Investidores retiram dinheiro de Fundos Imobiliários comerciais, pressionando setor, diz WSJ

Grandes e pequenos investidores estão fazendo fila para sacar dinheiro de Fundos Imobiliários nos Estados Unidos, isso por que a sinalização do aumento das taxas de juros está ameaçando derrubar o setor imobiliário comercial, segundo a reportagem do Wall Street Journal. 

A Blackstone Inc. disse na semana passada que limitaria a quantidade de dinheiro que os investidores poderiam sacar de seu principal Fundo Imobiliário de US$ 69 bilhões após um aumento nos pedidos de resgate. O Starwood Capital Group pouco depois notificou os investidores de que também estava restringindo saques em um fundo de US$ 14,6 bilhões, de acordo com uma pessoa familiarizada com o assunto.

Os fundos Blackstone e Starwood são os dois maiores fundos de investimento imobiliário não negociados, uma estrutura popular entre os mais ricos.

Outros fundos imobiliários privados no Reino Unido visando instituições geridas por empresas como BlackRock Inc e CBRE Investment Management recentemente tomaram medidas semelhantes para conter saídas, de acordo com as empresas. 

De residências a grandes negócios comerciais

O aumento nos pedidos de saque ocorre à medida que mais investidores e empresas financeiras dão as costas ao mercado imobiliário, segundo o Wall Street Journal. O aumento das taxas de juros está ameaçando derrubar os valores das propriedades neste setor carregado de dívidas. Enquanto isso, crescem as preocupações sobre a fraca demanda por escritórios e a desaceleração do crescimento dos aluguéis no setor de apartamentos.

Os valores dos imóveis comerciais “precisam cair”, disse Joe Gorin, chefe de aquisições imobiliárias nos Estados Unidos da empresa financeira Barings, referindo-se especialmente a prédios de escritórios. “A questão é quanto.”

O índice FTSE NAREIT All Equity REITs, que acompanha os proprietários de capital aberto, caiu mais de 20% este ano, e os proprietários de escritórios tiveram quedas muito mais acentuadas, ainda de acordo com a matéria. Os bancos estão emitindo menos hipotecas comerciais do que no ano passado, dizem os corretores, e o volume de vendas de imóveis caiu, já que os compradores hesitam com os preços que não estão mais em linha com a piora das perspectivas.

Segundo a publicação do WSJ, o aumento dos pedidos de resgate ainda é relativamente pequeno e pode ser de curta duração. No auge da pandemia em 2020, vários fundos de pensão pediram para retirar seu dinheiro de veículos de investimento, mas muitos mudaram de ideia quando as perspectivas do mercado imobiliário melhoraram no ano seguinte.

Ainda assim, se o número de investidores pedindo seu dinheiro de volta continuar crescendo, isso provavelmente se tornará um problema para o mercado imobiliário. Isso ocorre porque os fundos que precisam levantar dinheiro para pagar seus investidores geralmente não têm outra escolha a não ser vender os prédios.

“Isso pressiona os preços em geral”, disse Nat Kellogg, presidente e diretor de busca de gestores da consultoria de investimentos Marquette Associates.

Kellogg afirmou ao WSJ que uma parcela crescente dos fundos de pensão e doações universitárias que sua empresa assessora está tentando tirar dinheiro dos fundos imobiliários.

Ao contrário de 2020, os investidores individuais também estão correndo para as saídas. Os REITs não negociados pagaram US$ 3,7 bilhões em resgates no terceiro trimestre. Embora eles ainda estivessem levantando mais fundos novos de investidores do que perdendo para retiradas, isso marcou o maior número de retiradas em anos e um aumento de 12 vezes em relação ao terceiro trimestre de 2021, de acordo com Robert A. Stanger & Co.

