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O mercado imobiliário brasileiro passou por uma das piores crises no período recente. Esse mercado é muito sensível ao PIB e como nossa atividade passou por maus bocados, os imóveis sofreram ainda mais com a queda substancial de vendas e dos preços.
No entanto, várias notícias e análises dizem que o ano de 2019 será de virada no setor e o mercado deve voltar a crescer. Já no ano passado tivemos um crescimento de vendas de imóveis residenciais.
Desenhei todo esse cenário do mercado imobiliário, pois o financiamento é a forma mais usual para fazer a compra de imóveis (independentemente de ser a melhor forma ou não).
Mas existem duas formas de fazer esse financiamento: a Tabela Price e a tabela SAC.
Isso não é exclusividade do financiamento imobiliário, mas a possibilidade de escolha entre essas alternativas é mais comum para os imóveis.
Nesse texto entenderemos como funciona cada uma das abordagens. Por isso, continue lendo para saber mais sobre:
O que é Tabela SAC
SAC não está relacionado ao serviço de atendimento ao consumidor.
Desculpe a brincadeira, mas a sigla aqui significa Sistema de Amortização Constante.
Eu imagino que essa seja a modalidade mais comum quando falamos de financiamento imobiliário, ou seja, o financiamento de longo prazo, no qual teoricamente a inadimplência é menor.
A grande peculiaridade aqui é que, como o nome já sugere, a amortização é constante. Amortização é o quanto do valor da dívida que se está efetivamente sendo abatido.
Lembre-se que em qualquer financiamento existe uma porção do que é pago que é referente aos juros.
Por exemplo, imagine que se financiou R$ 200 mil. A taxa de juros desse financiamento é de 10% a.a. (e, portanto, de 0,8% a.m.) e o prazo do empréstimo é de 30 anos.
A amortização é calculada ao se dividir o valor do financiamento pelo período (360 meses). Nesse caso, a amortização sempre será (afinal, como o sistema diz, ela é constante) de R$ 555,56.
Mas essa ainda não é a parcela que você irá pagar. Temos que considerar também, infelizmente, os juros.
O valor da parcela sempre irá variar (é uma característica desse sistema), sendo que a primeira será de R$ 2.150,38. Assim, a parte referente aos juros será de R$ 1.594,83 (2.150,38 – 555,56) nesse nosso exemplo.
Essa porção referente aos juros é calculada simplesmente aplicando a taxa mensal em relação sobre o saldo devedor. Ou seja, 0,8% de juros mensais multiplicado pelo valor que for o saldo a ser pago.
Na primeira parcela, esse valor é, obviamente, R$ 200 mil. Então, se você multiplicar a taxa mensal que achamos (0,797% para ser mais preciso) por 200 mil, encontrará justamente o primeiro valor de juros que citamos (R$ 1.594,83).
É justamente por isso que o valor da prestação vai diminuindo conforme passa o tempo. Como vai se amortizando o saldo devedor, ele fica menor e, portanto, os juros incidentes vão diminuindo também.
Assim, o que se mantém fixo é o valor da amortização. Como os juros vão diminuindo com o passar do tempo, consequentemente a prestação, que é composta por essas duas parcelas, também irá diminuir.
O que é Tabela Price
Esse talvez seja o sistema de financiamento mais comum para outras modalidades (veículos, consignado, crédito pessoal, etc.).
Aqui, a principal característica é que o valor da prestação é fixo, diferente do sistema SAC. Ou seja, você sempre pagará o mesmo valor nas parcelas do seu financiamento em todos os meses.
O cálculo do valor dos juros não muda. Ele é sempre calculado ao se aplicar a taxa ao saldo devedor. O que muda é que a prestação é fixa e, portanto, a amortização vai aumentando conforme o tempo.
O cálculo da prestação é o seguinte:
Assim, voltando ao nosso exemplo, o valor da parcela será de R$ 1.691,78 e você teria que esse valor do começo ao fim do seu financiamento. Os juros serão sempre calculados conforme descrevi. Então, a primeira parte referente aos juros também será de R$ 1.594,83.
O valor da amortização será a diferença entre o valor da parcela e o valor referente aos juros. Nesse caso, será de apenas R$ 96,95 (1.691,78 – 1.594,83) na primeira prestação.
Como a parcela é fixa e os juros diminuem conforme o tempo passa, a amortização necessariamente será maior a cada parcela.
Em resumo, a Tabela Price tem parcelas com valores fixos, sendo que o valor amortizado é pequeno no começo e vai aumentando conforme passa o tempo.
