Incorporação Imobiliária
O que é Incorporação Imobiliária?
Incorporação Imobiliária é um meio para a realização de empreendimentos imobiliários, no qual uma incorporadora promove a construção de um imóvel composto por várias unidades autônomas, em terreno que não é de sua propriedade.
Entendendo a Incorporação Imobiliária
Para entender o conceito, partimos primeiro do termo "incorporar", que significa reunir, juntar, integrar. No caso da incorporação imobiliária, os elementos que estão sendo integrados são o terreno e o imóvel em construção.
Essa incorporação tem características específicas.
Em primeiro lugar, o imóvel deve ser constituído por unidades autônomas. É o caso, por exemplo, de um prédio de apartamentos.
Em segundo lugar, a propriedade do terreno, a princípío, não pertence a quem constrói o imóvel. Para ceder o terreno para a construção, o proprietário em geral recebe como pagamento uma das unidades autônomas.
Outro aspecto importante diz respeito à dinâmica envolvida no processo de incorporação imobiliária. Nesse processo, estão envolvidas, no mínimo, quatro figuras.
A primeira figura é o proprietário do terreno, que cede o espaço necessário para o empreendimento. A segunda é a construtora, que executa a construção do imóvel. A terceira é o cliente final, que compra as unidades autônomas. A quarta é a incorporadora, que integra as figuras anteriores.
O que é um Contrato de Incorporação Imobiliária?
Para garantir a segurança jurídica de todas as figuras envolvidas, é firmado o contrato de incorporação imobiliária.
Esse contrato é considerado um instrumento complexo, pois não é apenas um acordo entre duas partes. Na realidade, ele engloba contratos entre diferentes pessoas físicas e jurídicas, estabelecendo várias relações de obrigação.
Ainda assim, é a incorporadora que assume a maior parte da responsabilidade em relação ao empreendimento. Por exemplo, se a construtora atrasar a finalização da obra e o cliente final não receber a unidade que comprou no prazo, ele vai cobrar a incorporadora.
É por isso que a realização de incorporações é uma atividade apenas para empresas robustas, que têm condições financeiras e jurídicas de arcar com os riscos e as obrigações.
O que faz uma incorporadora?
A incorporação imobiliária, como já ficou claro, só é possível com a participação da incorporadora. Ela é responsável pela articulação do empreendimento e das figuras que participam dele.
Suas principais atribuições são: fazer estudos para identificar oportunidades de mercado; trabalhar na concepção do imóvel; determinar a viabilidade da proposta e da construção; negociar um acordo com o proprietário do terreno; liderar a venda das unidades autônomas etc.
Um ponto interessante é que algumas empresas do setor imobiliário atuam como incorporadoras e construtoras. Nesse caso, além das atividades mencionadas acima, elas também acumulam a responsabilidade pela execução da construção.
O que são Fundos de Incorporação e Desenvolvimento?
A incorporação imobiliária não é um conceito importante apenas para quem está diretamente envolvido com o mercado imobiliário. Esse conceito também interessa aos investidores em geral, pois está ligado a um tipo de FII: os fundos de incorporação e desenvolvimento.
Esses fundos são uma subcategoria dos FIIs de tijolo, fundos de investimento que negociam imóveis físicos, gerando renda por meio da venda ou da locação.
Nos fundos de incorporação e desenvolvimento, ao invés de lidar com imóveis que já estão no mercado, a carteira é composta por empreendimentos construídos do zero. Ou seja, esses fundos são uma alternativa para que os investidores possam ter participação em um empreendimento de incorporação imobiliária.
O risco desse tipo de fundo é considerado maior; por exemplo, se houver algum problema burocrático com o empreendimento, como a falta de uma licença ambiental, o investimento pode ser perdido. No entanto, o potencial de rendimentos também é mais alto.
Para as incorporadoras, os fundos de incorporação são uma solução para captar os recursos necessários e financiar seus empreendimentos, com a vantagem de transferir parte do risco aos investidores.