Como montar uma carteira de investimentos de FIIs?

Ao longo das últimas semanas, nós trouxemos uma série de análises envolvendo as diversas categorias dos fundos de investimentos imobiliários (FII) que podem participar da composição de uma carteira de investimentos.

Em meio a tantas alternativas, é possível que você se sinta um pouco perdido em relação a onde investir. Para cada grupo, afinal, encontramos diferentes vantagens e riscos. Para quem ainda está começando a aportar nessa classe de ativo, a variedade pode se converter em uma complicação.

Se esse é o seu caso, não se preocupe. Hoje, nós preparamos um guia completo para ajudá-lo a montar uma carteira de FIIs. Preparado? Então vamos lá!

Como montar uma carteira de investimentos com fundos imobiliários?

Como esperamos que você saiba, não existe uma "receita de bolo" para uma carteira de investimentos. Felizmente, nós temos uma série de produtos no mercado financeiro que permitem a criação de objetivos completamente diferentes.

Além disso, devemos ponderar também cada perfil de investidor. Pessoas mais conservadoras, avessas ao risco, tendem a preferir segurança. Outras, mais arrojadas, aumentam sua exposição à renda variável em busca de rentabilidade. Neste momento, não temos mais informações sobre os seus objetivos, o que impossibilita uma "carteira ideal".

Isso não significa que não podemos te ajudar. Seguindo este passo a passo, você estará apto a traçar a sua própria estratégia e montar uma carteira de investimentos de fundos imobiliários.

Etapa #1 - Defina o seu objetivo

Montar uma carteira de fundos imobiliários não é muito diferente do que você já faz (ou deveria fazer) em relação a todo portfólio. Sendo assim, tudo começa na avaliação de dois pontos fundamentais: o seu objetivo como investidor e o cenário macroeconômico.

Vamos começar pelo que já apresentamos neste artigo, isto é, o perfil de investidor. Ao contrário do que muitas pessoas imaginam, isso não é apenas um formulário burocrático exigido pelas corretoras. Ele é, na prática, a maneira pela qual você deve organizar a alocação do seu patrimônio, definindo uma exposição para cada classe de ativo.

Neste contexto, os fundos imobiliários conversam muito bem. Eles oferecem rendimentos mensais, assim como acontece na renda fixa, embora não seja uma renda garantida. No entanto, os preços das suas cotas oscilam de maneira semelhante às ações, embutindo um risco que não pode ser ignorado.

Levando tudo isso em consideração, a primeira etapa é justamente definir a parte do seu patrimônio que será usada em ativos de renda variável. Essa é a parcela que você pode destinar, entre outros ativos, aos fundos imobiliários.

Etapa #2 - Considere o cenário macroeconômico

Ainda em termos de alocação dos seus investimentos, é preciso considerar os seus objetivos. Você quer a tranquilidade de saber que o patrimônio será sempre crescente? Então os FIIs não são tão recomendados: o seu foco está na segurança, algo que os fundos imobiliários não podem garantir.

Veja abaixo o que aconteceu com o IFIX (índice que simula uma carteira com os principais FIIs do mercado) no começo de 2020. Repare com houve uma forte queda em curto intervalo de tempo. O gráfico completo, com datas e rentabilidade, pode ser visto no TradingView.

Ou seja, por mais que os fundos imobiliários permitam uma certa previsibilidade de renda (que não é garantia), eles embutem um risco de renda variável. Seja qual for o seu objetivo como investidor, isso precisa ser ponderado em uma carteira de investimentos com fundos imobiliários.

E esses objetivos não podem ignorar o cenário macroeconômico. Em 2020, por exemplo, temos a menor taxa de juros da história no Brasil, algo que afeta negativamente boa parte dos títulos de renda fixa. Assim, caso você foque apenas em segurança, pode ter juros reais negativos. Em outras palavras, os rendimentos podem não cobrir sequer a inflação.

É preciso, portanto, equacionar objetivos, perfil de investidor e cenário macroeconômico para montar a sua carteira de investimentos. Caso contrário, você poderá ficar decepcionado com os resultados obtidos.

Etapa #3 - Considere a diversificação setorial dos seus FIIs

Acredito que agora você já entendeu a importância de definir a composição da sua carteira de investimentos, nós podemos avançar para a próxima etapa: a diversificação dos seus fundos imobiliários.

