Fundos imobiliários de hotéis – vale ou não a pena investir?

Os fundos de investimentos imobiliários (FII) despertam a atenção de muitos investidores brasileiros pela democratização do mercado imobiliário. Com quantias consideravelmente menores do que normalmente acontece na aquisição de imóveis, praticamente qualquer pessoa pode comprar "pedaços" de ativos valiosos.

Outro ponto de destaque nos FIIs é a variedade de opções. Você pode investir em shoppings, escritórios, galpões logísticos e muitas outras categorias. Aqui mesmo já falamos até sobre fundos de hospitais, outros tipo de fundo extremamente específico sobre suas alocações.

Agora chegou a vez de abordarmos também os hotéis. Afinal, será que vale a pena investir nessa categoria de FII? Vamos começar entendendo a sua atuação no mercado.

O que são os fundos imobiliários de hotéis?

Os fundos imobiliários de hotéis são, como o próprio nome sugere, fundos imobiliários que trabalham com alocação de capital nessa categoria de imóvel. Ou seja, eles possuem justamente hotéis em seu portfólio.

Se você já leu outros artigos da nossa série sobre fundos imobiliários, deve ter percebido que existem diferentes formas de rentabilizar os imóveis. Alguns atuam com a geração de renda pela cobrança de aluguéis, outros compram títulos mobiliários e há até fundos que desenvolvem os seus próprios ativos.

E os fundos de hotéis? Como lucram para distribuir rendimentos aos seus cotistas? Existem, em resumo, três maneiras de valorização patrimonial:

1. Compra de participação em hotéis, explorando a renda das locações de quartos, assim como fazem outros FIIs.
2. Realizando a comercialização de unidades hoteleiras (os famosos flats).
3. Por meio da valorização dos ativos em si que, embora seja um objetivo secundário, ajuda a valorizar o capital investido.

Quais são os fundos de hotéis no Brasil?

Infelizmente, a indústria brasileira de FIIs ainda está em processo de desenvolvimento. Sendo assim, alguns setores (como os fundos imobiliários de hotéis) ainda apresentam pouca variedade. No Brasil, temos apenas dois fundos desta categoria. Vamos apresentá-los brevemente para você.

Hotel Maxinvest (HTMX11)

O FII Hotal Maxinvest (HTMX11) é o mais conhecido fundo de hotel brasileiro. Ele foi fundado em 2007 com o objetivo de explorar a valorização do segmento em São Paulo, conforme é compartilhado no seu relatório gerencial. A empresa administradora é o BTG Pactual.

Atualmente, são 23 hotéis sob gestão, todos em São Paulo. Como "coração financeiro" do país, esse é um ótimo local para investir em hotéis. Além disso, a maior parte dos ativos estão concentrados em ótimos pontos comerciais — as regiões do Itaim Bibi e da Berrini concentram mais de 70% do portfólio.

O HTMX11 ficou bastante conhecido em 2018, quando foi o fundo imobiliário com maior rentabilidade no ano. Na oportunidade, a valorização aos cotistas foi de quase 29% em apenas doze meses e superou com alguma folga concorrentes famosos.

Para alcançar o resultado, o fundo atua basicamente com a comercialização de unidades hoteleiras. Por isso, é possível que um dia o Hotal Maxinvest seja liquidado, após vender todo seu portfólio. Há também a possibilidade de novas compras, mantendo-o ativo.

XP Hotéis (XPHT11)

A alternativa no setor de hotelaria ao Hotel Maxinvest atualmente é o XP Hotéis (XPHT11), fundo administrado pela XP Asset Management. Ele é bem mais novo, sendo constituído no ano de 2015.

O foco, assim como seu "concorrente" no mercado, é a aquisição de imóveis com característica hoteleiras, explorando a geração de renda por meio de locações e comercializações.

O seu portfólio, ao menos em 2020, era bem mais discreto, contendo apenas cinco ativos. No entanto, o fundo apresenta maior diversificação com presença em três estados diferentes: São Paulo, Rio Grande do Sul e Paraná. Quase 70% da receita, no entanto, é originada no Pullman Ibirapuera, principal ativo do fundo.

O que analisar ao investir em fundos de hotéis?

Os fundos imobiliários de hotéis apresentam uma dinâmica bem particular. O público tende a ser muito mais rotativo nas locações, algo que não acontece em outros segmentos. Ou você imagina uma loja de shopping center ou uma empresa buscando um galpão logístico assinando uma locação para apenas 15 dias?

Por isso, algumas características pedem maior atenção dos investidores. A primeira delas é a localização. Pela grande rotatividade, os imóveis devem estar em grandes centros, preferencialmente onde exista uma mescla de demanda comercial e turística. Poucas cidades oferecem isso tão bem como São Paulo, razão pela qual a concentração de investimentos na cidade se justifica.

Além disso, algumas métricas específicas para redes de hotelaria precisam ser conhecidas pelos investidores. É o caso do RevPAR (Revenue per Avaliable Room ou "receita de hospedagem por quarto livre", em português). Ele mede a receita média que cada quarto gerou para o fundo e é específica para fundos imobiliários de hotéis.

Quais as vantagens dos fundos de hotéis?

Dado o contexto dos hotéis, não é difícil imaginar que esse é um formato de FII de alto risco, certo? Neste sentido, eles se assemelham bastante aos fundos de desenvolvimento — especialmente quando compram ativos em construção.

E, como talvez você já saiba, há uma regra básica no Mercado Financeiro: rentabilidade e risco caminham juntos. Sendo assim, em bons momentos, os FIIs de hotéis podem produzir resultados expressivos aos seus cotistas.

Além disso, é uma boa forma de diversificação de portfólio. Assim, você pode expor seu patrimônio a mais uma classe de imóveis na busca pela valorização do capital — e um setor que costuma produzir bons resultados.

Quais são os riscos dos fundos de hotéis?

O principal problema dos fundos imobiliários de hotéis é a sua enorme exposição ao ciclo econômico. Hotéis tendem a sofrer fortes baixas em momento de recessão econômica por ser um custo não essencial.

Além disso, como consequência, são ativos que sofrem com sazonalidade. É muito fácil encontrar hotéis lotados em dezembro, mas o ativo precisa se manter ao longo de todos os 365 dias do ano.

Outro problema a ser monitorado é a falta de fundos imobiliários que atuam no setor. Com apenas duas opções, fica difícil estabelecer comparativos das métricas e identificar destaques que mereçam o nosso investimento.

Afinal, vale a pena investir em fundos imobiliários de hotéis?

Considerando tudo que envolve os fundos de hotéis, fica claro que eles podem perfeitamente fazer parte da sua carteira visando rentabilidade, mas não é aconselhável apostar todas as suas fichas nesse setor.

O maior problema é a ciclicidade. São muitas variáveis econômicas que afetam os resultados do setor de hotelaria e, portanto, o risco é elevado. Em bons momentos, isso se converte em bons retornos ao cotistas.

O ano de 2020 é, aliás, um excelente retrato do motivo pelo qual não recomendamos que você tenha grande exposição ao setor. Em teoria, o ano seria positivo para o varejo, algo que chegaria aos hotéis também. Com a pandemia, o cenário mudou totalmente e essa foi uma das categorias mais afetadas, com altas taxas de vacância.

Em resumo, a nossa dica é a mesma de sempre: foque na diversificação. Uma carteira bem formulada, aderente ao seu perfil de risco e com entendimento adequado de tudo que envolve o investimento pode perfeitamente ter uma alocação em fundos imobiliários de hotéis.