Fundos imobiliários se tornam atrativos com subida de juros longos; confira os mais rentáveis

No último dia 16 de março, a taxa Selic deu um salto: foi de 10,75% para 11,75%, no nono crescimento consecutivo. Com isso, as Notas do Tesouro Nacional - Série B (NTN-B) de juros de longo prazo ganham impulso, levando os ganhos para cima. Mas, nesse ínterim, abre-se uma nova oportunidade: os fundos imobiliários.

Olhando para trás, NTN-B e o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) passam a ter uma relação antagônica. Quando as NTN-B de longo prazo sobem, o IFIX desce. Quando os fundos imobiliários sobem, as NTN-B caem. O momento, então, se torna interessante para novos investimentos.

Abaixo, confira o histórico de comparação de rentabilidade entre fundos com NTN-B 2035 contra IFIX.

Fundos imobiliários: impacto direto

Essa movimentação, aliás, acaba afetando todo o mercado de renda variável, visto que a taxa está diretamente ligada ao prêmio de risco dos ativos. A ressalva para os FIIs vale por serem impactados de forma mais direta, considerando a estrutura que funcionam e a geração de caixa extremamente previsível.

"No caso dos fundos imobiliários, por anos a fio tratado pelos brasileiros como 'quase uma renda fixa' devido à previsibilidade e recorrência de seus rendimentos, observamos uma queda de atratividade em relação ao ativo por parte dos investidores", explica Rob Correa, analista de investimentos CNPI e autor do Guia do Investidor de Sucesso no Longo Prazo.

"Essa relação de descontentamento geral é medida pelo IFIX, que reflete a posição complicada dos fundos imobiliários frente a taxa de juros longos galopante", diz o especialista

É o momento de investir em fundos imobiliários?

Com os juros a longo prazo em alta, surge a oportunidade de investir em fundos imobiliários. Afinal, os juros mais altos na ponta longa não costumam durar muito. Com isso, há uma perspectiva de que, assim que esses juros começarem a enfrentar uma queda, os fundos imobiliários voltem a crescer e render mais.

No entanto, especialistas alertam que essa correlação entre esses diferentes indicadores não são sempre óbvias e é preciso, é claro, ficar atento às movimentações de mercado para além das previsões.

"As decisões do investidor bem-sucedido no longo prazo não são pautadas em escolhas sob um verniz de oportunidade do momento", continua Rob Corrêa, em entrevista.

"O investidor que preza por um patrimônio robusto preza por uma construção de carteira sólida, diversificada em várias classes de ativos e construída em diversas geografias, através de investimentos em ativos do exterior. O objetivo da diversificação é proteger a carteira de crises e ciclos econômicos incertos, tão comuns no Brasil".

Por fim, vale a pena entender qual o melhor caminho para o investimento nos fundos imobiliários. Em 2021, os 10 fundos mais rentáveis conseguiram bater a inflação de 10,06%, mais ainda o CDI de 4,42%.

Os fundos imobiliários campeões em 2021

"Acredito que é necessário que todo investidor tenha cautela frente um cenário em que a maioria prega ter a chave para a sua tranquilidade financeira. É preciso também entender que a disciplina de aporte em classes diversificadas, não importa o momento econômico em que vivemos, é vital para sua sobrevivência no mercado financeiro", conclui Rob Corrêa, alertando para a importância dessa carteira diversa.