Fundos Imobiliários: quais as recomendações em meio a um mercado de empresas endividadas
Juros elevados e economia fraca são duro golpe às empresas; relatório da Ágora corretora aborda riscos atuais para fundos de papel e de tijolos
A qualidade de crédito deteriorada tem causado efeitos negativos tanto para fundos de tijolo quanto de papel. É o que afirma a corretora Ágora na edição de março do relatório mensal de Fundos de Investimentos Imobiliários.
Para além do atraso de aluguel e inadimplência, que impactam a modalidade de tijolo dos FIIs, o recebimento de pagamento atrasado de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) trouxe mais preocupações aos investidores dos fundos Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11), Versalhes Recebíveis Imobiliários (VSLH11) e Hectare CE (HCTR11). Nos meses de fevereiro e março, os fundos receberam pagamento atrasado da Forte Securitizadora. Os recursos são utilizados para financiar a construção do Shopping Circuito de Compras – Feira da Madrugada, em São Paulo.
A consequência para os fundos de papel impactados com o atraso foi a desvalorização das cotas. E, no cenário atual, a busca por segurança tem sido maior que o apetite por risco, fazendo com que a pressão vendedora sobre esses fundos aumente.
Duplo Golpe
O panorama macroeconômico, por si só, já causaria impacto para empresas endividadas e, por consequência, para fundos imobiliários de papel e tijolo.
"Um ambiente de juros elevados e atividade econômica enfraquecida configura-se como um duplo golpe para aquelas empresas endividadas: suas vendas tendem a cair (ou ao menos crescer pouco); enquanto o caixa gerado em suas operações é cada vez mais destinado ao pagamento das obrigações contratadas com credores – sejam esses bancos ou não", explica o relatório.
Para o professor Marcos Baroni, analista-chefe de FIIs na Suno Research, o ponto principal a ser analisado, de fato, é a conjuntura macroeconômica.
Baroni comenta: "A gente não pode deixar de pontuar que isso tudo está acontecendo em função de uma economia mais fraca. Isso enseja várias consequências e, talvez, alguns setores sentem mais rápido. É algo que os acontecimentos com fundos imobiliários são consequências dos impactos macroeconômicos que estamos vendo no Brasil e pelo mundo. Tudo isso reflete na economia e na saúde das empresas."
Entre os pontos que o professor analisa, há a importante diferença entre varejo alimentar, como Pão de Açúcar, Assaí e afins e varejo comum, em empresas como Marisa e Pernambucanas. Já sobre os fundos imobiliários, Baroni explica que a classe mais afetada é a de fundos de tijolos, de fato, no segmentos galpões logísticos e renda urbana. Mas, ainda assim, ele não enxerga como possível haver uma consequência nociva para os fundos imobiliários causada pela crise do varejo.
“O negócio, nos fundos imobiliários, acontece dentro do imóvel e isso adiciona uma camada extra de proteção”, explica.
Por mais que ele comente que seja difícil prever qual seria o real impacto de uma verdadeira crise no varejo para a classe dos FIIs, Baroni entende que hoje há mais estrutura para os fundos imobiliários e que isso ajudaria a minimizar uma possível crise.
“A gente precisa deixar bem claro é que os fundos imobiliários hoje, no geral, uma carteira média de um investidor, ou até o próprio IFIX, está muito mais diversificada hoje do que estava no passado. Eu não vejo, hoje, que um mercado de fundos imobiliários poderia ser penalizado de uma maneira muito contundente caso essa crise do varejo avance mais ainda”, esclarece.
Recomendações
Entre as recomendações da Ágora, estão FIIs de diversos segmentos, como galpões logísticos, lajes corporativas, logística/industrial e shoppings.
“Embora ainda tenhamos preferência por fundos de tijolos nesta parte do ciclo econômico, entendemos que aqueles fundos que possuem crédito de qualidade dentro do seu portfólio, como o KNCR11 e o KNIP11, tenham sido penalizados injustamente – com impacto no mercado maior que o ajuste da marcação à mercado do novo spread de crédito da indústria sobre seus títulos", diz o relatório.
Na visão da corretora, há percepção que aqueles que não possuem ainda exposição aos fundos de papeis podem encontrar um bom cenário atualmente para compra, uma vez que muitos investidores estariam "vendendo primeiro, perguntando depois". Isso teria causado distorções que se tornariam oportunidades pontuais para alocação no segmento.
Confira mais recomendações:
- Rio Bravo Renda Logística (SDIL11);
- FII Rio Bravo Renda Corporativa (RDRB11);
- BC Fund (BRCR11);
- Kinea Renda Imobiliária (KNRI11);
- Vinci Logística (VILG11);
- HSI Mall FII (HSML11);
- FII Parque D. Pedro Shopping Center (PQDP11);
- Malls Brasil Plural (MALL11);
- Vince Shopping (VISC11).