Qual a melhor alternativa?
Bem, primeiramente eu sei o quanto é difícil comprar um imóvel à vista, mas se conseguir evitar o financiamento, qualquer que seja a modalidade, seria o ideal.
Mas uma vez que estamos tratando do financiamento, é sempre recomendado pagar o menor valor de juros possível, concorda?
Para isso, é ideal que se amortize o máximo possível o quanto antes. E o formato que torna isso possível é a Tabela SAC.
Dessa forma, acredito que o financiamento por essa modalidade seja o mais adequado, quando possível. Esse sistema tem o ônus da primeira parcela ser mais elevada, mas com ele a amortização é mais rápida e, assim, os juros desembolsados são menores.
Nesse nosso exemplo, a diferença entre as duas tabelas é de aproximadamente 15% em relação ao quanto é pago de juros. Ou seja, pela tabela SAC você pagará em média 15% menos juros.
Isso tem uma lógica primária das finanças: o valor do dinheiro no tempo. Ou seja, o dinheiro tem valor ao longo do tempo, logo, quanto mais se paga antes, menos juros serão pagos.
Olhe esses gráficos para ilustrar melhor essa situação:
Os gráficos resumem bem os dois sistemas e você pode verificar que a redução do saldo devedor (onde se aplicam os juros) é mais “rápida” no sistema SAC. Com isso, o que falarei no próximo parágrafo é ainda mais verdade no sistema SAC.
Qualquer valor que possa ser utilizado para abater de forma mais rápida o saldo devedor deve ser feito, independente do sistema. Assim, os juros vão ficando cada vez menor e, portanto, o valor da parcela também diminui ou pelo menos o prazo do financiamento.
Conclusão
O financiamento imobiliário é uma alternativa de longo prazo e talvez a mais barata entre as modalidades de crédito que o mercado oferece.
Um imóvel é um bem caro, então mesmo que não seja o recomendado, o financiamento é algo que acaba acontecendo com certa frequência na maioria das famílias que queiram o adquirir.
Com a retomada desse mercado, conhecemos hoje as duas modalidades de se fazer esse financiamento: a Tabela SAC e a Tabela Price.
Na primeira, a amortização é constante e o valor da prestação varia, enquanto na segunda, a prestação será sempre a mesma.
Por amortizar mais o saldo devedor e assim pagar menos juros, eu prefiro a Tabela SAC. No entanto, a Tabela Price também tem a vantagem de ter uma parcela inicial menor.
E você? Pretende adquirir um imóvel, quer contribuir mais com o assunto ou tem alguma dúvida? Comente abaixo!
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Boa noite Felipe. Primeiramente, agradeço pelo seu post, era exatamente o que eu estava procurando. Tenho uma dúvida, talvez igual dos meus colegas aqui, apenas não ficou claro na minha mente, vamos lá! Pretendo fazer um financiamento imobiliario, para pagamento em 180 meses ( 15 anos), mas, vou antecipar parcelas, de modo a paga lo em 7 anos, quase metade do tempo, neste caso é preferível que eu entre no financiamento usando o método price ou sac? O banco automaticamente quer me empurrar a sac, mas percebo que ela tem muito juros no inicio. Eu tenho aprovação para price e sac, mas quero pagar menos juros ao banco, qual a melhor opção para o meu caso?
Estou fazendo um financiamento e a intenção é optar pela price pois irei contratar em 240 meses, mas liquidar em mais ou menos 60 meses. Sendo a liquidação antecipada a price é mais vantajosa, certo ?
Quando sobre o financiamento incide seguro e taxa de serviço
Onde esses valores entrarão no cálculo
Oi Joel!
Como são custos fixos que você paga no começo, você pode adicionar esse custo nas parcelas do primeiro período (como mais uma saída no seu fluxo de caixa). No entanto, o certo mesmo é você fazer o cálculo considerando a informação que vem do seu banco como C.E.T. (Custo Efetivo Total). Essa é a taxa de juros que já vai considerar pra você todos os custos embutidos no seu financiamento (inclusive impostos) e que você deve levar em consideração na hora de fazer as simulações.
Grande abraço e bons investimentos!
Oi Felipe, tudo bem? Estou comprando um imóvel e fazendo um financiamento de 360 meses, e pretendo quitar o mais rápido possível, em menos de 10 anos. Diante deste cenário, não seria ideal o sistema Price, uma vez que pretendo abater 24 prestações ao ano + 12, totalizando 36 prestações no ano. Fiquei muito na dúvida, me ajuda? Mesmo porque li algumas matérias que se pretendo abater o mais rápido possível o sistema price seria o ideal. Obrigada!
