Contrato típico e atípico? Quais as diferenças?

Os contratos são instrumentos extremamente relevantes no contexto dos fundos imobiliários (FII). São eles, afinal, que formalizam os acordos existentes entre locatários e os respectivos imóveis ocupados — incluindo as receitas que são geradas mensalmente aos cotistas.

Apesar disso, muitos investidores se esquecem de avaliar os acordos estabelecidos antes de comprar cotas de um fundo imobiliário, configurando-se em um erro básico de análise. Deve-se considerar prazo, relevância e, principalmente, a tipologia dos contratos.

Isso porque, no mercado imobiliário, existem diferentes formatos de instrumentos, sendo dois deles mais comuns: os contratos típicos e os contratos atípicos. Hoje, você vai aprender a diferença entre ambas as modalidades e qual é melhor para o seu FII.

O que é um contrato típico?

Vamos começar então pelo contrato típico, que é um dos formatos mais comuns em locações. Isso acontece porque as regras estabelecidas entre o locatário e o proprietário (no caso, o próprio fundo imobiliário) são previstas em lei. Ou seja, possuem previsão legal por meio do Código Civil.

Por regra, portanto, esse tipo de instrumento apresenta uma padronização que o torna mais fácil de ser replicado. Não por acaso, é uma modalidade de contrato muito usada em diversas atividades do cotidiano como compra e venda, prestação de serviço ou seguros.

E quais seriam as características de um contrato típico? As principais estão listadas abaixo:

• Prazo de 60 meses (cinco anos)
• Possibilidade de ação revisional no terceiro ano, reajustando valores contratuais
• Reajuste anual atrelado a um indexador econômico (geralmente IPCA ou IGP-M)
• Multa simplificada (normalmente 3 ou 6 meses dos valores de aluguel)

Contratos típicos e fundos imobiliários

Geralmente, os contratos típicos são mais comuns em dois tipos de FIIs: em shopping centers e em lajes corporativas. Esses ativos possuem características mais simples, podendo servir facilmente a outros tipos de locatários. Desta forma, os instrumentos não exigem maior complexidade.

Imagine, por exemplo, uma loja da sua marca favorita ou um escritório comercial. É claro que, ao surgir uma troca de inquilino, algumas modificações serão necessárias. Mas, ao menos em um contexto geral, não há grande complexidade da obra.

Neste ponto, vale observar que os fundos de shoppings costumam oferecer um contrato de participação, uma modalidade em que o inquilino paga um aluguel mensal fixo e ainda uma participação sobre as vendas. Na prática, é uma forma de aproveitar o bom desempenho do lojista, mas sem abrir mão da tipicidade do instrumento.

O que é um contrato atípico?

Já um contrato atípico é todo instrumento não previsto no Código Civil, sendo acordado entre duas partes sem previsão legal. Não confunda essa definição mais técnica como sinônimo de ilegalidade: eles possuem a mesma validade jurídica de contratos típicos, com a diferença de que podem incrementar condições específicas e personalizadas, desde que respeitando as normas básicas da lei.

Normalmente, apesar da sua atipicidade, os pontos de destaque desse tipo de contrato costumam ser padronizados para os fundos imobiliários. Abaixo estão as principais características do instrumento:

• Prazos extensos (superiores ao período de cinco anos)
• Ambas as partes abrem mão da ação revisional
• Multa de todos os aluguéis futuros pendentes, trazidos a valor presente
• Reajuste anual atrelado a um indexador econômico (geralmente IPCA ou IGP-M)

Contratos atípicos e os fundos imobiliários

Como você pode ter percebido ao avaliar as características dos contratos atípicos, esse é um tipo de instrumento orientado para o longo prazo. A validade extensa e a alta multa rescisória tendem a fazer com que ambas as partes cumpram sua vigência.

Por esse motivo, são instrumentos mais comuns em acordos para ativos mais específicos e que exigem personalização. É o caso de galpões logísticos, de universidades, hospitais e até mesmo agências bancárias.

Ao contrário do que mencionamos anteriormente para lojas e escritórios, a sua adaptação a um novo locatário não é tão simples. Isso porque a estrutura costuma apresentar características operacionais muito específicas, fazendo com que os contratos atípicos ofereçam maior segurança para ambas as partes.

