Fundos Imobiliários

Apostar no mercado de imóveis é uma tarefa para investidores que estão em busca de melhores oportunidades e alternativas mais rentáveis. Para tanto, é possível obter lucro através da locação, compra e revenda de imóveis valorizados ou, fazendo aplicações em fundos imobiliários (FIIs).

Apostar nos fundos de imóveis, por sua vez, é uma alternativa mais recomendada quando comparada às demais opções, afinal, eles são administrados por instituições financeiras autorizadas a funcionar, e contam com gestores muito experientes.

A vantagem dos FIIs é a rentabilidade da operação, pois, enquanto a valorização de um imóvel tende a ser lenta no mercado tradicional, os investidores de um fundo recebem mensalmente um percentual correspondente à locação ou venda dos imóveis. 

Mas, afinal, como funciona esse tipo de investimento no mercado imobiliário?

O que são Fundos Imobiliários?

Os fundos imobiliários nada mais são do que grupos fechados de investidores que se reúnem com o propósito de fazer aportes em empreendimentos imobiliários. Para poder funcionar, os fundos precisam de um administrador — que é formado por uma estrutura jurídica simples — e são responsáveis por exercer propriedade fiduciária sobre o patrimônio do fundo.

Em outras palavras, fica a cargo dos gestores do fundo determinar onde os recursos serão investidos. A modalidade também pode ser chamada de “aplicação financeira coletiva'', já que diversos investidores podem fazer aportes no mesmo fundo, em troca dos lucros que serão obtidos através da venda ou locação dos empreendimentos.

Ainda, os FIIs são divididos em dois grupos: fundos de tijolo e fundos de papel. No primeiro grupo, os investimentos são direcionados para empreendimentos imobiliários físicos construídos ou em construção, como lajes corporativas, galpões logísticos, shopping centers, agências bancárias, hospitais, centros educacionais e demais prédios comerciais.

Já no caso dos fundos de papel, os aportes têm como objetivo a compra de títulos financeiros que estão atrelados ao mercado imobiliário, como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) ou Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). Sendo assim, a distribuição de lucros e rentabilidade advém dos resultados que esses títulos apresentam.

Tipos de Fundos Imobiliários

Os Fiis são classificados em diferentes tipos de fundos, ou seja, eles se dividem em vários segmentos. Em razão dos objetivos de cada fundo imobiliário, esta pode ser uma excelente oportunidade para diversificar ativos e construir uma carteira lucrativa. Mas, para isso, é fundamental entender como funciona cada modelo e qual estratégia se adapta melhor ao seu perfil.

Confira, a seguir, os principais detalhes sobre cada um dos fundos imobiliários mais comuns.

Fundos de Renda

Os fundos de renda são aqueles compostos por empreendimentos imobiliários e tem por objetivo a locação dos imóveis. Nessa modalidade, os cotistas recebem regularmente um percentual relativo à sua parcela de cotas nos aluguéis dos imóveis.

Fundos de Compra e Venda

Os fundos de compra e venda, por sua vez, fazem parte de uma estratégia que visa o lucro proveniente da compra e venda dos imóveis. A diferença é que a valorização do empreendimento depende do cenário econômico do país. Portanto, se trata de uma aplicação de maior risco — embora alguns fundos ofereçam a distribuição de aluguéis para garantir uma rentabilidade mensal aos investidores do fundo.

Fundos de Desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento são utilizados para construção de novos empreendimentos imobiliários. Com isso, seu objetivo é obter lucro com a venda dos imóveis. Assim, apesar de incorrer em um risco maior, esse tipo de fundo apresenta um grande potencial de rentabilidade.

Fundos de Recebíveis Imobiliários

Outro segmento para quem deseja investir no mercado imobiliário são os fundos de CRI, ou Fundos de Recebíveis Imobiliários. De modo geral, essa categoria refere-se aos títulos de renda fixa, como LCI, LH e o próprio CRI. Como aqui não existem imóveis físicos, o lucro é gerado na data de vencimento dos títulos ou a partir da negociação dos papéis que podem variar de preço entre a compra e venda dos ativos financeiros.

Fundos de Fundo

Também chamados de FOFs, os fundos de fundos são investimentos que reúnem recursos de um grupo de investidores com um objetivo em comum: obter lucro a partir da compra e venda de títulos ou de outros fundos imobiliários. O detalhe é que para fazer parte dessa modalidade, é preciso negociá-las na bolsa de valores.

Como funcionam os Fundos Imobiliários?

Os fundos imobiliários são administrados por uma instituição financeira especialista em gestão de fundos. Faz parte de suas atribuições acompanhar o desenvolvimento do mercado, bem como gerir os recursos dos próprios fundos e dos ativos que fazem parte dele. Cabe ao gestor também propor mudanças na carteira do fundo sempre que julgar necessário.

A divisão dos resultados obtidos pelo fundo, por sua vez, é repassada proporcionalmente e de forma igual para todos os cotistas. Portanto, quanto mais cotas os investidores adquirirem, maior será a tendência de receber lucros — ou prejuízo, caso não obtenha um rendimento positivo em determinado período.

Quanto rende 100 mil reais em Fundos Imobiliários?

Em resumo, tanto os lucros quanto os prejuízos de um fundo imobiliário são oriundos do desempenho dos ativos em que são alocados o patrimônio, semelhante ao que ocorre em qualquer outro tipo de investimento. Por isso, além da avaliação de riscos de um fundo imobiliário, é importante verificar os índices de rendimento, já que serão o principal indicador de lucros para o seu aporte.

