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Qual a melhor estratégia para investir na retomada imobiliária?

Por:
10/03/2020

Qual a melhor estratégia para investir na retomada imobiliária?

Dois fatores fizeram com que o ano de 2019 fosse considerado como o ano da retomada imobiliária:

  1. O fim da incerteza eleitoral: as pessoas ficam mais receosas em tomar decisões financeiras que envolvam grandes valores quando existe muita incerteza;
  2. A queda da taxa de juros para o menor patamar da história: o que favorece não só o mercado imobiliário, mas também o próprio financiamento imobiliário.

Um ano depois, ainda vale a pena investir nesse setor? A resposta é sim, pelo simples fato de todo mundo precisar de um lugar para morar.

O que muda é a forma como cada um chega nesse objetivo.

Imóveis

Hoje, um imóvel para alugar já é mais rentável que o CDI (referência do mercado financeiro) e as taxas reais pagas pelos títulos públicos atrelados ao IPCA, de longuíssimo prazo.

Usando a média de locação de dezembro de 2019 como exemplo, trata-se de 4,73% ao ano (corrigido pelo IGP-M, que captura inclusive a desvalorização cambial do período) quando comparado com o juro real de 3,24% pago pelos títulos Tesouro IPCA+ com vencimentos em 2035 e 2045.

Apesar da diferença no retorno, a aquisição direta de um imóvel, na retomada imobiliária, possui algumas desvantagens:

  • Alto valor inicial, o que inclui a taxa de corretagem (6%), o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) de 3%, no caso de São Paulo, além dos custos cartoriais;
  • Risco de vacância ou inadimplência, quando se possui um único imóvel;
  • Impostos sobre o imóvel e os custos de manutenção e depreciação;
  • Tributação pelo Imposto de Renda (IR), que pode alcançar uma alíquota de 27,5% dependendo do valor do aluguel recebido mensalmente, caso o detentor do imóvel seja uma pessoa física.

Adicionalmente, é preciso conhecer bem o mercado e a região se o investidor pretende obter ganhos por meio da valorização imobiliária.

Dito isso, se esse perfil não é para você, os fundos imobiliários seriam a segunda opção a se levar em conta.

Fundos Imobiliários (FIIs)

Amplamente beneficiados pela queda da taxa de juros, os fundos imobiliários começaram como um investimento de nicho e, aos poucos, foram ganhando popularidade, principalmente nesta retomada imobiliária.

Apenas no ano de 2019, o Ifix, índice que acompanha o desempenho dos FIIs, obteve um retorno de aproximadamente 36%, superior inclusive ao do Ibovespa, cujo retorno foi de 31,58% para o mesmo período.

Como principais benefícios, esse tipo de investimento oferece uma rentabilidade mensal isenta de IR e a possibilidade de valorização da cota.

Ele se se aplica a boa parte dos investidores:

  • Baixo valor inicial, visto que as cotas podem ser compradas aos poucos;
  • Custos reduzidos, já que muitas corretoras deixaram de cobrar a taxa de custódia, além de oferecerem descontos na corretagem;
  • A tributação só ocorre no momento da venda das cotas, onde se aplica um percentual de 20% sobre o ganho de capital (diferença líquida entre o valor de venda e o valor de compra da cota).

Opção extremamente simples, envolve a análise de alguns fatores como, por exemplo:

  • Tamanho do fundo: quando maior, mais líquido e, portanto, mais fácil de ter as suas cotas negociadas;
  • Perfil dos ativos: empreendimentos prontos e bem localizados sofrem menos chances de vacância e inadimplência;
  • Tipo de gestão: preferência por fundos que fazem a gestão ativa de seus imóveis, ou seja, compram, reformam e/ou vendem os seus ativos, sempre com o objetivo de compor uma carteira valorizada e com baixos custos de manutenção.

Os fundos imobiliários que investem em lajes corporativas geram um retorno anual acima de 6%, mas já estão com os preços bastante esticados.

Com tantos outros na mesma situação, vamos para a terceira e última opção.

Descomplicando a Bolsa de Valores

Ações de construtoras e shopping centers

Grande destaque do ano passado, o Imob, índice que representa essas empresas, alcançou o retorno nada desprezível de 70,60%.

Mas, decidir apenas com base nesse número é onde todo investidor erra. Primeiro porque retorno passado não é garantia de retorno futuro e segundo, porque nem todas as ações oferecem o mesmo potencial de ganhos.

Enquanto os shopping centers percebem a melhora financeira mais rapidamente, as construtoras dependem de um otimismo maior por parte da população para venderem as suas unidades.

Além disso, é preciso um certo critério na escolha: as construtoras e administradoras de shoppings que estão abrindo o capital agora oferecem menos histórico do que outras que superaram os anos de crise com louvor e estão mais bem preparadas.

Se ainda assim houver interesse nessas novatas, fica aqui uma dica: se atentar ao objetivo do IPO. O ideal é que a empresa levante recursos junto aos investidores para viabilizar o seu plano de investimentos, ao invés de liquidar as dívidas com os bancos ou encher os bolsos de seus fundadores.

