Renda Fixa

O mercado imobiliário vem ganhando destaque na economia brasileira nos últimos anos. O segmento se mostrou bastante rentável, inclusive durante a pandemia causada pelo Covid-19. Uma das principais alternativas é o CRI, investimento de renda fixa de rentabilidade alta e isenção do Imposto de Renda.

O que é CRI?

O CRI é a abreviação de Certificado de Recebíveis Imobiliários. Ele é título de renda fixa que apresenta um rendimento atrativo, principalmente quando o vencimento é de longo prazo.

Esse produto financeiro foi desenvolvido em 1997, como uma alternativa para investidores que desejavam ter segurança e liquidez ao investirem no mercado imobiliário.

Até esse ano, o sistema habitacional brasileiro contava apenas com a poupança como fonte de recursos que era a base das operações de crédito imobiliário. Ao criar os certificados de recebíveis imobiliários, possibilitou o pagamento em dinheiro a longo prazo.

O CRI pode ser adquirido diretamente ou por meio da compra dos Fundos Imobiliários (FIIs) de papel ou híbridos. Os juros na economia brasileira vêm sofrendo redução. Com base nisso, o CRI se tornou um excelente investimento de renda fixa, principalmente a longo prazo. O CRI é emitido por securitizadoras de créditos imobiliários e funciona como um instrumento para captar financeiramente o custeio do setor imobiliário.

Para ficar por dentro ainda mais sobre este tipo de investimento, temos uma série exclusiva sobre a dupla CRI e CRA:

Setor imobiliário

Em muitos casos, as empresas do setor imobiliário e de construção podem necessitar de recursos para financiar suas operações. Um desses casos é quando as companhias oferecem crédito para seus próprios clientes. Quando as construtoras fazem as vendas de imóveis a prazo, elas podem ficar sem recurso financeiro em caixa para a realização de investimentos momentâneos. Nesse momento, as empresas podem recorrer a securitizadoras para emitir os CRIs, em vez de solicitarem empréstimos às instituições financeiras.

Os CRIs são títulos de crédito privado que são emitidos e disponibilizados no mercado de investimento. Qualquer pessoa pode adquirir um CRI. Em contrapartida, as companhias emissoras pagam juros para os compradores desses papéis.

O CRI representa uma espécie de promessa de pagamento futuro em relação aos imóveis. O investidor de CRI auxilia no financiamento do mercado imobiliário, antecipando os créditos que vão recebidos pelo segmento.

Cada CRI precisa ser registrado no Banco Central do Brasil no sistema de liquidação financeiras de ativos e de registro. Esse registro facilita a negociação eletrônica e o controle do volume dos títulos emitidos.

Como funcionam os Certificados Recebíveis Imobiliários (CRI)?

O CRI funciona como um empréstimo que o investidor faz ao emissor que está ligado ao segmento imobiliário. Em troca desse empréstimo, o acionista recebe dinheiro corrigido por rendimento num data pré-determinada futura.

Para simplificar, imagine um condomínio que precisa de R$ 10 milhões para se desenvolver. Há opções de empréstimos bancários e financeiros, mas os custos são elevados. A alternativa mais barata é a emissão de CRI por meio de securitizadoras.

No entanto, o processo de securitização precisa de garantias. Os proprietários do condomínio podem oferecer parte da estrutura, como um dos edifícios que compõem o empreendimento. Cada apartamento do prédio em garantia vai ser convertido numa Cédula de Crédito Imobiliário – CCI. A securitizadora analisa e define que, por exemplo, o empreendimento terá uma taxa de 7,5% + IPCA, e prazo de 10 anos.

Dessa forma, os proprietários do condomínio vão receber o dinheiro à vista e o título de dívida será oferecido no mercado. Por fim, os investidores poderão adquirir os CRIs por meio das instituições financeiras. Se o condomínio não for capaz de pagar o estipulado pela securitizadora, ou se houver falência, os donos dos CRI vão ficar com edifício dado como garantia.

O processo de securitização depende das garantias oferecidas e do objetivo do emissor. Lembrando que o lastro do CRI só é oferecido por meio de dinheiro ou ativos imobiliários como escritórios, salas comerciais, terrenos, entre outros.