Contrato típico vs. contrato atípico: qual é melhor?

Embora o ser humano goste de definições óbvias para uma escolha, precisamos ponderar algumas situações práticas. No entanto, já adiantamos que um cotista de FII deve dar preferência fundos imobiliários que apresentem contratos atípicos. Você já vai entender o porquê.

O primeiro fator que deve ser analisado é a receita originada pela cobrança de aluguel. Esse é, afinal, o grande atrativo do negócio para um investidor de fundos imobiliários. E, neste ponto, os contratos atípicos oferecem uma maior segurança para os dois lados do acordo.

Isso porque, como já mencionamos, os ativos são mais complexos e personalizados. Sendo assim, nem proprietário, nem inquilino, querem correr riscos. Logo, a multa contratual e o longo prazo dificultam a solicitação de um distrato.

Na prática, esse é o melhor cenário para o cotista. Suponha que o locatário de um galpão logístico com contrato atípico resolva sair do imóvel. Ele precisará arcar com todos os aluguéis até o vencimento contratual. Ou seja, ainda que o ativo fique momentaneamente vago, o fluxo financeiro seguirá com entradas recorrentes.

Os riscos dos contratos atípicos

Ao mesmo tempo, é importante mencionar duas ressalvas em relação ao instrumento atípico. A primeira delas é que não se permite a ação revisional. E por que isso pode ser um risco? Porque se o contrato é firmado em um momento ruim da economia, talvez os valores de aluguel fiquem baratos ao longo da vigência — e vice-versa.

Além disso, pode ser um fator negativo também caso o fundo imobiliário tenha um inquilino problemático, que deixe de honrar com o pagamento dos aluguéis. Neste caso, existe a chance de entrar com uma ação de despejo, mas o processo pode demorar.

Ademais, alguns dos tipos de imóveis que utilizam dos contratos atípicos possuem o que se chama de função social. Ou seja, eles possuem uma importância para a sociedade. Os dois principais exemplos disso são os hospitais e os imóveis educacionais. Sendo assim, ainda que estejam com pagamentos atrasados, o juiz pode decidir a favor do inquilino, gerando um problema de longo prazo.

De qualquer forma, geralmente esses riscos são amplamente compensados pela previsibilidade de receitas que os contratos atípicos oferecem. Portanto, para o cotista de fundos imobiliários, esse tipo de instrumento tende a ser mais interessante.

Como analisar os contratos dos fundos imobiliários?

Agora que você já entendeu bem todo contexto dos contratos típicos e atípicos, podemos dar maior atenção ao que cometamos lá no começo do artigo: a importância de analisar os instrumentos antes de investir em um fundo imobiliário.

O primeiro ponto de atenção é a composição contratual do FII. Não há nenhuma obrigatoriedade de que os gestores possuam apenas uma das modalidades contratuais. Sendo assim, é válido entender o modelo empregado junto aos locatários.

Na sequência, fique de olho em relação aos vencimentos. Isso é muito importante, pois um fundo pode parecer seguro ao apresentar 100% dos contratos atípicos, mas e se todos os instrumentos encerram em três meses? Você pode se deparar com uma vacância generalizada que vai fazer com que os rendimentos sejam diretamente afetados.

Ainda em relação aos prazos, caso o fundo possua contratos típicos, as ações revisionais são importantes também. Elas, afinal, podem modificar o volume de receitas do fundo. Vale mencionar que as revisionais não são necessariamente ruins para o cotista: elas podem ser positivas, aumentando o valor do aluguel. O risco está diretamente associado ao momento econômico do país.

Por fim, não se esqueça de avaliar a qualidade dos locatários do fundo imobiliário. Contratos atípicos com bons inquilinos são ótimos. No entanto, de que adianta um contrato de 10 anos com uma empresa que você sabe que está enfrentando sérios problemas financeiros? Na prática, é grande a chance de lidar com calotes.

Ficando atento a esses pontos, você certamente estará apto a realizar boas escolhas para investir em fundos imobiliários. Lembre-se de que, antes de comprar a sua cota, é essencial entender tudo que envolve um FII — e não olhar apenas para os rendimentos, pois eles podem ocultar fragilidades do fundo.