Mercado imobiliário americano oferece boas oportunidades de investimentos de longo prazo, apesar de juros em alta e recuo no PIB

Na última semana, alguns eventos importantes deram sinais do que o mercado pode esperar da economia dos Estados Unidos nos próximos meses. Na quinta-feira, 25, a divulgação do Produto Interno Bruto (PIB) do segundo trimestre confirmou que a maior economia do mundo entrou em um período de recessão técnica, após uma queda de 0,6% no período.

Um dia depois, na sexta, 26, Jerome Powell, presidente do Federal Reserve (Fed, o banco central americano) afirmou, durante o Simpósio de Jackson Hole, que a instituição continuará subindo os juros para frear o avanço da inflação, mesmo que isso leve a uma recessão econômica. O cenário marcado por incertezas, no entanto, não é um problema para o mercado imobiliário americano no longo prazo, segundo Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners.

"Apesar desse cenário que em tese constitui uma recessão, com dois trimestres consecutivos de variação negativa no PIB, são muitos outros os indicadores que estão positivos na economia americana", afirma o especialista. Neste contexto, as opções de investimento no país, principalmente nos fundos imobiliários, apresentam boas oportunidades de entradas para quem quer manter a posição por alguns anos.

Histórico da economia dos Estados Unidos?

Para quem tem uma boa memória e se lembra da grave crise econômica mundial iniciada em 2008, provavelmente pensar no mercado imobiliário americano pode gerar até calafrios. No início dos anos 2000, uma prática conhecida como subprime passou a ser adotada por grandes bancos e instituições financeiras nos Estados Unidos: empréstimos eram realizados a pessoas com grandes riscos de crédito em troca de uma alta taxa de juros que era incluída no pagamento da dívida.

O modelo usado era o mesmo das hipotecas: se o tomador do financiamento não honrasse com os compromissos assumidos, a instituição financeira poderia transferir o imóvel para o seu próprio nome.

Com o passar do tempo, no entanto, também devido ao excesso da prática do subprime, os imóveis começaram a sofrer desvalorização. Como consequência disso (dado que ele era justamente a garantia oferecida para a operação de empréstimo), os tomadores passaram a ter dificuldades de conseguir novos financiamentos e honrar seus compromissos financeiros - gerando uma bolha imobiliária, uma das principais causas da Crise de 2008.

O que está acontecendo agora?

Porém, a história agora é diferente. Com os impactos socioeconômicos causados pela pandemia de covid-19, o governo americano forneceu estímulos diretos à população para que a economia continuasse girando. Esses estímulos, somados aos problemas de cadeias produtivas que foram impactadas pela pandemia, contribuíram para que a inflação americana chegasse ao maior patamar em 40 anos.

O índice de preços ao consumidor (CPI, na sigla em inglês) em julho registrava variação anual de 8,5%, enquanto a meta do Fed é de 2%. Por conta dessa escalada nos preços, o banco iniciou um ciclo de aperto monetário e, desde março, já elevou as taxas de juros de um nível entre zero e 0,25% para 2,25% e 2,50% ao ano. Em Jackson Hole, Powell disse que os juros ainda vão subir mais e já tem quem espere taxas superiores a 4% ao ano.

De acordo com o sócio da Urca Capital Partners, a decisão do Fed também é baseada nos bons números de consumo no país. "A economia está praticamente em pleno emprego e esse é um fator que tem contribuído para a manutenção do consumo das pessoas, as famílias continuam consumindo de fato", pontua ele.

Neste contexto - e também com a retirada dos estímulos econômicos pós-pandemia -, Braz explica que as famílias americanas começaram a pegar mais crédito para consumir. Receita perfeita para aumentar os níveis de endividamento e provocar uma redução na poupança popular.

Como anda o mercado imobiliário americano neste cenário?

Caio Braz afirma que há dois grupos principais dentro do mercado imobiliário que precisam ser entendidos e analisados. O primeiro deles é o dos fundos de imóveis, que são análogos aos fundos de tijolos do Brasil. O especialista destaca que esses fundos têm apresentado uma melhora na performance, pois os trabalhadores estão voltando aos escritórios, o que tem aumentado as arrecadações com aluguéis e diminuído a vacância, principalmente nos últimos dois trimestres.

O segundo grupo é dos fundos de financiamento imobiliário, ativos que lidam diretamente com as hipotecas. Braz explica que esses fundos "têm sofrido um pouco mais" por conta das altas nas taxas de juros. Neste contexto, os produtos continuam entregando bons dividendos para seus cotistas, mas os preços de mercado correm na direção oposta e recuam.

"Como esses são fundos alavancados, eles acabam tendo de fazer uma redução de capital, porque não é mais possível rolar as dívidas com as mesmas taxas anteriores e isso faz com que o patrimônio dos fundos caia. Mas, essa situação é temporária e no momento em que a taxa (de juros) reverter, o patrimônio vai subir. A receita em si não tem grandes alterações. Isso é resultado da diminuição de patrimônio por conta da alavancagem, mas os resultados de juros arrecadados e inadimplência permanecem saudáveis."

Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners

Mercado imobiliário americano é um investimento para o longo prazo

De acordo com Braz, o mercado precifica para baixo essa diminuição de patrimônio dos fundos de financiamento imobiliário, o que tem levado a uma queda expressiva no valor das cotas. Para ele, esse é um ponto positivo para quem quer investir no mercado imobiliário americano porque, mesmo com a desvalorização de mercado, os dividendos estão sendo pagos e, no longo prazo, as perspectivas são de altas para os ativos.

"Não significa que não haverá novas correções no futuro, principalmente se a taxa de juros subir mais, mas para o longo prazo é um ótimo momento de entrada", ressalta o especialista. Braz aponta que no caso dos fundos de imóveis, apesar da melhora na performance nos últimos tempos, as taxas de juros elevadas também levaram a uma redução no preço das cotas, o que gera um ponto indicado para alocação.

Outros investimentos interessantes atualmente, segundo o especialista, são os próprios índices acionários, que já recuaram bastante e estão descontados. "Se o cenário de recessão for se confirmando ao longo dos próximos meses, esses índices podem até cair mais, cerca de 15% ou 20% (assim como os fundos). Então, a melhor estratégia é ir comprando aos poucos para se posicionar para o longo prazo".

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