Oi Camilla, tudo ótimo e com você?
Olha, se você conseguir realmente seguir o seu plano e antecipar muitas prestações, a Price tende a ficar mais barata mesmo, porque você estaria eliminando muito do juros que estariam acumulados no final do financiamento.
No entanto, se você não conseguir executar seu plano e pagar apenas a parcela no mês a mês, aí a SAC vai acabar ficando mais barata no final.
Enfim, se seu plano for seguro de que vai conseguir antecipar bastante, a Price tende a ser mais interessante mesmo.
Grande abraço e bons investimentos!
Boa Noite
Fiz um financiamento imobiliário da seguinte forma:
(Imóvel [EDITADO] ) (Entrada [EDITADO]) (Juros 7.4876 +TR ) (Devo [EDITADO]) (Parcela [EDITADO])
Optei pela price pois minhas parcelas ficaram mais baixas me precavendo de uma possível mudança salarial que pode ser maior ou menor, eu vi que na SAC a amortização seria de 406,95 mensal. Na price eu só amortizo inicialmente cerca de 117 reais mensal.O que pensei, em quanto tenho uma boa renda pago as prestações e guardo no minimo 300 reais que somados aos 117 que já amortiza mensalmente eu vou la e faço uma amortização por minha conta.E meu objetivo é de amortizar no minimo mais uns 10 mil no fim do ano, enquanto eu puder é claro.Fiz um bom negocio ?
Oi Jefferson! Nesse caso o que você escolheu é uma questão estratégica mesmo e não puramente financeira. Ou seja, ter uma parcela limite garantida pra você conseguir honrar caso tenha mudanças na sua renda. Além disso, já pensando em pagar antecipadamente no final do ano para ganhar desconto nos juros e ganho na amortização.
É uma estratégia válida sim e parece fazer sentido no seu caso.
Grande abraço e bons investimentos!
Oi Me chamo Jefferson e estou fazendo um financiamento imobiliário no valor de 146.500 optei pela price pois não me aperta e consigo juntar um valor mensal paralelo para fazer amortização e reduzir meu saldo devedor mais rápido que na SAC foi um bom negocio ?
Bom dia. Se eu fizer um financiamento digamos, 20 anos, e percebo que posso pagar em 10 anos, que terei algo de entrada em torno de 10 anos, qual a melhor condição(sac/price) no caso para a antecipação do pagamento da dívida?
Oi Luiz!
A tabela Price costuma ser mais interessante quando você tem como objetivo antecipar as parcelas. Afinal, nela você paga menos juros no começo e mais ao longo de todo o prazo do empréstimo. Dessa forma, quando você antecipa a última parcela (que tem uma boa parte de juros embutidos na prestação) o valor do desconto acaba sendo maior do que o que você teria na SAC.
Grande abraço e bons investimentos!
Ótima matéria !!! SAC é realmente mais interessante. Mas tenho uma dúvida: Para um financiamento imobiliário em duas modalidades diferentes, como IPCA e TR, qual seria mais interessante ? Estou com duas propostas de financiamento possíveis: IPCA – SAC ou TR – PRICE. A curto prazo, qual seria mais interessante ?
Olá, ótima materia,
Me tira uma dúvida por favor, como seria feito o cálculo de quitação antecipada na tabela Price? Visto que você paga praticamente os juros nas primeiras parcelas e em comparação com a SAC O o juros é bem parecido no final considerando o mesmo prazo?
Olá ótima matéria, em relação a quitação antecipada, como e feito o cálculo? visto que na tabela Price você está pagando praticamente o juros no começo? E comparado no msm prazo com a SAC o juros são bem parecido no final de tudo? Muito obrigado
Oi Paulo!
Quando você antecipa o pagamento de um empréstimo/financiamento, o que você faz é pagar a última parcela trazendo ela a valor presente. Ou seja, se você está no meio do financiamento e quer quitar a última parcela, os juros terão incidido apenas a metade do período programado, sendo que a outra metade que ainda não passou, é descontada do valor da parcela final.
Fazemos assim, pois não adiantaria pagar a parcela do mês seguinte que já estaria com praticamente todos os juros embutidos.
É um pouco difícil de explicar sem um exemplo prático, por isso recomendo que dê uma olhada por aqui, onde você consegue ver o exemplo e também já existe uma calculadora para facilitar esse cálculo.
Grande abraço e bons investimentos!