O que é um fiador?

O fiador é o garantidor do cumprimento de uma obrigação, seja ela locatícia ou financeira. Sem restrições de crédito e com patrimônio, ele se responsabiliza pelo pagamento integral da dívida de um terceiro, inclusive as suas taxas e outras despesas.

No Brasil, aproximadamente metade dos contratos de locação (aluguel) contam com a participação de um fiador. Ele representa a modalidade "mais barata” de garantia, visto que o fiador necessariamente tem uma renda, além de um imóvel próprio na mesma cidade do imóvel a ser alugado.

Na sua ausência, as únicas opções para quem deseja alugar são o seguro-fiança e o deposito em uma caderneta de poupança (caução).

O fiador não deve ser confundido com o avalista, que é quem participa de uma operação de crédito, garantindo apenas o valor que está sendo contratado.

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A quais riscos um fiador está exposto em um contrato de locação?

 

O primeiro deles é em relação às despesas de IPTU e condomínio. Quando elas não estão inclusas no valor do aluguel, são de responsabilidade do fiador caso o inquilino (locador) deixe de pagá-las.

Havendo algum débito em aberto, surge um risco ainda maior: os bens do fiador respondem pela execução da dívida. Isso se dá pelo fato da fiança ser um tipo de garantia onde não se aplicam as restrições válidas ao único imóvel e ao imóvel classificado como bem de família.

Uma das precauções que podem ser adotadas para evitar que o fiador seja acionado na Justiça é especificar no contrato que o dono do imóvel deve comunicá-lo quando o inquilino atrasar, dando-lhe a opção de efetuar o pagamento. Isso evita que a dívida fuja do controle e cresça como uma bola de neve.

Quais os tipos de fiador previstos no Código Civil?

O fiador é caracterizado nos artigos 827 e 828 do Código Civil. No primeiro, ele é o fiador subsidiário, onde os seus bens só são executados na inexistência de outros, do próprio devedor.

Apesar do fiador ser indicado como o principal responsável na maioria dos contratos, ele pode informar os bens do inquilino antes que os seus sejam considerados para a liquidação do débito.

Isso já não ocorre no segundo caso, em que ele é o fiador solidário; ou seja, responde pela dívida independentemente do inquilino possuir algum bem.

Um título de capitalização substitui o fiador?

Um título de capitalização, pago em uma única parcela e oferecido pela maioria dos bancos, pode servir como garantia em alguns contratos de aluguel. Ele é devolvido ao final do contrato, juntamente com a remuneração pela Taxa Referencial (TR).

Essa opção possui algumas vantagens:

O valor é acordado entre as partes, podendo variar entre 3 e 12 meses de aluguel.

O fiador pode cair em desuso?

A tendência é que as pessoas mudem de endereço com mais frequência, não permanecendo pelo período inteiro de um contrato de locação padrão (normalmente de 30 meses).

Dito isso, novos formatos de imóveis de moradia estão sendo testados. Em um deles, um fundo de investimento imobiliário (FII) é o detentor dos imóveis, enquanto uma startup gerencia as locações.

A cobrança é feita via cartão de crédito, meio de pagamento já acoplado aos aplicativos, de forma que quem aluga um imóvel tem a conveniência e a flexibilidade para escolher o tempo que deseja ficar.

Adicionalmente, o uso de recursos como o big data e a inteligência artificial, adotados por muitas plataformas de locação de imóveis, avaliam de forma mais precisa a capacidade de pagamento do locador, dispensando a necessidade de um fiador.

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