5 melhores indicadores para sua carteira de fundos imobiliários

Os fundos imobiliários podem ser uma opção interessante de aplicação para quem pretende ter exposição ao mercado imobiliário, mas não vai comprar nem vender um imóvel. É uma modalidade estruturada em vários tipos de imóveis, em diferentes formatos, e que também envolve riscos. Por isso, precisa ser conhecida em detalhes para a escolha do tipo mais adequado de ativo.

Cabe destacar também que verificar alguns indicadores de fundos imobiliários é uma tarefa imprescindível, especialmente para aqueles que buscam otimizar o retorno dos seus investimentos. Logo, eleger o melhor fundo não se trata de um trabalho instintivo e depende de métricas, que de fato podem contribuir para uma escolha adequada.

Isso porque, equivocadamente, uma parcela considerável de investidores verifica apenas a rentabilidade, deixando de analisar outros fatores que podem fazer toda diferença no longo prazo. Pensando nisso, neste post vamos te mostrar o que são, como funcionam, quais sãos os tipos e que indicadores de fundos imobiliários devem ser analisados. Boa leitura!

O que são e como funcionam os fundos imobiliários?

Os Fundos Imobiliários são formados por ativos vinculados ao mercado imobiliário. Neles, os investidores compram ou vendem cotas que se valorizam ou desvalorizam, de acordo com o desempenho dos ativos que estão em sua carteira. Os fundos, por sua vez, conectam indivíduos interessados em fazer aportes no mercado imobiliário com empresas do setor que precisam de financiamento.

Os fundos contam com gestores que definem em que ativos os recursos dos investidores serão alocados e traçam toda sua estratégia de investimento. Os administradores, por sua vez, defendem os interesses dos investidores ao fiscalizar se a gestão está seguindo o que a legislação determina.

Vários ativos imobiliários podem compor a carteira de um fundo, tais como:

• Imóveis residenciais ou de varejo;
• Galpões de logística;
• Lajes corporativas;
• Sedes empresariais;
• Shopping centers;
• Hospitais; ou
• Títulos de dívida imobiliária.

Além de ser aquele que faz as alocações e promove eventuais alterações na composição do fundo, os gestores acompanham de muito perto as oportunidades de mercado, a fim de buscar a valorização do seu patrimônio.

Nem sempre o resultado é positivo, de todo modo, a rentabilidade ou perda será repassada às cotas e, em consequência aos participantes. Os ganhos ou prejuízos serão proporcionais ao número de cotas que cada um possui no fundo.

Quais são os principais tipos de fundos imobiliários?

De modo geral, pode-se destacar algumas modalidades de fundos imobiliários, sendo as mais comuns os fundos de renda, recebíveis, desenvolvimento, fundos, lajes comerciais e galpões logísticos. A seguir, conheça mais detalhes sobre cada um deles.

Fundos de Renda

Os fundos de renda, também conhecidos como fundos de tijolo, são aplicações muito comuns no mercado imobiliário. Consistem basicamente em lajes corporativas, hospitais, escolas, hotéis, dentre outros empreendimentos físicos que geram receita para o fundo, seja por meio de aluguéis, vendas, serviços.

As cotas desse tipo de fundo imobiliário são negociadas por meio da Bolsa de Valores.

Fundos de Recebíveis

Também chamados de fundos de papel, os fundos de recebíveis não têm os mesmos ativos dos fundos de tijolo, que geram as receitas extras.

Nesses fundos, as empresas do setor que necessitam de financiamento para os empreendimentos imobiliários emitem títulos, os Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRIs. Esses papéis vão compor a carteira do fundo e, na prática, o empreendimento acaba sendo o lastro, a garantia do negócio.

Outros papéis como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias, ambas utilizadas para captação de recursos no segmento, também poderão ser colocadas na carteira desses fundos. O valor das cotas vai variar de acordo com o sucesso da operação e do empreendimento.

Fundos de Desenvolvimento Imobiliário

Resumidamente, os chamados “fundos de desenvolvimento imobiliário” são formados a partir de aportes em projetos imobiliários. Sua rentabilidade será gerada a partir da venda ou arrendamento dos empreendimentos depois de prontos. Esses fundos investem na compra de terrenos visando o lucro com a construção e posterior venda dos imóveis.