Esses fundos geralmente permitem que os investidores retirem dinheiro a cada mês ou trimestre, mas apenas até um limite definido. O fundo de US$ 69 bilhões da Blackstone, conhecido como Blackstone Real Estate Income Trust Inc., ou BREIT, tem um limite de resgate trimestral de 5% dos ativos líquidos do fundo. 

Na semana passada, Blackstone disse que os pedidos de resgate excederam o limite, o que significa que alguns investidores não poderão sacar antes do próximo ano.

As ações da Blackstone caíram 7% no dia em que anunciou as limitações de resgate. O REIT não negociado da Starwood impôs limitações semelhantes às do BREIT, disse uma pessoa familiarizada com o assunto.

Expectativas 

Os investidores individuais estão retirando seu dinheiro em parte porque esperam perdas futuras, disse Nori Lietz, professor sênior da Harvard Business School que assessorou fundos de pensão em investimentos imobiliários. 

Os fundos imobiliários normalmente baseiam suas avaliações em informações que podem demorar para se adaptar às mudanças nos mercados. Isso manteve as avaliações dos fundos altas, mesmo com a deterioração do mercado imobiliário. Mas, eventualmente, a realidade vai alcançá-lo.

"As avaliações olham para trás e os mercados olham para frente, e as pessoas estão tentando arbitrar e sacar seu dinheiro antes que ocorra a desvalorização", disse Lietz.

Os fundos de pensão normalmente definem uma meta para qual porcentagem de seus ativos deve ser mantida em imóveis. Como as avaliações dos fundos imobiliários permaneceram altas, enquanto as ações e outros mercados estão em baixa, a participação dos imóveis privados nos ativos dos fundos de pensão em relação às ações aumentou. Isso cria pressão para vender fundos imobiliários e, assim, restaurar o equilíbrio, disse Kellogg.

Esse foi o caso do Conselho de Investimentos do Estado de Washington, disse James Aber, diretor de relações institucionais do conselho. O fundo de pensão do estado informou que os imóveis representavam 22,4% de sua carteira em 30 de setembro, mas sua meta era de 18%.

Em vez disso, grandes investidores institucionais estão mudando para a estratégia de menor risco de fazer empréstimos ou simplesmente estocar dinheiro para as barganhas que inevitavelmente surgem durante uma recessão.

No Reino Unido, fundos imobiliários com mais de £ 15 bilhões, equivalentes a US$ 18,3 bilhões, em ativos bloquearam resgates de instituições neste outono, citando necessidades como preservar caixa e evitar vendas forçadas. Os gerentes desses fundos - incluindo BlackRock, M&G Group, Schroders PLC, CBRE Investment Management e Legal & General - confirmaram que haviam tomado medidas de bloqueio.

Os FIIs ainda ganham dinheiro?

Os fundos imobiliários ainda estão arrecadando dinheiro, mas menos do que antes. Os fundos imobiliários com foco nos EUA arrecadaram US$ 15,6 bilhões no terceiro trimestre, de acordo com a Preqin – o menor valor trimestral desde 2020.

As altas taxas de juros também tornaram os REITs não negociados menos atraentes para novos investidores. Quando as taxas eram baixas, os REITs não negociados eram atraentes porque ofereciam um rendimento muito maior do que os títulos.

Mas agora os títulos estão pagando retornos muito mais altos e são mais líquidos e menos arriscados do que os REITs não negociados, dizem os consultores.

Kelly Nilsson, fundadora da Brava Financial LLC, uma empresa de planejamento financeiro de San Diego, perguntou por que os investidores prenderiam seu dinheiro em um fundo imobiliário que oferece apenas um retorno ligeiramente maior do que alguns títulos do governo pagando 4,5% ou 5%. “Não é uma troca justa”, disse ela.

Leia mais:

• Confira cinco fundos imobiliários com retorno acima de 10% ao ano e cotas a partir de R$ 10
• Incertezas fiscais acendem alerta para Fundos Imobiliários em 2023
• Fundos Imobiliários: quais os mais indicados em cenário de estabilidade de juros e queda da inflação?