Última modificação em 16 de outubro de 2020

O que é Incorporação Imobiliária?

Incorporação Imobiliária é um meio para a realização de empreendimentos imobiliários, no qual uma incorporadora promove a construção de um imóvel composto por várias unidades autônomas, em terreno que não é de sua propriedade.


Entendendo a Incorporação Imobiliária

Ebook Guia Básico FIIs 4

Para entender o conceito, partimos primeiro do termo "incorporar", que significa reunir, juntar, integrar. No caso da incorporação imobiliária, os elementos que estão sendo integrados são o terreno e o imóvel em construção.  

Essa incorporação tem características específicas.

Em primeiro lugar, o imóvel deve ser constituído por unidades autônomas. É o caso, por exemplo, de um prédio de apartamentos.

Em segundo lugar, a propriedade do terreno, a princípío, não pertence a quem constrói o imóvel. Para ceder o terreno para a construção, o proprietário em geral recebe como pagamento uma das unidades autônomas.

Outro aspecto importante diz respeito à dinâmica envolvida no processo de incorporação imobiliária. Nesse processo, estão envolvidas, no mínimo, quatro figuras.

A primeira figura é o proprietário do terreno, que cede o espaço necessário para o empreendimento. A segunda é a construtora, que executa a construção do imóvel. A terceira é o cliente final, que compra as unidades autônomas. A quarta é a incorporadora, que integra as figuras anteriores.

O que é um Contrato de Incorporação Imobiliária?

Para garantir a segurança jurídica de todas as figuras envolvidas, é firmado o contrato de incorporação imobiliária.

Esse contrato é considerado um instrumento complexo, pois não é apenas um acordo entre duas partes. Na realidade, ele engloba contratos entre diferentes pessoas físicas e jurídicas, estabelecendo várias relações de obrigação.

Ainda assim, é a incorporadora que assume a maior parte da responsabilidade em relação ao empreendimento. Por exemplo, se a construtora atrasar a finalização da obra e o cliente final não receber a unidade que comprou no prazo, ele vai cobrar a incorporadora.

É por isso que a realização de incorporações é uma atividade apenas para empresas robustas, que têm condições financeiras e jurídicas de arcar com os riscos e as obrigações.

O que faz uma incorporadora?

A incorporação imobiliária, como já ficou claro, só é possível com a participação da incorporadora. Ela é responsável pela articulação do empreendimento e das figuras que participam dele.

Suas principais atribuições são: fazer estudos para identificar oportunidades de mercado; trabalhar na concepção do imóvel; determinar a viabilidade da proposta e da construção; negociar um acordo com o proprietário do terreno; liderar a venda das unidades autônomas etc.

Um ponto interessante é que algumas empresas do setor imobiliário atuam como incorporadoras e construtoras. Nesse caso, além das atividades mencionadas acima, elas também acumulam a responsabilidade pela execução da construção.

O que são Fundos de Incorporação e Desenvolvimento?

A incorporação imobiliária não é um conceito importante apenas para quem está diretamente envolvido com o mercado imobiliário. Esse conceito também interessa aos investidores em geral, pois está ligado a um tipo de FII: os fundos de incorporação e desenvolvimento.

Esses fundos são uma subcategoria dos FIIs de tijolo, fundos de investimento que negociam imóveis físicos, gerando renda por meio da venda ou da locação.

Nos fundos de incorporação e desenvolvimento, ao invés de lidar com imóveis que já estão no mercado, a carteira é composta por empreendimentos construídos do zero. Ou seja, esses fundos são uma alternativa para que os investidores possam ter participação em um empreendimento de incorporação imobiliária.

O risco desse tipo de fundo é considerado maior; por exemplo, se houver algum problema burocrático com o empreendimento, como a falta de uma licença ambiental, o investimento pode ser perdido. No entanto, o potencial de rendimentos também é mais alto.

Para as incorporadoras, os fundos de incorporação são uma solução para captar os recursos necessários e financiar seus empreendimentos, com a vantagem de transferir parte do risco aos investidores.  

Como Investir nos Melhores Fundos

Termo do dia

Keynes

Quem foi John Maynard Keynes John Maynard Keynes foi apontado pela revista norte-americana Time como uma das personalidades mais importantes do século passado. Economista fundador da…

Veja outros termos