De acordo com as regras estabelecidas, os FIIs devem distribuir lucros ou perdas, compulsoriamente, a cada seis meses. Porém, é comum que grande parte dos fundos paguem os valores mensalmente, observando as políticas de investimento de cada fundo. A vantagem desse tipo de aplicação está diretamente associada à isenção do Imposto de Renda para investidores que detém até 10% das cotas de um fundo, ou cotas que são negociadas na bolsa de valores.

Na prática, fundos imobiliários que pagam 0,75% de dividendos, por exemplo, terão um lucro mensal de 750 reais. Entretanto, é preciso considerar os custos fixos e a variação, já que se trata de uma renda variável. Portanto, os valores de cada cota podem oscilar para baixo, tornando os dividendos ainda menores.

Custos envolvidos

Agora que você já sabe quanto rende investir em fundos imobiliários, é hora de entender mais sobre os custos que estão envolvidos nesse tipo de operação. 

Nos fundos imobiliários é preciso pagar uma taxa de administração para a gestora do condomínio de imóveis. Além disso, caso sejam negociadas na bolsa de valores, os fundos estão sujeitos a aplicação de taxas de corretagem, custódia, etc.

Em se tratando de tributações, as vendas de cotas incidem sobre o pagamento de 20% de Imposto de Renda relativo ao lucro obtido pelo cotista. Entretanto, os rendimentos com origem nos aluguéis dos fundos são isentos de IR para pessoas físicas.

Vale a pena investir em Fundos Imobiliários?

Toda aplicação no mercado financeiro incorre em algum grau de risco para os investidores e isso não é diferente para os fundos imobiliários. Entre as principais preocupações estão o risco de "vacância imobiliária" dos imóveis do fundo, isto é, os espaços que não são locados em determinado empreendimento do fundo ou até mesmo em um conjunto deles.

Nesses casos, o impacto negativo pode comprometer consideravelmente os ganhos dos investidores cotistas, já que terão menos aluguéis para receber. Ademais, pode ocorrer desvalorizações pontuais de alguns imóveis que fazem parte da carteira, aumentando o risco de perdas.

Outros problemas comuns são a inadimplência de locações por parte dos inquilinos, riscos de liquidez e demais outros aspectos relacionados à administração do fundo, trâmites jurídicos e burocracia. Embora todos esses eventos façam parte do risco de mercado para quem investe em fundos imobiliários, trata-se de apostas que podem valer muito a pena, sobretudo quando a taxa básica de juros está em declínio.

Onde investir 100 mil reais?

Aplicar grandes investimentos pode ser uma tarefa difícil para quem está iniciando no mercado financeiro. Contudo, esse é um passo fundamental para quem deseja construir uma carteira equilibrada. Por isso, a dica é estudar sobre as opções disponíveis no universo dos investimentos, já que dessa forma fica mais fácil analisar as características e vantagens de cada modelo.

Vale lembrar que a diversificação é muito útil para quem dispõe de um capital como esses. Por isso, combinar as diferentes opções de ativos poderá ajudá-lo a ter mais sucesso em sua jornada como investidor.

Confira abaixo algumas das principais diferenças entre fundos, considerando seu perfil de investidor.

Renda fixa

Os ativos de renda fixa nada mais são do que aplicações cujo rendimento pode ser calculado a partir do momento em que são realizados os primeiros aportes. Os maiores exemplos de investimento de renda fixa são: caderneta de poupança, títulos do Tesouro Direto e fundos de renda fixa.

Além da taxa Selic, o Certificado de Depósito Interbancário (CDI) é um dos principais indexadores do mercado de renda fixa. Em resumo, o CDI trata-se de papéis que são emitidos quando uma instituição financeira busca crédito em outros bancos.

Vale lembrar, porém, que os investimentos de renda fixa podem se dar de três formas distintas: prefixados, pós-fixados ou híbridos

Enquanto o primeiro sistema informa imediatamente a rentabilidade que será paga na data de vencimento do título, os pós-fixados não determinam o índice exato, porém, estão atrelados a taxas que podem ser calculadas. Por fim, investimentos de renda fixa híbridos utilizam os dois sistemas de rentabilidade.

Renda variável

De modo geral, os ativos da renda variável possuem uma remuneração diferente. Isso porque, no momento do aporte, o investidor não saberá qual será sua rentabilidade, afinal, o mercado é imprevisível e não existe uma fórmula específica para chegar a um denominador comum.

Na prática, ao escolher comprar ações de uma determinada empresa, por exemplo, não é possível saber quais serão os preços de mercado dos mesmos ativos em um ou dois anos. Afinal, o comportamento de preços depende diretamente da disponibilidade de interesse e oferta sobre cada ativo.

Fundos Multimercados

Os fundos multimercados, por sua vez, são investimentos que incluem papéis de renda fixa e variável. Sendo assim, o grau de risco pode ser considerado, já que os investimentos de renda fixa contribuem para minimizar os riscos de perda acentuada.

Como você pode perceber, existem diversos cenários possíveis para investir 100 mil reais. Portanto, para determinar se é viável e vantajoso apostar em renda fixa ou variável, é preciso analisar os seus objetivos e perfil de investidor, bem como sua disposição em correr riscos.

Essas são as principais recomendações para investir volumes mais altos de recursos. Portanto, basta colocar nossas dicas em prática para ter mais sucesso em suas estratégias de investimento.

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