Home Equity

O que é home equity?

O home equity é uma operação de crédito colateralizado bastante comum no exterior. Ao aceitar como garantia o que normalmente constitui o maior patrimônio de uma família (o imóvel próprio), um banco tem condições de conceder empréstimos de altos valores com taxas bastante reduzidas.

Por não ser um tipo de financiamento tradicional no Brasil, quem tomou a dianteira para desenvolver esse segmento aqui foram as fintechs.  Sem porte para atender as exigências aplicáveis às instituições financeiras, elas se utilizam das diversas rodadas de investimento para fechar operações dessa natureza.

Por que o home equity ainda é pouco usado no Brasil?

 

Apesar do potencial desse mercado, existem alguns entraves para que ele deslanche:

Custos de contratação

O primeiro está relacionado à avaliação da garantia, o que exige os serviços de um especialista. Ele é o responsável por emitir o laudo com o valor estimado para a propriedade, com base em critérios como localização, liquidez, estado de conservação, etc.

Um outro custo associado é o próprio registro do imóvel, feito somente em cartório (esse agente não faz parte do sistema financeiro).

O Banco Central (BC), ciente dessas limitações, promete aperfeiçoamentos nesse ponto, como a digitalização de processos, para aproveitar os recursos de big data e de inteligência artificial já adotados pelas fintechs.

Compartilhamento de garantias

O segundo é em função de uma peculiaridade do país.

Em qualquer lugar do mundo, a relação entre o valor do financiamento e o valor do imóvel é definida em percentuais (70%, por exemplo).  Assim, quanto mais seguro o sistema de execução de garantias, maior o percentual concedido nas operações.

No caso do Brasil, como o poder judiciário ainda é bastante discricionário na hora de julgar as ações de retomada de bens pelos bancos, fica impossibilitado o mecanismo de compartilhamento de garantias adotado no exterior (quando um mesmo imóvel é usado em mais de um financiamento).

Para esse problema, infelizmente, não há solução à vista.

Qual a diferença entre o home equity e a hipoteca reversa?

Apesar de ambos contarem com uma garantia e serem contratados da mesma forma:

1. O interessado procura uma instituição financeira;
2. Ela faz a análise de crédito, do imóvel e a atuarial (expectativa de vida, no caso da hipoteca reversa);
3. A propriedade do imóvel é transferida, sendo o antigo proprietário responsável pelo pagamento de taxas e tributos;
4. O crédito (ou renda, no caso da hipoteca reversa) é disponibilizado de acordo com as condições contratadas.

Existem algumas diferenças entre eles:

Pagar dívidas

No caso do home equity, qualquer um pode contratá-lo desde que o imóvel esteja quitado. Dito isso, essa operação é indicada para quem possui muitas dívidas e quer trocá-las por uma só, com juros menores e prazos mais dilatados (de até 15 anos).

Complementar a aposentadoria

A hipoteca reversa, por sua vez, possui um público mais específico: idosos que gostariam de ter uma renda para complementar a aposentadoria, sem se desfazer do imóvel.

Ela pode ser contratada de diversas formas:

• Pagamentos mensais;
• Por período;
• Conforme a necessidade.

Pelo fato de prover uma renda vitalícia (e não um empréstimo), o saldo da dívida aumenta no decorrer dos anos, sendo, portanto, uma operação com amortização negativa.

Vigência da operação

Ao contrário do home equity, cujo prazo é definido no momento da contratação, na hipoteca reversa, ele se encerra com o falecimento do tomador, ocasião em que os herdeiros podem liquidar a dívida caso queiram ficar com o imóvel.

Para as demais hipóteses, válidas para ambos, o financiamento pode ser revertido:

• Na mudança de endereço, desde que o tomador quite a diferença;
• A qualquer momento, com o pagamento da dívida.

O formato final para a hipoteca reversa ainda não está definido, dado que tanto a Câmara dos Deputados como o Senado possuem projetos próprios para regulamentá-la.