Como investir no CRI

Para investir no CRI, basta seguir os passos abaixo:

  1. Escolha uma securitizadora no mercado
  2. Abra sua conta investimento
  3. Transfira valor da sua conta bancária para essa nova conta
  4. Acesse a plataforma da securitizadora na área de ativos de renda fixa
  5. Selecione os papéis de CRI
  6. Analise a melhor opção para você, com base em investimento mínimo, prazos de resgate e rentabilidade
  7. Escolha o ativo
  8. Envie a remessa de compra

A partir daí, é só acompanhar a movimentação do CRI na sua conta. O CRI é um ativo de renda fixa que tem isenção do Imposto de Renda, com data de vencimento para resgate. Para quem deseja investir num ativo como reserva de emergência, o CRI não é uma indicação. O valor aplicado só poderá ser resgatado no vencimento estipulado pelo emissor do ativo. Isso compromete a liquidez. Resumindo, o CRI é uma aplicação em que o investidor adquire o título e precisa esperar até o vencimento para o resgate do saldo e rendimentos.

Tipos de CRI

Há dois tipos de CRI: pulverizado e corporativo.

Corporativo – O CRI se relaciona apenas com única empresa devedora. Esse modelo pode ser divido em duas categorias:

Sale & lease back: Desimobilização. O ativo está relacionado com a construção sob medida para locatários.

Built-to-suit: Construção customizada. O ativo está relacionado com a compra de um imóvel e a locação desse mesmo imóvel para o próprio vendedor.

Pulverizado – O CRI está relacionado a vários mutuários ou devedores. O CRI pulverizado pode estar atrelado a:

Nesse modelo, o risco de crédito do CRI é menor, pois ele está dividido em vários devedores.

Rentabilidade do CRI

O CRI é um título de renda fixa, em que é possível calcular sua rentabilidade. Em geral, esse tipo de aplicação paga uma taxa prefixada no ato da compra. No final do vencimento, são acrescidos rendimentos baseados nas variações de diversos índices como CDI ou inflação.

Quando o cenário econômico vive um momento de baixa da taxa de juros, as aplicações que estão atreladas ou prefixadas à inflação são mais interessantes.

Investimento mínimo em CRI

Não há um investimento mínimo em CRI. Há certificados com valores entre R$ 2 mil a 20 mil. Em geral, o aporte inicial num CRI é a partir de mil reais.

A compra do certificado pode ser feita por meio de ofertas públicas feitas pelo emissor, ou no mercado secundário disponibilizado por outro investimento.

Taxas e impostos do CRI

O CRI é um investimento com isenção de imposto de renda para pessoas físicas e IOF para pessoas jurídicas e físicas. Além disso, não há cobrança de taxa de administração.

No momento da compra, o valor do CRI é líquido. Para pessoas jurídicas, a cobrança de Imposto de renda é feita sob os rendimentos, conforme tabela regressiva abaixo:

  1. 22,5% até 180 dias corridos;
  2. 20,0% entre 181 e 360 dias corridos;
  3. 17,5% entre 361 e 720 dias corridos;
  4. 15,0% após 720 dias corridos.

Formas de rentabilidade do CRI

Como visto, o CRI é um ativo de renda fixa. Sua rentabilidade é semelhante aos outros ativos de renda fixa. Ela pode ser prefixada, pós-fixada e híbrida. As formas mais comuns de rentabilidade são:

· CDI + Spread, utilizada quando há uma tendência de queda de juros;

· % do CDI, usada quando há uma tendência de alta de juros. Em geral, a rentabilidade do CRI costuma ser superior a 100% do CDI.

· Índices de preços como Taxa Selic, CDI (Certificado de Depósito Interbancário) ou IPCA (usada especialmente para preservar patrimônio).

· Dólar

CRI com rendimento prefixado

No CRI com rentabilidade prefixada, a taxa é definida no ato da compra do título, por exemplo, 8% ao ano. O investidor saberá exatamente qual será a remuneração na data do vencimento.

CRI com rendimento pós-fixado

O CRI com rentabilidade pós-fixada é aquele que o rendimento está atrelado a um indexador da economia, como taxa Selic ou CDI. Com isso, o investidor vai receber na data do vencimento um percentual desse índice, por exemplo, 150% do CDI ao ano.

