FFO – Funds From Operations
O que é FFO?
O FFO, sigla em inglês para Funds From Operations, que em tradução livre significa “fluxo de caixa proveniente das operações”, é um indicador que possibilita definir o fluxo de caixa operacional de um fundo imobiliário.
Empresas desse setor utilizam essa métrica como referência para seu desempenho operacional. É possível, por exemplo, conhecer se o valor recebido em aluguéis proporciona boa rentabilidade ao negócio.
Como calcular o FFO?
Para proceder com o cálculo do FFO, basta somar o lucro líquido ajustado, a amortização e a depreciação do ativo. Com isso, podemos dizer que o FFO toma a forma de um fluxo de caixa operacional.
Veja, abaixo, a representação da fórmula do FFO:
FFO = Lucro Líquido + (Despesas de depreciação + Despesas de amortização + Perdas na venda de ativos) - (Ganhos na venda de ativos + Receitas de juros)
Disso, podemos concluir que o FFO indica qual a rentabilidade dos ativos imobiliários, sobretudo a rentabilidade dos aluguéis.
Como funcionam os Fundos de Investimento Imobiliário?
Agora que você já sabe o que é FFO, devemos passar analisar como esse indicador se aplica a análise de Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Mas primeiro, vejamos o que são os FIIs.
Os Fundo de Investimento Imobiliário são geridas por entidades administradoras, que são aprovadas juntamente ao regulamento que cria o próprio fundo. E para que o FII esteja apto a operar, é necessário obter uma licença junto a Comissão de Valores Imobiliários (CVM).
Toda a regulamentação para a atividade dos FII’s pode ser conhecida por meio da lei 8.668 de 1993, que “dispõe sobre a constituição e o regime tributário dos Fundos de Investimento Imobiliário e dá outras providências.”
No artigo 5° da referida legislação, temos a exata delimitação das atribuições das entidades administradoras.
"Art. 5º Os Fundos de Investimento Imobiliário serão geridos por instituição administradora autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários, que deverá ser, exclusivamente, banco múltiplo com carteira de investimento ou com carteira de crédito imobiliário, banco de investimento, sociedade de crédito imobiliário, sociedade corretora ou sociedade distribuidora de títulos e valores mobiliários, ou outras entidades legalmente equiparadas."
Desde que devidamente regulamentado, o fundo passar a angariar cotas de investimento para a aquisição de ativos imobiliários, como edifícios comerciais, shoppings, agências bancárias, propriedades destinadas a aluguel, entre tantas outras possibilidades.
Como o FFO é aplicado na análise de investimentos?
Como já destacado, o FFO é importante para estabelecer uma análise do fluxo de caixa operacional de um FII. Na grande maioria dos casos, a variável que figura como renda são, basicamente, aluguéis.
Aqui cabe fazer uma consideração importante que é a seguinte. O FFO mede a depreciação média dos ativos, o que está diretamente ligado a variações macroeconômicas (tenha em vista que o comportamento da economia influencia o preço dos aluguéis, por exemplo). Métricas estritamente contábeis não são capazes de medir tais variações.
Feita essa consideração, cabe destacar que o FFO é muito importante para medir:
A situação da renda imobiliária;
A longo prazo, o dividendo que o FII pagará.
Com isso, podemos afirmar que o FFO é muito útil no contexto de análises de FIIs. Aplicado de forma complementar aos métodos utilizados na área contábil, é possível conhecer a real situação dos fundos imobiliários.