Lembra-se daquele raciocínio de não colocar todos os seus ovos na mesma cesta? Ele segue valendo para os FIIs: você precisa utilizar os diferentes segmentos de acordo com os objetivos. 

Ao comprar apenas um fundo imobiliário, acabamos com uma exposição elevada a um único setor e, por vezes, a um único ativo. E se algo ruim acontecer com esse imóvel? Pois é, toda sua carteira de FIIs será fortemente impactada.

Para essa tarefa, novamente uma análise deve ser feita antes de comprar qualquer ativo, mas desta vez com uma abordagem microeconômica, com relação direta ao posicionamento geográfico e estratégico dos ativos.

Para ajudá-lo nesse sentido, fizemos abaixo comentários sobre cada segmento. Não deixe de ler as ponderações já considerando onde você ficará mais confortável investindo, pois a nossa próxima etapa é justamente definir a alocação em cada setor.

Shopping center

Os shoppings são uma excelente porta de entrada para o iniciante na hora de compor uma carteira de investimentos. Isso porque eles são ativos bem conhecidos do público, sendo um ambiente comum de lazer.

Em termos de investimentos, são imóveis mais resilientes pela variedade de inquilinos e setores. Como raramente temos uma crise sistêmica (como, ironicamente, acontece justamente agora), a diversificação é um ponto positivo. Esses ativos têm alta exposição aos ciclos econômicos na medida em que abriga majoritariamente operações de varejo.

Veja nossa análise completa sobre fundos de shopping center.

Lajes corporativas

Os fundos de lajes corporativas são imóveis que abrigam escritórios. Também são muito expostos aos ciclos econômicos na medida em que a cobrança de aluguel tende a ser menor em períodos de recessão — algo que impacta diretamente o resultado do fundo.

Aqui, você tem uma menor diversificação do que em shoppings, embora um mesmo imóvel possa abrigar mais de uma empresa. A localização em bons pontos, como a Avenida Faria Lima, em São Paulo, é um diferencial importante na reposição de vacância.

Veja nossa análise completa sobre fundos de lajes corporativas.

Logísticos

Os fundos logísticos são imóveis utilizados para a gestão e armazenamento de produtos das empresas. Os melhores ativos ficam localizados em pontos estratégicos, próximos às principais rodovias do país. Aqui, estão tanto os galpões logísticos, como também imóveis industriais.

Um ponto positivo do segmento é que, pela finalidade estratégica, os contratos são atípicos, garantindo maior previsibilidade de receita. Por outro lado, boa parte dos ativos são monousuários, isto é, possuem apenas um inquilino no espaço.

Veja nossa análise completa sobre os fundos logísticos.

Recebíveis mobiliários

Os fundos de recebíveis são os famosos "fundos de papéis". Eles permitem que você invista em renda fixa com uma rentabilidade mais atrativa, especialmente por meio dos CRIs, um ativo pouco acessível ao investidor individual.

Pela característica dos ativos que compõem o seu portfólio, a rentabilidade do fundo tende a acompanhar as taxas de juros. Com a Selic na sua mínima histórica, atualmente os rendimentos não serão os melhores. Tendem a se beneficiar de taxas de juros mais elevadas.

Veja nossa análise completa sobre os fundos de recebíveis.

Agências bancárias

Como o próprio nome já sugere, são fundos cujos imóveis são destinados a sediar agências bancárias. Por ter como inquilino os grandes bancos, oferecem alta segurança nos recebimentos — ou você imagina Itaú, Bradesco e Banco do Brasil dando calotes?

Apesar da alta rentabilidade, os fundos de agências bancárias oferecem um risco a ser monitorado para os próximos anos, com vencimentos contratuais. Com o crescimento do atendimento online e das fintechs, podem sofrer quedas significativas de preço se os instrumentos não forem renovados.

Veja nossa análise completa sobre os fundos de agência bancárias.

Desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento são FIIs que investem na construção e exploração dos imóveis (seja por meio de locações, gerando renda, ou até mesmo pela comercialização dos ativos).