CRI com rendimento híbrido

No CRI com rentabilidade híbrida, o investidor irá receber no final da aplicação a soma de duas taxas: uma fixa e a outra pós-fixada. Por exemplo, ele pode receber 9% + IPCA.

Essa opção pode ser a ideal para o investidor que deseja ter um ganho real sobre o mercado financeiro. Além disso, essa modalidade de rendimento está presente em carteiras de créditos voltadas para investimento de longo prazo e aposentadoria.

Prazos e liquidez do CRI

O CRI é uma aplicação de longo prazo ideal para investidores com perfil moderado e agressivos que não visam rendimentos ao curto prazo.

Em geral, a data de vencimento do CRI varia entre 2 e 10 anos. No entanto, há algumas opções que podem chegar até 15 anos.

Não há resgate antecipado, portanto, se o investidor quiser negociar o CRI antes do prazo, pode fazê-lo no mercado secundário. No entanto, há um risco de mercado, devido à falta de liquidez.

O ideal é manter o CRI até sua data de vencimento.

Vantagens de investir no CRI

Por ser um título de renda, o CRI tem várias características peculiares. Ele é uma forma de diversificar a carteira de crédito, pois tem várias vantagens. As principais são:

Desvantagens do CRI

O CRI é um investimento moderado, por conta do seu risco de liquidez e de outras aplicações de renda fixa que são mais conservadoras como poupança, LCA, LCI e CDB.

O principal risco em investir no CRI é o de crédito. O emissor poder falir ou não pagar os rendimentos. Com isso, o investidor vai perder todo o dinheiro que foi aplicado. Apesar das garantias oferecidas pelas securitizadoras, o processo para recuperar o capital investido é custoso e lento.

Outro risco de investir no CRI é o de liquidez. O valor aplicado só poder ser sacado após o vencimento. O resgate antecipado dependerá da lei de Oferta e Demanda do mercado.

Outra desvantagem é que o CRI não está coberto pelo Fundo Garantidor de Crédito. Entre outras palavras, em caso de falência do emissor, o investidor não vai receber o valor aplicado.

De uma forma geral, o CRI é recomendado para investidores com perfil moderado a arrojado. Os riscos são altos em relação aos outros ativos de renda fixa.

Vale a pena investir em CRI?

O CRI é um dos investimentos de renda que mais cresceu, com baixa de juros no Brasil. Em 2019, segundo a Uqbar, foram emitidos R$ 21,73 bilhões em CRI. Essa emissão foi considerada recorde. Com relação ao ano anterior, a emissão de CRI cresceu 138%. Quase 33% desses títulos emitidos possuem vencimentos superiores a 10 anos.

Um dos principais efeitos dos juros baixos é que os prazos de vencimento do CRI sejam aumentados. Diante desse cenário, as construtoras e outras empresas do segmento imobiliário vão ao mercado buscar capital para o financiamento dos seus empreendimentos.

Para o investidor do CRI, o aumento do prazo de vencimento pode ser uma ótima alternativa para obter maior rendimento. Mas é importante ficar atento aos riscos de crédito e liquidez.

Apesar do CRI ser um investimento de renda fixa, com isenção de Imposto de Renda e rentabilidade atrativa, a aplicação tem baixa liquidez e não é coberto pelo FGC. Mesmo assim, eles podem se tornar uma boa opção para investidores mais arriscados diversificarem suas carteiras de investimento.

Outros investimentos de renda fixa como LCI, CRA, poupança e LCA também oferecem riscos e desvantagens.

Com relação à poupança, o CRI se mostra mais atrativo. Em 2020, a poupança rendeu 1,4% sobre o saldo. Já o CRI indexado ao CDI rendeu 1,9% no mesmo período.

Em comparação com a LCI (Letra de Crédito Imobiliário), a CRI também apresenta maior rentabilidade, mas a LCI conta com a proteção do Fundo Garantidor de Crédito.

Antes de aplicar, o investidor precisa entender todas essas questões e verificar se o Certificado de Recebíveis Imobiliários atende aos seus objetivos financeiros e combina com seu perfil de investidor.

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