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Conheça 8 fundos imobiliários que foram afetados pela crise de varejistas

Com a inadimplência de varejistas, entenda o impacto nos fundos imobiliários e quais as perspectivas para o setor

Data de publicação:22/03/2023 às 10:37 - Atualizado 2 anos atrás

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Em 11 de janeiro, quando veio à tona o episódio de inconsistências contábeis das Lojas Americanas, o mercado passou a se preocupar com o efeito em todo o varejo. O impacto na área de crédito privado também foi significativo e continua gerando seus efeitos no setor.

Entre as principais preocupações dos investidores, o impacto nos fundos imobiliários passou a ser discutido, em especial considerando a dependência de pagamento de aluguéis.

Os fundos de galpões logísticos foram os mais impactados com a crise do varejo

Esses temores se sedimentaram quando varejistas como Marisa e TokStok se tornaram inadimplentes também, ampliando os problemas para além de Americanas.

Mais de 2 meses após o susto inicial do mercado, como estão os fundos imobiliários mais afetados pela crise do varejo?

Vinci Logística (VILG11)

O fundo Vinci Logística (VILG11) passou a figurar entre os ativos afetados pela crise do varejo em fevereiro de 2023. A TokStok, locatária de galpão de propriedade do fundo, tornou-se inadimplente em relação ao aluguel de janeiro, devido em fevereiro.

Por causa disso, o VILG11 iniciou uma ação de despejo, conforme presente em Fato Relevante divulgado em 15 de fevereiro de 2023. De acordo com o comunicado, o contrato de locação é garantido por seguro fiança e tem como objeto uma propriedade em Minas Gerais.

De acordo com o Fato Relevante: “o Imóvel encontra-se locado exclusivamente à Tok&Stok e o aluguel devido no âmbito da referida locação representa aproximadamente 14% (catorze por cento) das receitas totais do Fundo e cerca de 11% (onze por cento) da área bruta locável total por ele detida.”

O aluguel referente ao mês de fevereiro foi pago com atraso, contudo, a ação de despejo foi mantida porque a obrigação do mês de janeiro seguia em aberto. A informação foi tornada pública em novo comunicado, divulgado em 7 de março de 2023.

Max Retail (MAXR11)

Administrado pelo BTG Pactual, o Max Retail veio aos holofotes já com o episódio da Americanas, uma vez que 57,90% da receita mensal do fundo vinha de contrato com a varejista.

De acordo com o fato relevante divulgado em 25 de janeiro, o aluguel estava pendente desde o mês de dezembro, com valor de R$ 514.179,37. O comunicado informava, ainda, que o valor passou a integrar o pedido de recuperação judicial como “ou seja, como um crédito existente no dia (19/01/2023) do protocolo do pedido de recuperação judicial e sujeito aos efeitos da Recuperação Judicial”.

Em 15 de fevereiro, o fundo veio novamente informar publicamente a inadimplência da varejista, no aluguel referente ao mês de janeiro. Naquele momento, o aluguel já representava 61,66% do fundo, considerando o índice de reajuste do mês de janeiro de 2023. A administração do fundo esclareceu que seguia acompanhando o caso e seus desdobramentos.

No informativo mensal relativo ao mês de fevereiro, o fundo informou que houve pagamento parcial de obrigações por parte da Americanas: “o Fundo recebeu 85,54% do valor provisionado, o que significa um total de R$ 514.179,37, deixando de receber o parcial referente apenas ao índice de reajuste, incidido na competência de Janeiro/2023, que elevou aluguel total da Locatária para R$ 601.104,00”. Informou, ainda, que o caso seguia acompanhado por escritório de advocacia, que representaria o fundo no processo de recuperação judicial.

GGR Copevi (GGRC11)

Sobre o GGR Copevi, o relatório da XP expõe: “o fundo GGR Copevi (GGRC11) adquiriu imóvel locado para a B2W, empresa do grupo Americanas, em Uberlândia, do CSHG Logística (HGLG11), fundo que ainda é responsável por receber os aluguéis.”

No fato relevante publicado em janeiro, o fundo informou que a Americanas estava adimplente até aquele momento e detalhou mais pontos sobre o contrato em vigor.

No comunicado, informava: “Importante frisar que o contrato de locação em vigor é um Contrato Atípico de Locação, o qual prevê que na hipótese de rescisão antecipada será devido o pagamento da totalidade dos aluguéis vincendos pelo restante do prazo do contrato (vencimento em 09/2027). Ou seja, em caso de denúncia antecipada, a locatária deverá pagar uma multa equivalente ao valor aproximado de R$106 milhões (cento e seis milhões de reais)1 (Nessa hipótese de rescisão antecipada, o Fundo terá o direito ao recebimento de 79,64% do valor pago a título de multa por rescisão, de acordo com as tranches pagas do preço de aquisição até o momento).”

Em fevereiro, o fundo informou que o contrato estabelecido com o CSHG Logística FII previa a gestão do contrato de locação pela vendedora até a quitação total da aquisição do imóvel. E que ainda inexistiam valores em aberto, por isso as verbas locatícias não figuravam entre os crédito previstos em 18 de janeiro de 2023, momento do ínicio do processo de recuperação judicial.

Ainda assim, já em fevereiro, o pagamento do aluguel referente a janeiro foi feito de forma parcial. O fundo informou, ainda, que as providências para cobrança do valor remanescente seriam tomadas.

No comunicado presente em 1º de março de 2023, a inadimplência permanecia e o pagamento de janeiro havia sido referente apenas a 19 dias.

