Crise no varejo, queda dos fundos imobiliários e situação pode piorar, diz analista
Além da Selic em 13,75%, risco de crédito das varejistas também é preocupação constante para o mercado de FIIs
Os fundos imobiliários começaram 2023 com o pé esquerdo. Primeiro foi a Americanas e, logo em seguida, a Lojas Marisa e a Tok&Stok, todas em dificuldades financeiras deixaram de pagar aluguéis de suas lojas, e a inadimplência passou a ser preocupação constante para os FIIs.
Esses são os casos já conhecidos pelo mercado, mas a questão está em saber qual a real situação e até onde pode chegar a crise do varejo. Uma previsão difícil de ser feita. Para o analista-chefe de fundos imobiliários da Suno Research, Marcos Baroni, caso outras empresas de varejo também venham a entrar em crise, o cenário pode sim piorar.
Por consequência, se as empresas não conseguem honrar seus compromissos, inclusive seus alugueis, os FIIs que dependem dessas receitas podem perder seu valor de mercado.
A situação é ainda muito incerta e os analistas estão sem condições de diagnosticar o tamanho do problema e se existem outras varejistas seguindo o mesmo caminho de Americanas, Marisa e Tok&Stok.
Confira abaixo os principais destaques da entrevista com Marcos Baroni:
1 - Americanas, Tok&Stok e Lojas Marisa: a situação pode piorar pra os fundos imobiliários?
Os juros altos trazem riscos adicionais à economia e o varejo é mais sensível a isso, então é difícil mensurar o alcance dessa condição econômica, mas é reflexo de um enfraquecimento geral dos índices macroeconômicos. Isso reflete nas empresas, principalmente as de consumo, que têm margens menores e custo de capital elevado, vão sentir mais. Se é temporário ou efetivo, só o tempo dirá.
2 - O quanto o não pagamento de um aluguel impacta na tese de um fundo imobiliário?
Vai de caso a caso. Você pode ter impactos maiores em shoppings e em estrutura logística. Talvez o impacto seja menor em escritórios. Como o shopping é dividido por metro quadrado, acredito que na ponta final isso seja mais gerenciável. Já no caso de galpões logísticos, depende do tamanho do fundo. Por sorte, são casos pontuais dos locatários que têm essas lojas. Alguns podem tentar uma renegociação com essas companhias, outros podem tentar usar uma gordura do próprio fundo. É cedo para dizer, mas não acho que isso tenha grande alcance. Um ponto a ser observado é como isso vai impactar empresas mais voltadas ao comércio eletrônico. Porque todos os fundos procuraram ancorar seu crescimento em ativos que estavam próximos a regiões metropolitanas. Então essa pode ser uma questão estrutural maior.
3 - Existem setores que serão menos afetados nos fundos imobiliários pela situação das varejistas?
É difícil dizer um setor que não será afetado, porque o varejo, como um todo, tem uma relevância grande nos fundos imobiliários, seja por loja de shoppings, seja por logística, é uma situação a ser monitorada. É necessário ver se serão fatos isolados ou se podem surgir novas empresas nesta situação. O problema também é se esses aluguéis de empresas que não conseguiram pagar serão ocupados por outras lojas ou se vai ocorrer a permanência da ocupação por uma companhia que não está pagando.
4 - Qual a maior preocupação do setor de FIIs no momento?
O cenário de maior preocupação atualmente são as empresas em recuperação judicial continuarem nos imóveis, porque desta forma o fundo imobiliário perderia essa receita. Empresas grandes não fecham como um cliente pequeno, e aí como fica? Vai ter acordo ou não vai, essa é uma resposta que ainda não temos. Se uma grande loja sai de um shopping, terá outra para ocupar esse lugar?
5 - Existem oportunidades em meio às quedas?
No momento é muito difícil dizer o que será dos fundos afetados daqui a um mês, se essa situação deve continuar, é uma resposta que não temos. Os juros altos pressionam muito as margens dessas empresas. O investidor tem que reconhecer o seu perfil e horizonte de investimentos. Dependendo do portfólio, se a pessoa ainda estiver disposta a tomar alguns soluços, podem haver sim ativos, mas não dá para afirmar o que fazer, por que se outras empresas estiverem nessa situação, isso pode piorar antes de melhorar.
7 - Quais são as perspectivas para os FIIs?
Tudo depende muito dos juros. Se você tem uma piora no risco de crédito como um todo, isso resvala em todas as empresas. Resumidamente, um fundo imobiliário forte precisa de uma economia forte, é PIB, precisa de geração de riqueza. Com juros a 13,75%, é muito difícil sustentar essa economia forte para os fundos. É como se a gente estivesse dirigindo com uma névoa à frente, algumas pessoas preferem seguir em frente, outros preferem frear, tudo depende do seu horizonte de investimentos.
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