FIIs: XP destaca 14 fundos imobiliários para investir no começo do ano

A desaceleração da alta de juros no exterior e o risco fiscal no Brasil deram o tom aos negócios em dezembro. São variáveis importantes que afetam os fundos imobiliários, alertam os analistas do Research XP em relatório de apresentação da carteira recomendada desses fundos para janeiro.

No cenário internacional, bancos centrais dos EUA e da Europa decidiram reduzir o ritmo de alta das taxas, mas os juros altos em todo o mundo trouxeram o fantasma da recessão.

Os riscos geopolíticos persistem no radar e a guerra na Ucrânia prossegue, um impulso adicional pelo lado da atividade poderá vir da reabertura da China, acreditam os especialistas. Mas isso vai depender da evolução dos contágios pela covid-19 e das pressões sobre as cadeias de suprimentos, que dão sinais de arrefecimento.

Por aqui, o mercado ficou cauteloso diante das incertezas fiscais com a PEC da Transição, que liberou R$ 145 bilhões em gastos adicionais para 2023, e se preocupa agora com a trajetória da dívida pública e as medidas que o novo governo deve adotar para seu controle. Um sentimento que pressionou as expectativas de inflação e juros, avalia a equipe.

O ambiente de preocupação com as contas públicas, para os analistas, deve fazer do debate sobre o substituto do teto de gastos, uma nova âncora fiscal a partir de 2024, e da reforma tributária um dos principais temas de 2023. Fora a mudança de rumos da política econômica para setores como o de crédito e do investimento público.

Inflação acima da meta

O time de análise do Research XP prevê uma desaceleração gradual do IPCA, mas sua permanência ainda acima do topo da meta no fim de 2023.

Com a inflação superando o teto da meta este ano, com ajuda adicional da pressão fiscal, e a estimativa de que possivelmente fure o centro da meta em 2024, a expectativa é pela continuidade da política monetária dura comandada pelo Banco Central (BC).

No mercado de fundos imobiliários, pontua o relatório do Research XP, “o cenário da taxa de juros Selic no patamar de 13,75% ao ano, com possibilidade de pequeno aumento no curto prazo, permanece pressionando as cotas dos FIIs (fundos de investimentos imobiliários) no mercado secundário, principalmente os fundos de tijolo”.

Os analistas enfatizam que, diante do cenário doméstico de incertezas políticas, reiteram sua preferência por fundos imobiliários do segmento de papel (com títulos ou recebíveis indexados à Selic ou ao CDI na carteira), dado seu caráter mais defensivo.

O relatório destaca ainda que, mesmo em um cenário macroeconômico mais desafiador, o boletim da B3 segue apontando aumento de investidores pessoa física em fundos imobiliários. O número passou de 1,960 milhão em novembro, uma indicação de que esses ativos se mantêm atraentes mesmo com alta da taxa de juros Selic.

Análise da carteira diversificada

Mais da metade dos ativos da carteira (52,5%) recomendada da XP, na distribuição entre os segmentos, está alocada em recebíveis imobiliários. Em porções menores, logística fica com 12,5%; híbridos, 10,0%, lajes corporativas, 10,0%, soppings centers, 10,0% e fundos de fundos, 5,0%.

Fundos de recebíveis (52,5% da carteira) – Com bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, avalia a equipe, são ótima opção para diversificação e mitigação de risco em períodos de alta volatilidade do mercado. A perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto prazo reforça o apelo do fundo com esse perfil de carteira.

A equipe continua vendo retornos atraentes nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. “Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ (acima do indexador) devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.”

Fundos de ativos logísticos 

Peso: 12,5% – O tempo curto de construção torna menor a volatilidade, reduz o risco de execução e a oscilação nos preços, consideram os analistas. O resultado é a estabilidade da renda proporcionada por esses ativos e menor risco no curto prazo.

A equipe vê também uma perspectiva relativamente favorável para o segmento no curto prazo, pela continuidade de expansão do e-commerce, “que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas”.

Fundos híbridos 

Peso: 10,0% – São produtos que investem em mais de uma classe de ativos. Sua diversificação em tipo de ativos e inquilinos tende a tornar os híbridos um fundo com menor nível de risco.

Fundos de lajes corporativas

Peso: 10,0% – As alterações e os redimensionamentos dos escritórios em função da pandemia, na visão dos analistas, já ficaram para trás. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, avaliam, os imóveis de classes A+ e B apresentaram resiliência.

A equipe observa que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu à flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino.

Os analistas associam a retomada do segmento como um todo à recuperação econômica, quando então a vacância da cidade se reduziria e haveria movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis.  “Os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.”

Shopping center 

Peso: 10,0% - A avaliação é que, por causa do cenário macroeconômico mais desafiador, se mantém a preferência por fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, mais resilientes.

A equipe observa que “os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia”. A expectativa para o longo prazo é uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com o cenário macroeconômico do País.

Fundos de fundos 

Peso: 5,0% da carteira - São fundos que têm como estratégia a aposta na exploração de ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os fundos imobiliários listados em bolsa. Usam também a expertise de gestores para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. “O segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo atualmente”, avalia a equipe de Research da XP.

Carteira de fundos imobiliários XP

A carteira recomendada de fundos imobiliários XP é formada por 14 ativos com perfil mais defensivo. O objetivo é superar o desempenho do Ifix, índice que reflete o desempenho dos principais fundos imobiliários listados na B3. Veja a composição da carteira sugerida para janeiro.