Essa modalidade de FII embute um grau de risco mais elevado quando comparada às demais. Isso porque na incorporação imobiliária, uma gama de problemas poderá surgir, como atrasos nas etapas de construção do imóvel, descumprimento do cronograma financeiro, dificuldades jurídicas em relação a licenças ambientais, entre outros riscos que são transferidos aos cotistas.

Em contrapartida, a probabilidade de retorno é ainda maior do que as demais. Além disso, outro ponto relevante é que, em geral, fundos de desenvolvimento tendem a contar com a proteção da Renda Mínima Garantida (RMG), que possibilita aos investidores ter uma rentabilidade base durante a etapa de construção dos imóveis.

Fundos de Fundos (FoF)

Fundos de fundos são formados pela compra de cotas de outros fundos de investimento. Chamados de FoFs, ou Funds of Funds, essa modalidade é muito popular, sobretudo entre os investidores menos experientes. Um FoF imobiliário é, então, um fundo imobiliário que comprou cotas de outro fundo imobiliário.

Os FoFs contam com algumas vantagens exclusivas, embora também haja desvantagens que precisam ser igualmente consideradas.

Em relação às vantagens dos FoFs, destacam-se duas principais: a diversificação e a simplicidade com a qual os investimentos podem ser realizados. Se por um lado ao aplicar em um fundo de fundo os cotistas têm acesso a muitas oportunidades de investimento — já que raramente os ativos são direcionados apenas em um mercado —, por outro, até mesmo pessoas pouco experientes podem obter êxito nessa categoria.

Além disso, essa é uma opção interessante para quem dispõe de pouco tempo para fazer a gestão adequada de sua carteira de investimentos. Dessa forma, ao aplicar em fundos de fundos, o cotista está delegando ao gestor a função de definir quais fundos de investimento têm melhor perspectiva de retorno para compor a sua carteira.

Galpões logísticos

Popularmente chamado de fundos de logística, o lastro é composto por galpões industriais e pontos de logística. Em geral, os ganhos são gerados pela valorização dos ativos ou, ainda mais comum, por meio da locação dos imóveis.

Em outras palavras, os galpões logísticos são uma espécie de fundo no qual seus ativos estão direcionados a empresas que tenham, por exemplo, um grande processo de logística, como um e-commerce que precisa do espaço para despachar produtos aos consumidores finais, por exemplo.

Vale ressaltar que a maior parte das companhias não dispõe de recursos suficientes para comprar ou construir este espaço, já que se trata de um investimento muito elevado. Sendo assim, a operação consiste na participação do Fundo Imobiliário que compra os imóveis, para alugá-los depois às empresas e suas atividades.

Indicadores importantes para analisar um fundo imobiliário

Fundos imobiliários costumam ser investimentos de longo prazo que precisam ser considerados em suas diversas peculiaridades. Existem alguns indicadores que podem ser úteis na hora de analisar qual a melhor opção em relação aos seus objetivos.

Para ajudá-lo nessa tarefa, a seguir vamos demonstrar algumas das características mais importantes sobre cada um deles. Saiba mais!

Vacância dos imóveis

É possível medir a qualidade e o nível de interesse do público em um imóvel por meio do período de vacância, ou seja, por quanto tempo o mesmo fica desocupado. Este é um dos indicadores para fundos imobiliários mais importantes a ser analisado, uma vez que existe uma ligação direta entre a ocupabilidade e o retorno de um investimento em imóveis.

Assim, a taxa de vacância é um dos principais indicadores de viabilidade de investimento. É importante ter em mente que, se um imóvel está sempre ocupado, isso quer dizer que o interesse pela área e pelo imóvel está em alta. Investimentos em fundos imobiliários costumam depender diretamente desse interesse.

Espaços bem localizados, com acesso fácil a outros espaços de interesse, são aqueles que detêm maior atrativo. Se o fundo de investimento comprou um imóvel em área comercial, por exemplo, o acesso a serviços especializados ou mesmo a outros estabelecimentos pode ser um diferencial.

