Fundos Imobiliários

O ano de 2020 está quase terminando e muita coisa mudou. Porém, o que poucas pessoas se deram conta é que completamos um ano de aprovação da Reforma da Previdência.

Sem ainda considerar os juros extremamente baixos que passaram a valer por conta da pandemia, uma simples simulação no site do INSS apresenta alguns dados que todos deveriam atentar, principalmente se estiverem na faixa etária dos 50 anos.

Esse é o grupo que muito provavelmente se encaixa nas regras de transição caso tenha começado a contribuir no início da vida profissional. A ele são dadas duas opções:

Simulações desse tipo obviamente não levam em conta a recente explosão de gastos públicos e as suas implicações fiscais. Dependendo das decisões de Brasília para os próximos 2 anos (manter o rigor fiscal ou favorecer a reeleição presidencial), existem grandes chances de um novo corte na aposentadoria em 2026.

Mas nem tudo está perdido.

Fundos imobiliários

“Replicar” um modelo de previdência é algo bastante factível via fundos de investimento imobiliário (FIIs). Tal como nos planos privados, ao final do período de acumulação, o investidor pode:

Se os primeiros fundos imobiliários possuíam algumas restrições em termos de ativos ou localização geográfica, hoje já existe um leque bem maior de opções, começando por algumas alternativas que logo podem fazer parte da carteira de qualquer investidor.

Fundos residenciais

Eles são um aprimoramento da ideia um tanto antiquada de se constituir uma carteira de imóveis residenciais para se viver de renda.

Essa estratégia sempre teve uma limitação óbvia: o pouco poder de fogo do investidor individual, afetando diretamente a rentabilidade (“cap rate”) de sua carteira de imóveis:

Cap rate = (aluguel mensal X 12 meses) / valor do ativo

Assim, quanto maior o valor pago no ativo (denominador), menor o retorno esperado quando comparado a outros imóveis de características semelhantes.

É fato que as boas aquisições dentro dos grandes centros urbanos se tornaram um privilégio para poucos. Afinal, existe uma correlação negativa entre as taxas de juros e os investimentos em imóveis. Quando a primeira cai, o valor do segundo sobe.

A crise de 2015 e 2016 também não facilitou as coisas. Se até 2015, 93% do estoque de moradias era adquirido para uso próprio, esse percentual foi reduzido para 67% em 2019.

Vantagens

Nos fundos residenciais, os ganhos se materializam de 2 formas:

  1. Compra de imóveis que já geram renda, mas que podem se beneficiar de uma gestão profissional;
  2. Incorporação de novos empreendimentos, onde o conhecimento detido pelo fundo sobre o mercado imobiliário se une à expertise das construtoras, gerando a valorização adicional que se refletirá nos preços das cotas conforme as obras são concluídas.

No primeiro caso, trata-se da compra de mais de 50% das unidades para que o fundo busque eficiências na administração, seja atuando de forma mais incisiva nas decisões do condomínio, seja via um controle maior de gastos.

Isso permite flexibilidade e agilidade para determinar a melhor combinação entre locações comuns, firmadas por contratos, e as que assemelham às diárias de hotéis (“short stay”), cuja rentabilidade é maior.

Já no segundo caso, para compensar a falta dos dividendos dos projetos em fase de incorporação, o fundo financia a obra, adquirindo os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) dos empreendimentos selecionados e recebendo a remuneração acordada até que as unidades sejam entregues. Ao final de 3 anos, os imóveis prontos podem ser vendidos ou alugados.

Esse arranjo entre os fundos e as incorporadoras reduz de forma significativa os custos de comercialização dos apartamentos (montagem de stand de vendas, corretagem, entre outros), aumentando as chances de êxito de um projeto desenvolvido dentro desse tipo de parceria.

Fundos de varejo

O que grandes grupos varejistas como Pão de Açúcar e lojas Pernambucanas possuem em comum? Ambos estão vendendo parte de seus pontos comerciais, bastante valorizados, para os fundos de investimento imobiliário.

A estratégia em si não é nova mas se popularizou conforme as empresas monetizam os ativos que já possuem. No “leaseback” (algo como “alugar de volta”), os imóveis são vendidos e posteriormente locados para os antigos proprietários.

O objetivo é aumentar o caixa das empresas, seja para reforçar a operação digital, reformar lojas ou reduzir o endividamento. Já pelo lado dos fundos imobiliários, é uma forma de se arrematar negócios mais resilientes e com contratos de longo prazo (de até 16 anos, em alguns casos).

Nesse tipo de transação, é comum que se estipule um adicional sobre o aluguel, calculado com base em um percentual sobre as vendas, tal como ocorre dentro dos shopping centers, o que incrementa o mesmo “cap rate” citado anteriormente.

Isso só é possível porque a equipe de gestão avalia de forma minuciosa todos os elementos que identificam um bom alvo para aquisição:

Diversificação

Fazer a renda futura crescer em um ambiente desafiador como o atual exige muito mais do que selecionar uma ou outra categoria. Por conta disso, os outros fundos de investimento imobiliário, com ativos de logística e lajes comerciais de regiões valorizadas da cidade de São Paulo, podem compor uma excelente carteira.

Para quem prefere delegar essa tarefa, os fundos de fundos (FoFs) imobiliários atendem bem, visto que cabe a um especialista fazer a melhor alocação entre as várias categorias, selecionando inclusive os “fundos de papel”, mais complexos por deterem ativos de crédito privado (LCIs e CRIs, citados anteriormente).

É justamente assim que as famílias multimilionárias investem boa parte de suas fortunas.

Conclusão

Enquanto todos tentam equilibrar as contas, uma ameaça maior aparece no horizonte. Trata-se da previdência social, cujo benefício tende a ficar menor. Ela faz parte de uma discussão mais urgente e abrangente: o orçamento de um governo que enfrenta alguns desafios, como o aumento nos juros exigidos pelos investidores e a dificuldade na rolagem da dívida.

Mesmo que a vacina venha logo, a verdade é que, para aqueles com uma idade mais avançada, sobrou pouco tempo para buscar um futuro mais tranquilo. A previdência privada, apesar de bastante vantajosa, não será muito útil nesse ponto.

Resta então buscar algo que gere uma renda mensal e, ao mesmo tempo, incremente as reservas. Se houver um benefício fiscal, melhor ainda. É para atender esse público que os novos tipos de fundos imobiliários vieram a mercado.

Os fundos de renda residencial unem o apelo da renda de unidades residenciais com o porte e a sofisticação de um fundo, com recursos suficientes não só para adquirir ativos bastante valorizados como também renovar a carteira de imóveis via a participação na incorporação de novos empreendimentos.

Os fundos de varejo, por sua vez, ganham com a aquisição de pontos comerciais que, em situações normais, dificilmente estariam à venda. Trata-se de uma excelente oportunidade para se receber a renda de pontos comerciais consolidados e geridos por grandes redes varejistas, cujos contratos de longo prazo evitam os problemas mais comuns das locações, como a inadimplência e a vacância.

Por ser um investimento bastante democrático e contar com a isenção de Imposto de Renda (IR), os fundos imobiliários viabilizam a diversificação que dificilmente seria atingida com a compra individual de cada um dos imóveis.

O tempo está se esgotando:

“Estamos nos recuperando, mas para uma economia diferente.”

Jerome Powell
Imagem do autor

Possui MBA em Finanças e LLM em Direito do Mercado Financeiro (ambos pelo Insper/SP). É gestora de uma carteira proprietária, além de ser responsável por um Family Office.


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