada e pulverizada.
“No Credit Suisse, a gente vê o futuro com bons olhos”, explica o diretor, reforçando que a queda de juros também é benéfica para os fundos de CRI. Há expectativa, pelo especialista, de que os juros reais sejam mais baixos. E considerando o cenário de inflação mais alta e juros mais baixos, os fundos de papel sairiam favorecidos, segundo Galvão.
“De fato, hoje quase metade do IFIX é composto por fundos de CRI”, explica Fernando Crestana, reforçando a importância atual da categoria para o setor dos fundos imobiliários. Entre as categorias mais beneficiadas pelo cenário macroeconômico atual, o especialista destaca os Fundos de Fundos.
Em relação à comparação comum entre fundos de tijolos e fundos de CRI, Crestana explica que o último tem “sempre um viés de porto seguro”, especialmente quando atrelados à inflação ou ao CDI. Isso porque, no primeiro caso, há proteção real do poder de compra do valor investido, enquanto no segundo há previsibilidade nos rendimentos.
Crescimento e diversificação dos CRIs
Para Magalhães, o perfil de devedor mudou nos últimos meses para os fundos de papel. “A gente tem visto mais emissões no nível de projetos” explica Magalhães, em oposição à emissões do passado, que envolviam multipropriedades, shoppings, hotel, entre outras, e grandes estruturas corporativas.
O gestor também reforça mudanças nas garantias, que em 2023 tornaram-se mais robustas e denotam um perfil mais conservador, com exigência de garantias mais fortes e seguras que no passado.
Galvão reforça o ponto da necessidade de garantia real, presente como regra para o CSHG. “Cada um real de CRI que a gente carrega, tem dois reais de garantia”, explica. Outro aspecto que foi ressaltado foi a importância da gestão ativa, em especial considerando os papéis escolhidos lastreados em IPCA e CDI.
Crestana destaca que, nos últimos anos, foi possível desenvolver novas formas de financiamento e expandir a indústria dessa forma, com novos setores e tendências aparecendo.
No momento de escolher um fundo imobiliário, os especialistas foram unânimes ao dizer que o dado mais importante é a gestão, que deve ser analisada a fundo pelo investidor.