Da mesma forma, áreas direcionadas ao ambiente privado e familiar podem se beneficiar e despertar o interesse se tiver acesso fácil a serviços básicos como saúde, educação, mercados, academias, entre outros. A porcentagem de unidades vacantes no imóvel depende diretamente desses outros benefícios.

Dividend Yield

Outro indicador importante para analisar o retorno de um fundo imobiliário é o cálculo do Dividend Yield ou o Rendimento do Dividendo. Este indicador mensura os valores pagos aos cotistas e corresponde ao do valor do dividendo em relação ao valor atual da cota.

O Dividend Yeld não é o mesmo para todos os fundos de investimento, ou seja, o indicador pode variar de fundo para fundo obedecendo a algumas particularidades. A vacância do imóvel, assim como os níveis de inadimplência em relação a aluguéis, tudo isso tende a afetar o valor dos dividendos e, portanto, do Dividend Yeld.

Pela legislação, os fundos imobiliários estão obrigados a distribuir, na forma de rendimentos, de no mínimo 95% dos lucros auferidos a cada semestre, com base no balanço semestral do FII. Geralmente, eles são distribuídos a cada mês.

Entretanto, a maioria dos Fiis preferem distribuir os rendimentos mensalmente.

Valor patrimonial

Como o próprio nome indica, o valor patrimonial corresponde ao valor dos ativos, dos imóveis, que estão na carteira. Trata-se de um dos indicadores mais importantes para analisar um fundo imobiliário, sua viabilidade e as projeções de lucro das cotas.

Assim, o valor patrimonial tem relação direta com o patrimônio líquido que é a soma dos bens e direitos de propriedade do fundo. O valor patrimonial compreende o valor líquido, porém não o valor passivo total que se refere aos deveres e obrigações. Assim, com a fórmula abaixo fica mais simples calcular o valor patrimonial. Confira:

VP = PL / Número de cotas

Onde:

• VP: Valor patrimonial
• PL: Patrimônio líquido

Para uma análise mais abrangente do indicador de valor patrimonial é importante se atentar para os relatórios dos FII, além das notas explicativas sobre os valores reais do investimento, afinal, algumas informações podem parecer contraditórias. Um exemplo disso é que fundos imobiliários que possuem bons indicativos, geralmente possuem valor de mercado abaixo do esperado.

Desta forma, atentar-se para as informações mais detalhadas possíveis pode ser uma forma de ter uma ideia bastante precisa acerca da viabilidade dos fundos de investimento de interesse. Outra possibilidade é analisar as projeções futuras desses fundos e ver como os números estão sendo mensurados.

Cap Rate

A análise do Cap Rate é essencial para o investidor em fundos imobiliários, afinal, esta ferramenta se ocupa em mensurar os valores adquiridos pelos aluguéis a serem pagos por inquilinos. Desta forma, esta ferramenta se ocupa das possibilidades que o investidor pode ter no futuro com a compra de cotas de determinado fundo imobiliário.

Para que esse cálculo seja melhor compreendido vamos analisar um caso hipotético: Existe um imóvel avaliado em R$ 500 mil. O aluguel mensal é de R$ 5 mil, sendo que ao final de um ano o valor acumulado em aluguéis é de R$ 60 mil. Nesse caso, o cap rate será de 12%.

Os fatores levados em consideração para a análise e cálculo do cap rate são: o aluguel de um determinado imóvel; e o valor em que esse imóvel possui no mercado. Assim, de posse desses fatores, é possível fazer o cálculo desse indicador. Analise o exemplo a seguir:

Um investidor em potencial tem em mãos as seguintes informações acerca de um investimento em fundo imobiliário que é do seu interesse.

Se um imóvel possui 200 metros quadrados, sendo que esse empreendimento foi avaliado no mercado por R$ 2 mil, e o valor do aluguel da região em que o imóvel se encontra está em R$ 2 mil ao mês (R$ 2 mil dividido por 200 metros quadrados = 10/metros quadrado / mês). Portanto, a taxa de capitalização (Cap Rate) deverá ser analisada da seguinte forma:

Cap rate mês = R$ 2mil / R$ 300 mil = 0,006 = 0,6% ao mês

Cap rate ano = cap rate mês x 12 = 0,6% x 12 = 7,2% ao ano

Pronto, o Cap Rate deste investimento é 7,2% ao ano.

