BDRs de Reits: um ativo para investir em imóveis dos EUA

Não é mais novidade que a diversificação de investimentos é uma boa estratégia para que o investidor possa mitigar os riscos para o seu patrimônio. No entanto, essa recomendação não se aplica apenas para as diversas classes de ativos, mas também sobre as suas respectivas geografias.

Uma vez que o Brasil é um país emergente e com um ambiente político bem conturbado, é muito importante ter uma parcela dos seus investimentos em uma economia forte, como são os Estados Unidos.

O próprio ano de 2021 trata de deixar isso claro para o investidor brasileiro. Enquanto as bolsas globais batem máximas históricas, mostrando uma excelente recuperação econômica, por aqui a turbulência interna vem despencando a precificação das nossas companhias — ainda que elas venham apresentando resultados excelentes.

Portanto, a diversificação geográfica é essencial. E um dos caminhos para atingir esse objetivo é investir em imóveis americanos, algo que é possível por meio dos REITs.

O que são REITs?

REIT é uma abreviação para Real Estate Investment Trust que, em resumo, é uma espécie de "fundo imobiliário dos Estados Unidos". Contudo, registre-se, é justamente o inverso: os nossos FIIs que foram baseados na estrutura dos REITs.

Na prática, o Real Estate Investment Trust é uma empresa constituída para investir no setor imobiliário. Os lucros são majoritariamente compartilhados com os seus acionistas como distribuição de dividendos.

A dinâmica dos REITs é, de fato, extremamente similar aos fundos imobiliários. Isso vale, inclusive, para a forma pela qual essas empresas geram lucro aos seus investidores. Em resumo, são três estratégias comuns:

• Equity: a maior parte dos REITs é baseada na exploração de imóveis físicos. São os fundos de tijolos americanos.
• Mortgage: neste caso, as empresas não investem em imóveis, mas sim na dívida imobiliária. É o caso de hipotecas ou recebíveis imobiliários, por exemplo. Equivalem aos nossos fundos de papel.
• Hybrid: em alguns casos, um Real Estate Investment Trust pode mesclar as duas estratégias anteriores. Dessa forma, a empresa é considerada híbrida.

Além da estratégia, um REIT também deve se enquadrar às regras estabelecidas pelos Estados Unidos para estar enquadrado na modalidade. Em resumo, essas são as principais:

• Ao menos 75% do patrimônio da empresa deve estar alocado no segmento imobiliário.
• A empresa deve distribuir ao menos 90% do seu lucro tributável aos seus acionistas.
• Obrigatório que existam ao menos 100 acionistas.

REITs vs. fundos imobiliários: quais são as diferenças?

Como talvez você tenha percebido, temos várias semelhanças entre REITs e os nossos fundos imobiliários. No entanto, existem diferenças sensíveis que não podem ser ignoradas pelos investidores.

A primeira delas, talvez a mais relevante, é a forma pela qual cada classe de ativo é constituída do ponto de vista jurídico. Por aqui, os FIIs são organizados em formato de fundo de investimentos, enquanto que um Real Estate Investment Trust é uma empresa.

Isso significa, entre outros fatores, que um REIT pode tomar dívida para realizar seus investimentos. A alavancagem, embora seja um bom recurso quando utilizado de maneira adequada, eleva bastante o risco do investimento.

Outro ponto relevante é que os REITs são estruturas mais maduras do que os nossos fundos imobiliários. Desta forma, eles oferecem uma maior variedade em termos de categorias. Por lá, você pode investir em setores como condomínios, florestas e infraestrutura, por exemplo. Além disso, a quantidade de ativos é muito maior.

A distribuição dos rendimentos também apresenta algumas diferenças. Em primeiro lugar, a distribuição mínima obrigatória é ligeiramente diferente (90% nos Estados Unidos, enquanto que o Brasil adota 95%). A tributação obedece o sistema de cada país sendo que, ao menos até o momento em que este artigo foi produzido, havia isenção sobre os rendimentos pagos para Pessoa Física no Brasil.

Por fim, mas extremamente relevante, os dois produtos estão inseridos em economias distintas. Isso significa que, ao investir em um REIT, você também estará exposto ao cenário imobiliário dos Estados Unidos e à variação cambial do dólar.

BDR de REITs: como investir no mercado imobiliário americano no Brasil?

Agora que você já conhece a dinâmica dos REITs, talvez esteja interessado em investir nessa classe de ativos. Em teoria, a melhor maneira de acessar o mercado imobiliário dos Estados Unidos seria ter o acesso às bolsas americanas, que é onde as empresas estão listadas.

No entanto, sabemos que essa nem sempre é uma opção prática para o investidor brasileiro. Por mais que existam diversas corretoras que disponibilizam o serviço, nem todos se sentem confortáveis em ter mais uma plataforma para controlar.

A boa notícia é que já existe uma maneira simplificada para realizar esse tipo de investimento. Trata-se do BDR, uma sigla para Brazilian Depositary Receipts. Um certificado de depósito, negociado na bolsa brasileira, que replica o desempenho da empresa escolhida.

Há, claro, uma limitação de oportunidades. Não são todos os REITs americanos que estão listados na B3. No entanto, há uma boa variedade que já permite o seu investimento no setor com grande facilidade. São, afinal, mais de vinte ativos.

Abaixo, deixamos uma lista com alguns dos REITs negociados por aqui e seus respectivos tickers. Importante sinalizar que não se trata de uma recomendação de investimento.

• Boston Properties (BOXP34)
• Digital Realty Trust (D1LR34)
• Duke Realty Corp (D1RE34)
• Equity Residential (E1QR34)
• Federal Realty Investment Trust (F1RI34)
• Kimco Realty Corp (K1M34)
• Public Storage (P1SA34)
• Realty Income Corp (R1N34)
• Simon Property Group (SIMN34)
• Vornado Realty Trust (V1NO34)

Vale a pena investir em BDRs de REITs?

Como vimos ao longo do artigo, investir em BDRs de um Real Estate Investment Trust é uma forma para quem deseja obter diversificação geográfica, acessando o mercado imobiliário dos Estados Unidos.

A diversificação é sempre válida, desde que você entenda os motivos pelos quais está utilizando cada classe de ativo. Não é diferente para os REITs. É essencial entender qual é o perfil da empresa, qual é o seu segmento de atuação e, principalmente, os riscos envolvidos nesse tipo de investimento.

Assim como qualquer tipo de investimento, existem vantagens e desvantagens. Entre os pontos positivos dos REITs, podemos destacar a diversificação geográfica, o acesso a uma economia sólida e a exposição cambial ao dólar. Receber dividendos em uma moeda forte não é nada ruim, concorda?

Entretanto, os riscos também existem e não devem ser ignorados. Não se esqueça de que um REIT é uma empresa e pode tomar dívida, algo que pode ser um fator desafiador em momentos de recessão econômica. Além disso, uma vez que há distribuição da maior parte dos lucros, essas empresas possuem maior dificuldade de crescimento do que aquelas que retém os ganhos para novos investimentos.

De qualquer forma, essa é mais uma oportunidade de investimento que mostra como a nossa bolsa de valores vem evoluindo ao longo dos últimos anos. E, se fizer sentido para os seus objetivos financeiros, pode contribuir com a diversificação do seu portfólio.