“Com isso, no mês de fevereiro/23, o Fundo recebeu o valor total de R$ 925.428,46 (novecentos e vinte e cinco mil, quatrocentos e vinte oito reais e quarenta e seis centavos) referente ao aluguel do mês de janeiro/23 do Imóvel, equivalente a aproxidamente 61% do aluguel proporcional devido ao Fundo em função das parcelas pagas até a presente data. No mais, a Administradora e a Gestora reiteram que envidarão todos os esforços e medidas para a preservação dos direitos do Fundo e de seus cotistas" comunica a administração do fundo.

Em 8 de março, a informação do comunicado ao mercado trazia o pagamento integral do valor referente ao mês de fevereiro, sem que, contudo, houvesse a quitação de janeiro.

Por fim, a gestora e a administradora estabeleciam o compromisso de preservar os cotistas e seus direitos, não apenas em relação ao aluguel do mês de janeiro, mas sim em todo o processo.

Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)

O Kinea Renda Imobiliária foi afetado pela inadimplência por parte da Marisa, que deixou de realizar o pagamento do aluguel referente ao mês de janeiro. A varejista representa 4% do fundo e a situação foi trazida para conhecimento do público no relatório gerencial de fevereiro.

No documento, a gestora informa estar acompanhando de perto os desdobramentos do caso.

Em 17 de março, em novo comunicado aos cotistas, a gestora reafirmou o não recebimento do aluguel referente ao mês de janeiro e abordou, ainda, que a situação não impactaria o rendimento já previsto do fundo.

Sobre a propriedade locada, o fundo informou: “Importante ressaltar que o CD Itaqua é um galpão logístico com especificações técnicas em linha com os melhores ativos do mercado logístico e pode atender aos mais diferentes tipos de inquilinos. O imóvel localiza-se próximo a cidade de São Paulo e a apenas 4km do Rodoanel permitindo assim o acesso as principais rodovias que partem da capital”, ressaltando o potencial da propriedade.

Brasil Varejo (BVAR11)

Para o Brasil Varejo, a inadimplência de Marisa trouxe um sabor mais amargo. Isso porque, apesar de similar com a situação vivida pelo Kinea Renda Imobiliária uma vez que também não contou com o pagamento do mês de janeiro, o fundo precisou suspender o pagamento de dividendos, conforme o registro em comunicado divulgado em 15 de fevereiro.

Em fato relevante divulgado em 17 de fevereiro de 2023, o fundo informou que não houve o pagamento do aluguel, que corresponde a 81,47% da receita imobiliária do fundo. Ressaltou também que não houve nenhuma comunicação da locatária.

VBI Logístico (LVBI11)

Em comunicado publicado em 25 de janeiro de 2023, o BTG Pactual, administrador do VBI Logístico, informou que a “Aratulog, empresa dona de galpão alugado pela varejista da qual o fundo detém 70% das ações, na lista de credores da recuperação judicial, antes de ficar inadimplente.”

Assim como nos outros casos, ainda não havia inadimplência no momento da inclusão, mas essa situação se modificou em fevereiro, quando houve apenas o pagamento parcial do aluguel de janeiro, conforme informado em fato relevante divulgado em 13 de fevereiro.

Foi ajuizada ação de despejo e houve pagamento de caução, nos termos necessários, pela Aratulog. Com o decorrer do processo, houve revogação da decretação de despejo liminar após o pagamento integral da obrigação por parte da Americanas S.A.

Ainda assim, a Aratulog prosseguia com a ação, conforme informado em 24 de fevereiro.

XP Log (XPLG11)

O fundo XP Log foi incluído na lista de credores da Americanas S/A, ainda que, no início da recuperação judicial, não houvesse inadimplência que justificasse a inclusão. Isso foi informado em 26 de janeiro de 2023.

Desde então, o fundo divulgou, em 13 de março, que o pagamento do aluguel referente à janeiro, devido em fevereiro, foi realizado de forma parcial. O valor referente à fevereiro foi pago em sua integralidade.

Até o momento do último comunicado, não havia divulgação de impacto na distribuição de dividendos.

Bresco Logística (BRCO11)

Por fim, a Bresco Logística informou também ter sido incluída entre os credores no processo de recuperação judicial, ainda em janeiro. Contudo, não havia inadimplência naquele momento.

No comunicado de 26 de janeiro de 2023, a administradora e a gestora do fundo informaram: “a locação do Imóvel Bresco Resende foi resilida antecipadamente e o imóvel foi desocupado pela Americanas em 06 de janeiro de 2023”. Entre os pagamentos pendentes, restavam apenas a multa e o valor devido para reparos necessários.

No relatório de gestão, divulgado em fevereiro, os fatos foram reafirmados nos mesmos termos apresentados anteriormente.

Entre as pendências, a administradora e a gestora listavam: “pagamento de (i) duas parcelas de R$191.662,03 cada, referente à indenização pela resilição antecipada do contrato; e (ii) R$ 167.247,49 referentes a reparos necessários para a devolução do imóvel."

Impacto para o setor

Em relatório publicado pelo Research da XP Investimentos, Maria Fernanda Violatti, analista de fundos imobiliários e fundos listados, e Maria Irene Jordão, analista de alocação e fundos listados, trouxeram as visões da corretora sobre o setor.

“Se o fundo mantém os fundamentos dos imóveis de seu portfólio e da região que está inserido, muito possivelmente essa volatilidade possa ser algo mais pontual, não refletindo na necessidade em se desfazer de cotas do fundo a preços abaixo do justo”, entende Violatti.

A analista reforça, ainda, a importância da diversificação, para mitigar acontecimentos como os expostos e garantir proteção.