Com menos espaços, Fundo imobiliário de agências bancárias entra em xeque

O ano de 2021 representou mais um banho de água fria no cenário de agências bancárias do País, arrastando com elas o Fundo de Investimento Imobiliário (FIIs) de agências bancárias, colocado em xeque.

Se entrar numa agência bancária já deixava no ar um certo clima de melancolia, com tanto espaço físico para tão pouca gente e mobília, a pandemia acelerou ainda mais esse processo.

O Brasil terminou 2021 com 18.302 agências bancárias. São 2.351 a menos do que o registrado no início da pandemia, segundo dados do Banco Central do Brasil (BC), no início de 2020.

Com isso, mais do que a mudança de um setor, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de agências bancárias estão em apuros. Principalmente olhando para o horizonte do segundo semestre de 2023, quando vence a maioria de contratos.

Fundos imobiliários de agências bancárias em atividade

Atualmente, a B3 conta com apenas quatro FIIs de agências bancárias em operação: Banrisul Novas Fronteiras (BNFS11), BB Progressivo II (BBPO11), BB Renda Corporativa (BBRC11) e Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) — sendo que este último, de agências da Caixa, ampliou o foco para o varejo.

Nos últimos anos, não houve nenhuma novidade nesse setor, com nenhum novo fundo. Além disso, algumas empresas decidiram não fazer cobertura desse tipo de fundo, como a XP.

"O movimento de criação dos FIIs focados em agências bancárias se deu mais fortemente nos anos de 2011 e 2012. De lá para cá, muita coisa mudou. A digitalização do setor fez com o fechamento de agencias se tornasse quase uma normal. Grande parte das transações hoje em dia é feita de forma digital", contextualiza Luis Nuin, analista da Levante, em entrevista. "E tudo indica que as instituições financeiras vão seguir nesse caminho de otimização".

Como funciona o Fundo imobiliário de agências bancárias?

Primeiramente, é preciso compreender que a maioria dos bancos não é dona dos imóveis onde funcionam as agências. Com isso, os FIIs surgiram como uma opção de operação: os fundos são os donos dos imóveis que, por sua vez, locam os espaços para os bancos. É feito, então, um contrato com o fundo para usar a área com a central de atendimento aos clientes, com funcionários, caixas eletrônicos e outros serviços financeiros pertinentes.

Os FIIs de agências bancárias, assim, surgiram como uma opção interessante de investimento. Havia uma clientela fiel e fixa, que também está interessada em manter um bom relacionamento com os fundos — isso sem falar que os imóveis ficam geralmente em áreas comerciais e movimentadas, garantindo uma boa margem aos investidores. Por outro lado, os bancos também viam benefícios em movimentar os fundos e não comprar imóveis.

Fundos imobiliários de tijolos e fundos multi

Além disso, dentro dessa modalidade de fundo de investimento, existem outras duas classificações: os fundos de tijolos e os fundos multi. No primeiro caso, são aqueles fundos que investem em imóveis físicos e que já estão prontos para serem locados. Já os fundos multi, também conhecidos como fundos mono, são aqueles com vários imóveis em carteira (multiativos), mas são alugados quase sempre para apenas um banco (monoinquilinos).

Assim, no final das contas, os investidores em FIIs de agências bancárias lucram de duas maneiras: com os rendimentos de aluguel e com a possível valorização das cotas do fundo.

"Os bancos, visando deixar os balanços menos pesados, vendiam suas agências e alugavam na sequência, em contratos mais longos. A operação é chamada de 'sale and leaseback'",

Desempenho

Olhando para um horizonte de um ano para cá, dos quatro fundos com agências bancárias no portfólio, três apresentaram queda — com BBPO11 e BBRC11 liderando as perdas. Apenas o Banrisul Novas Fronteiras não apresentou queda, tendo um ganho modesto de 1,23%. No entanto, se olharmos o acumulado do ano e o desempenho nos últimos seis meses, todos eles apresentaram retração.

Fundos	Acumulado de 2022	Seis meses	Um ano
Banrisul Novas Fronteiras FII	-0,23%	-0,48%	+1,23%
BB Progressivo II	-1,07%	-16,68%	-19,19%
BB Renda Corporativa	-6,92%	-10,36%	-20,01%
Rio Bravo Renda Varejo	-5,04%	-12,92%	-15,33%

"O desempenho até agora foi satisfatório. O que temos que olhar é daqui pra frente", comenta Ricardo Teixeira, coordenador do MBA em Gestão Financeira da FGV, em entrevista por telefone ao Portal Mais Retorno.

Segundo ele, está acontecendo uma transformação no mercado. "Em um determinado momento, era muito importante ter agências próximas. Às vezes, tinha duas ou três agências seguidas, no mesmo quarteirão. Hoje, não é mais um diferencial. As pessoas estão usando a internet para transações bancárias e os bancos querem que você vá menos na agência. Existe um espaço para bancos desmobilizarem agências próximas para, assim, encontrarem agências mais adaptadas às suas necessidades".

No entanto, engana-se quem pensa que esses fundos já estão fragilizados ou algo do tipo: hoje, esses quatro FIIs somam cerca de 120 mil cotistas e um patrimônio líquido da ordem de R$ 3 bilhões.

Futuro do Fundo imobiliário de agências bancárias

Com a digitalização dos serviços financeiros e a falta de interesse de bancos em manter ou ampliar o número de agências bancárias, esse tipo de fundo se torna cada vez mais uma dúvida. Ainda que gere dividendos com as agências restantes que pagam aluguel e os imóveis mantenham seu valor, investidores ficam com um pé atrás. Afinal, será que ainda vale a pena investir em fundos de investimento imobiliários focados em algo fadado a morrer?

Parte das preocupações se concentram em movimentações para 2023. "A possibilidade de devolução de muitos imóveis a partir do vencimento dos contratos é um risco crescente. A tendência não é favorável, então, o segmento de agências bancárias vai perdendo relevância, dia após dia. A grande maioria dos contratos de locação dos ativos nas carteiras dos fundos vence entre 2022 e 2023", continua Luis Nuin, analista da Levante.

Além disso, há a perspectiva de que esses fundos se transformem, fundindo com outras opções de “fundos de tijolos” — shoppings centers, escritórios corporativos e galpões logísticos, por exemplo. Em 2020, o segmento contava ainda com os fundos Agências Caixa (AGCX11) e Santander Agências (SAAG11). O primeiro foi transformado no FII Rio Bravo Renda Varejo, enquanto o segundo foi incorporado pelo RBVA11 no ano passado.

Os que não fizerem isso, vão buscar novas saídas. "Agências menores vão diminuir de número e talvez a gente precise de agências maiores e mais bem equipadas. E é um mercado muito bom, com bons pagadores, com potencial", diz Ricardo Teixeira, da FGV. "Os fundos já estão de olho nessa movimentação. Estão pesquisando quais são as áreas e quais as dimensões das agências, variando de bairro para bairro. Eles precisam estar à frente do mercado imobiliário".