Do que foi apresentado até aqui, todas as alternativas são válidas para a formação de patrimônio. Então, a escolha recai basicamente sobre:

  • O perfil do investidor;
  • O montante disponível para aplicar;
  • O prazo que ele pode esperar para obter o retorno desejado.

Dito isso, deixei a parte mais interessante para o final.

Um caso real na retomada imobiliária

Para quem acha que alugar é melhor do que comprar, chegou a hora de começar a pensar diferente, entenda como ocorre nesta retomada imobiliária. Esse raciocínio funcionava quando a taxa de juros de investimentos bastante conservadores gerava um retorno mensal suficiente para arcar com o aluguel.

Passados alguns anos, isso já não é mais verdade. Ainda que alguém se lembre das facilidades de se alugar via startups, que prometem inclusive a dispensa do fiador no processo de contratação, vou compartilhar aqui um caso real.

Uma mulher que fez fortuna no mercado financeiro e, portanto, tinha todo o seu patrimônio em investimentos financeiros, tentou alugar um apartamento por meio de uma startup. Acreditando na “proposta de valor” que a plataforma oferecia, ela preencheu todos os dados solicitados e enviou o seu pedido para análise.

Depois de alguns dias, ela obteve a resposta: seu cadastro foi negado. O motivo? Apesar de ela ter mais de R$ 1 milhão em aplicações que poderiam facilmente ser convertidas em dinheiro, ela não possuía imóveis para comprovar que tinha condições de pagar o aluguel.

O que fica como aprendizado desse episódio é que a inteligência artificial, que tantos se gabam em falar, ainda precisa de muito para justificar a sua fama.

Assim, havendo condições para comprar o seu próprio imóvel, não hesite em fazê-lo. Dê o máximo de entrada que puder e reduza o prazo caso o financiamento for inevitável. Ao contrário do boom que ocorreu no mercado imobiliário quando as primeiras construtoras abriram o capital, os projetos lançados no ciclo atual são muito mais coerentes em termos de preço e tipo de empreendimento.

Além disso, as condições de financiamento são melhores hoje. Financiamentos atrelados ao IPCA ou a uma taxa pré-fixada estão sendo introduzidos pela própria Caixa Econômica Federal, detentora da maior carteira de financiamentos imobiliários do país, na expectativa de que os demais bancos lancem as suas próprias versões.

Conclusão

Um ambiente de juros baixos é sempre benéfico ao setor imobiliário e com o Brasil não poderia ser diferente. A retomada imobiliária não é um modismo, visto que o ambiente de baixas taxas de juros é a realidade de boa parte do mundo atualmente.

Tendo isso em mente, as formas de se investir no setor são:

  1. Aquisição direta de imóveis;
  2. Fundos imobiliários;
  3. Ações de construtoras e administradoras de shopping centers.

Começando pela forma mais tradicional de se investir, a posse direta de um imóvel possui apelo entre as pessoas que viveram os vários ciclos inflacionários enfrentados pelo Brasil, onde os ativos imobiliários representavam um meio de se “guardar dinheiro”.

Apesar do aluguel hoje render mais que muitas aplicações conservadoras, como CDBs e títulos públicos do Tesouro Direto, o imóvel ainda assim apresenta desvantagens em relação aos fundos imobiliários e ao mercado acionário. Ambos exigem um valor menor do investidor e tributam menos, sem esquecer que minimizam os riscos de inadimplência e de vacância.

Isso não quer dizer que basta baixar um app para ganhar dinheiro. A rentabilidade de 2019 dos índices que representam os fundos imobiliários e as ações do setor imobiliário foi em função de dois fatores bastante peculiares: fim da incerteza eleitoral e redução dos juros a um patamar menor ao esperado.

Assim, para investir bem, evite concentrar tudo em uma modalidade só. No caso dos fundos imobiliários, avalie a composição dos ativos e a estratégia de gestão. Já para as ações de empresas do setor, verifique seus principais indicadores (análise fundamentalista) ao longo dos anos e acompanhe o desempenho em diferentes cenários. No caso das novatas, lembre-se: você vai investir para crescer junto com a empresa ou para encher o bolso do fundador?

Por fim, todo mundo precisa de um endereço definitivo. Alugar deixou de ser vantajoso, uma vez que os juros das aplicações já não são mais os mesmos. Faça as contas e, havendo a possibilidade de comprar o seu próprio imóvel sem grandes malabarismos, siga em frente. Os preços estão muito mais razoáveis hoje e os financiamentos também.

Compre pelo conforto que ele lhe propiciará e não pela ostentação:

 “As coisas que você possui acabam possuindo você.”

Clube da Luta

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Sobre o autor

  • Nohad Harati
  • Possui MBA em Finanças e LLM em Direito do Mercado Financeiro (ambos pelo Insper/SP). É gestora de uma carteira proprietária, além de ser responsável por um Family Office.

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