Lojas Âncora (FIIs de Shopping)
O que são lojas âncoras?
Em um shopping center existem diferentes tipos de lojas, cada qual com a sua característica e importância dentro do mix. Uma dessas classificações é das lojas âncoras. Essas são as grandes lojas de um shopping, apresentando geralmente uma metragem superior a mil metros quadrados.
Apenas para que você conheça mais sobre essa divisão, abaixo listamos os principais tipos de lojas que você encontrará no mix dos shoppings. Especialmente se você investe em fundos imobiliários (FIIs) de shopping, esse é um tema importante.
- Lojas âncoras: são as grandes lojas de um shopping center. Por regra, são áreas que ocupam mais do que 1.000m² dentro do empreendimento.
- Megalojas: são lojas grandes e representativas, mas menores do que as lojas âncoras. Por convenção, a metragem desse tipo de loja fica entre 500m² e 999m². Acima disso, claro, a unidade passa a ser uma âncora.
- Satélites: são as pequenas lojas de um shopping center, com tamanho inferior a 500m². Apesar da menor metragem, elas são a maior representação em termos de quantidade de lojistas dentro do mix.
- Conveniência e serviços: essas lojas também são categorizadas como lojas satélites, contudo é normal que os shoppings analisem de maneira separada em função de localização e função específicas no empreendimento.
- Área de lazer: embora geralmente com metragem acima de 1.000m², algumas áreas destinadas ao lazer dos visitantes também merece atenção especial. É o caso de um cinema ou de um teatro, por exemplo.
Qual é a importância de lojas âncoras para os shoppings?
A principal atribuição das lojas âncoras para um empreendimento comercial é de fluxo, isto é, atração de usuários. O nome da categoria vem justamente do seu papel de ancoragem para levar visitantes ao local.
Por essa característica, a escolha das marcas que serão usadas na composição das lojas âncoras dos shoppings precisa ser rigorosa e pensando diretamente no público-alvo. Isso, novamente, é muito importante a se pensar se você é um investidor de FIIs de shopping center.
E quais seriam essas grandes lojas? Estamos falando de marcas consolidadas e bem conhecidas do público geral. São exemplos disso C&A, Renner, Centauro, Kalunga, supermercados (Carrefour, Extra e Pão de Açúcar, por exemplo), Preçolândia e muitas outras.
Além disso, enquanto cotista de FIIs de shopping, fique sempre atento a quais marcas ocupam o espaço de lojas âncoras. Isso porque, a depender da localização, podem surgir marcas fortes na região, mas que não são tão conhecidas nacionalmente. O importante é que esses grandes espaços sejam destinados às lojas que tenham capacidade de gerar fluxo.
Como avaliar as lojas âncoras dos FIIs de shopping?
Já pensando em termos de investimentos em FIIs de shopping center, há mais detalhes que os cotistas devem avaliar além do nome da marca ou a quantidade de lojas âncoras presentes no empreendimento.
Um ponto importante a monitorar está em termos de vacância. Como ocupam grandes áreas, a saída de uma loja de grande porte pode impactar diretamente o indicador. Assim, você deve estar atento a isso na hora de julgar uma área vaga como problemática ou não.
Outro fator fundamental no contexto dos FIIs de shopping são os valores cobrados de aluguel. Naturalmente que, assim como no caso da metragem, a inadimplência é fortemente impactada caso uma loja âncora atrase seu pagamento.
Por outro lado, você pode estar se perguntando por que os FIIs de shopping não usam apenas de lojas âncoras, dado o porte das empresas, certo? A questão está na rentabilidade do empreendimento.
Justamente pela força da marca, essas lojas possuem maior poder de barganha e os custos por metro quadrado da cobrança de aluguel ficam bem abaixo do praticado em lojas satélites. Além disso, pela ocupação especial, não permitiram um mix de lojas completo aos visitantes.
Portanto, um bom fundo imobiliário de shopping center precisa ser capaz de gerir bem o seu portfólio, mesclando diferentes formatos de operações e garantindo a saúde financeira do empreendimento