O valor do cap rate é sempre calculado acima das taxas da inflação.

Área Bruta Locável (ABL)

Como o próprio conceito indica, a ABL ou Área Bruta Locável é o cálculo da área disponível para locação, ou seja, é feito um levantamento abrangente de todos os espaços disponíveis para esse fim. Cada país tem sua fórmula para análise desses espaços disponíveis e, no Brasil, o cálculo é feito em metros quadrados.

Alguns parâmetros são levados em consideração ao fazer a análise da ABL. Um deles é mensurar as áreas construídas, ou seja, aquelas que estão preenchidas por construções de alvenaria ou materiais diversos destinados ao mesmo fim. Em suma, espaços destinados ao uso.

Outra opção é o cálculo por área privativa ou particular, ou seja, aquele espaço utilizado exclusivamente pelo inquilino, sendo que ao pagar o aluguel aquele espaço se torna pessoal por determinado período. No Brasil, essa é a forma de cálculo mais utilizada.

O cálculo da ABL é essencial para a análise do fundo imobiliário de interesse, afinal, trata-se da mensura do tamanho do imóvel e, consequentemente dos espaços disponíveis para o aumento de lucro. Assim, essa forma de medição é utilizada nos mais diversos espaços como galpões industriais, shopping centers, imóveis comerciais, entre outros.

Taxas de administração e gestão

Todo fundo imobiliário precisa ser gerido por profissionais competentes que possam investir os valores de seus cotistas e cuidar para que esses ativos promovam lucros substanciais. Sendo assim, esses gestores precisam ser pagos, o que acontece mensalmente e pode ser conhecida como taxa de administração.

Além da taxa de administração, é importante colocar na ponta do lápis as taxas que são cobradas para se tornar um investidor de fundo imobiliário. Todos esses valores devem ser previamente analisados, levando-se em consideração que cada fundo possui suas taxas e valores devidos à administração do fundo.

Gestão ativa e passiva

Outros indicadores importantes para fundo imobiliário são os conceitos de gestão ativa e gestão passiva. No primeiro caso, a ideia é superar o índice de referência, ou seja, a cada mês o interesse dos gestores é buscar ativos que possam ser mais rentáveis e bater seus próprios recordes.

Por sua vez, a gestão passiva busca apenas manter os lucros harmonizados com aqueles dos índices de referência. Assim, os investimentos são feitos usualmente em um fundo apenas, sendo que a busca maior se dá por fundos que não apresentam tantas variações e que mantenham uma lucratividade mais certa.

Existe uma grande diferença na pressão exercida sobre a gestão ativa e sobre a gestão passiva. No primeiro caso, a pressão se dá pela quebra de recordes, por lucros e investimentos que sejam maiores do que o índice comum. No segundo caso, a pressão é ligeiramente menor e a busca se dá por investimentos mais confiáveis.

Em todo caso, os tipos de gestão são indicadores das escolhas dos fundos e a análise desse indicador é importante para compreender quais são as projeções de lucro para o futuro, além de constituírem mais uma ferramenta no momento da escolha.

Conclusão

Fundos imobiliários costumam atrai investidores mais interessados em investimentos no longo prazo, afinal, é muito comum que esses fundos sejam direcionados a imóveis ainda em fase de construção, ou seja, existe um prazo para que os lucros comecem a ser substanciais.

Desta forma, esse tipo de investimento acaba sendo uma aposta no futuro que perpassa pela análise de cada um dos indicadores apresentados acima, assim como também de uma análise mais profunda sobre desenvolvimento de espaços de moradia e de trabalho. Cálculos e índices são indicadores importantes nesse caso.

Assim, esperamos ter auxiliado com os detalhes mais técnicos acerca das diferentes ferramentas indicadores indispensáveis na análise de um fundo imobiliário. Agora, se pretende dar mais um passo e começar a investir melhor neste mercado, não deixe de conferir nosso treinamento avançado Dominando Fundos Imobiliários para aprender mais sobre esses e outros indicadores.