Pelo fato da atividade envolver maior risco, a sua rentabilidade costuma ser mais atrativa. Ao mesmo tempo, há grande exposição ao ciclo econômico, assim como acontece com o mercado imobiliário. Por vezes uma construção começa com a economia aquecida, mas fica pronto apenas na recessão.

Veja nossa análise completa sobre os fundos de desenvolvimento.

Etapa #4 - Distribua a diversificação setorial dos FIIs

Como você viu, existem diversas categorias de fundos imobiliários e a sua carteira de investimentos de FIIs deve contemplar algumas delas. Portanto, novamente é necessário dividir o seu capital em partes, alocando uma parte diferente em cada setor.

Lembra-se daquele valor que você definiu para investir em fundos imobiliários? Ele deve ser repartido nos segmentos que apresentamos acima, de acordo com os seus próprios objetivo. Veja abaixo um exemplo disso:

• 30% em fundos de shopping
• 25% em fundos logísticos
• 20% em fundos de recebíveis
• 15% em fundos de lajes corporativas
• 10% em fundos de desenvolvimento

Você não precisa (nem deve) seguir essa divisão aleatória, mas perceba como ela contempla diversos setores e permite a diversificação da sua carteira de investimentos em fundos imobiliários.

Caso ainda não tenha tanto capital para comprar cotas de diferentes setores, uma alternativa é buscar os fundos de fundos (FOFs). Eles investem em múltiplos fundos de investimentos e permitem uma diversificação intrínseca.

Etapa #5 - Escolha os ativos que farão parte da sua carteira de investimentos

Agora você já sabe a parte do seu capital que será usada em fundos imobiliários, assim como a organização setorial da sua carteira de investimentos, o próximo passo é selecionar os ativos que serão comprados.

Vale lembrar que cada setor possui diversos fundos imobiliários e você também pode diversificar neste sentido, comprando mais de um FII da mesma categoria, desde que respeitando a sua estratégia de alocação. Assim, a sua exposição ao risco de um ativo torna-se ainda menor.

E como escolher os seus ativos? É preciso elencar alguns critérios. Listamos abaixo aqueles que são mais importantes e que você não pode se esquecer na montagem da sua carteira de investimentos.

• Gestora: todo fundo imobiliário tem uma empresa gestora. Verifique o seu histórico, se o fundo em questão tem algum destaque no site oficial, quais são as taxas cobradas (administração e performance) e a sua comunicação.
• Relatórios: os fundos imobiliários produzem relatórios mensais comentando os principais acontecimentos do mês. É outra forma de avaliação, conferindo as informações compartilhadas e se os dados são atualizados. Na crise, por exemplo, muitos relatórios ganharam um tópico específico. É uma demonstração positiva de preocupação com o cotista.
• Portfólio: jamais compre um fundo imobiliário porque um amigo indicou ou porque você viu uma recomendação no YouTube. Entenda os imóveis que fazem parte do fundo, a sua localização (atente-se ao que comentamos no tópico anterior) e, principalmente, se há diversificação. A análise de portfólio é a etapa mais importante na seleção de fundos imobiliários para a sua carteira de investimentos.
• Indicadores: os FIIs divulgam mensalmente uma série de indicadores, permitindo comparações como preço, rentabilidade das cotas, rendimentos distribuídos, vacância e inadimplência, por exemplo. São extremamente úteis na tomada de decisão. Aproveite para comparar a rentabilidade mensal dos aluguéis distribuídos para entender o prêmio de risco do investimento.

Deu para entender como montar uma carteira de investimentos de FIIs?

Ufa! Terminamos todas as etapas para a montagem da sua carteira de investimentos de FIIs. No começo pode ser trabalhoso, mas você logo se habituará com o processo e poderá comprar ótimos ativos.

Por fim, queremos deixar uma dica final: não olhe apenas para rentabilidade na hora de investir em fundos imobiliários. Esse é sim um indicador importante, mas nos diz muito pouco sobre o fundo em si. Por vezes, altos retornos aparecem porque o FII em questão possui também um alto risco. Verifique todas as questões que apontamos antes de realizar um aporte.

Seguindo todas as etapas que listamos com calma e, claro, acompanhando seus fundos imobiliários com frequência, você será capaz de montar uma excelente carteira de investimentos com fundos imobiliários.