Finanças Pessoais

O mercado imobiliário brasileiro passou por uma das piores crises no período recente. Esse mercado é muito sensível ao PIB e como nossa atividade passou por maus bocados, os imóveis sofreram ainda mais com a queda substancial de vendas e dos preços.

No entanto, várias notícias e análises dizem que o ano de 2019 será de virada no setor e o mercado deve voltar a crescer. Já no ano passado tivemos um crescimento de vendas de imóveis residenciais.

Desenhei todo esse cenário do mercado imobiliário, pois o financiamento é a forma mais usual para fazer a compra de imóveis (independentemente de ser a melhor forma ou não).

Mas existem duas formas de fazer esse financiamento: a Tabela Price e a tabela SAC.

Isso não é exclusividade do financiamento imobiliário, mas a possibilidade de escolha entre essas alternativas é mais comum para os imóveis.

Nesse texto entenderemos como funciona cada uma das abordagens. Por isso, continue lendo para saber mais sobre:

O que é Tabela SAC

O que é tabela SAC

SAC não está relacionado ao serviço de atendimento ao consumidor.

Desculpe a brincadeira, mas a sigla aqui significa Sistema de Amortização Constante.

Eu imagino que essa seja a modalidade mais comum quando falamos de financiamento imobiliário, ou seja, o financiamento de longo prazo, no qual teoricamente a inadimplência é menor.

A grande peculiaridade aqui é que, como o nome já sugere, a amortização é constante. Amortização é o quanto do valor da dívida que se está efetivamente sendo abatido.

Lembre-se que em qualquer financiamento existe uma porção do que é pago que é referente aos juros.

Por exemplo, imagine que se financiou R$ 200 mil. A taxa de juros desse financiamento é de 10% a.a. (e, portanto, de 0,8% a.m.) e o prazo do empréstimo é de 30 anos.

A amortização é calculada ao se dividir o valor do financiamento pelo período (360 meses). Nesse caso, a amortização sempre será (afinal, como o sistema diz, ela é constante) de R$ 555,56.

Mas essa ainda não é a parcela que você irá pagar. Temos que considerar também, infelizmente, os juros.

O valor da parcela sempre irá variar (é uma característica desse sistema), sendo que a primeira será de R$ 2.150,38. Assim, a parte referente aos juros será de R$ 1.594,83 (2.150,38 – 555,56) nesse nosso exemplo.

Essa porção referente aos juros é calculada simplesmente aplicando a taxa mensal em relação sobre o saldo devedor. Ou seja, 0,8% de juros mensais multiplicado pelo valor que for o saldo a ser pago.

Na primeira parcela, esse valor é, obviamente, R$ 200 mil. Então, se você multiplicar a taxa mensal que achamos (0,797% para ser mais preciso) por 200 mil, encontrará justamente o primeiro valor de juros que citamos (R$ 1.594,83).

É justamente por isso que o valor da prestação vai diminuindo conforme passa o tempo. Como vai se amortizando o saldo devedor, ele fica menor e, portanto, os juros incidentes vão diminuindo também.

Assim, o que se mantém fixo é o valor da amortização. Como os juros vão diminuindo com o passar do tempo, consequentemente a prestação, que é composta por essas duas parcelas, também irá diminuir.

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O que é Tabela Price

O que é tabela price

Esse talvez seja o sistema de financiamento mais comum para outras modalidades (veículos, consignado, crédito pessoal, etc.).

Aqui, a principal característica é que o valor da prestação é fixo, diferente do sistema SAC. Ou seja, você sempre pagará o mesmo valor nas parcelas do seu financiamento em todos os meses.

O cálculo do valor dos juros não muda. Ele é sempre calculado ao se aplicar a taxa ao saldo devedor. O que muda é que a prestação é fixa e, portanto, a amortização vai aumentando conforme o tempo.

O cálculo da prestação é o seguinte:

Assim, voltando ao nosso exemplo, o valor da parcela será de R$ 1.691,78 e você teria que esse valor do começo ao fim do seu financiamento. Os juros serão sempre calculados conforme descrevi. Então, a primeira parte referente aos juros também será de R$ 1.594,83.

O valor da amortização será a diferença entre o valor da parcela e o valor referente aos juros. Nesse caso, será de apenas R$ 96,95 (1.691,78 – 1.594,83) na primeira prestação.

Como a parcela é fixa e os juros diminuem conforme o tempo passa, a amortização necessariamente será maior a cada parcela.

Em resumo, a Tabela Price tem parcelas com valores fixos, sendo que o valor amortizado é pequeno no começo e vai aumentando conforme passa o tempo.

Qual a melhor alternativa?

Qual é a melhor alternativa

Bem, primeiramente eu sei o quanto é difícil comprar um imóvel à vista, mas se conseguir evitar o financiamento, qualquer que seja a modalidade, seria o ideal.

Mas uma vez que estamos tratando do financiamento, é sempre recomendado pagar o menor valor de juros possível, concorda?

Para isso, é ideal que se amortize o máximo possível o quanto antes. E o formato que torna isso possível é a Tabela SAC.

Dessa forma, acredito que o financiamento por essa modalidade seja o mais adequado, quando possível. Esse sistema tem o ônus da primeira parcela ser mais elevada, mas com ele a amortização é mais rápida e, assim, os juros desembolsados são menores.

Nesse nosso exemplo, a diferença entre as duas tabelas é de aproximadamente 15% em relação ao quanto é pago de juros. Ou seja, pela tabela SAC você pagará em média 15% menos juros.

Isso tem uma lógica primária das finanças: o valor do dinheiro no tempo. Ou seja, o dinheiro tem valor ao longo do tempo, logo, quanto mais se paga antes, menos juros serão pagos.

Olhe esses gráficos para ilustrar melhor essa situação:

Valor da parcela
Amortização
Saldo devedor

Os gráficos resumem bem os dois sistemas e você pode verificar que a redução do saldo devedor (onde se aplicam os juros) é mais “rápida” no sistema SAC. Com isso, o que falarei no próximo parágrafo é ainda mais verdade no sistema SAC.

Qualquer valor que possa ser utilizado para abater de forma mais rápida o saldo devedor deve ser feito, independente do sistema. Assim, os juros vão ficando cada vez menor e, portanto, o valor da parcela também diminui ou pelo menos o prazo do financiamento.

Conclusão

O financiamento imobiliário é uma alternativa de longo prazo e talvez a mais barata entre as modalidades de crédito que o mercado oferece.

Um imóvel é um bem caro, então mesmo que não seja o recomendado, o financiamento é algo que acaba acontecendo com certa frequência na maioria das famílias que queiram o adquirir.

Com a retomada desse mercado, conhecemos hoje as duas modalidades de se fazer esse financiamento: a Tabela SAC e a Tabela Price.

Na primeira, a amortização é constante e o valor da prestação varia, enquanto na segunda, a prestação será sempre a mesma.

Por amortizar mais o saldo devedor e assim pagar menos juros, eu prefiro a Tabela SAC. No entanto, a Tabela Price também tem a vantagem de ter uma parcela inicial menor.

E você? Pretende adquirir um imóvel, quer contribuir mais com o assunto ou tem alguma dúvida? Comente abaixo!

Compartilhe esse conteúdo com mais investidores que você deseja ajudar a obter Mais Retorno conhecendo melhore a Tabela SAC e a Tabela Price.

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Economista, atuou no departamento econômico de empresas de sell side no mercado financeiro. Já foi Top-5 de projeção de inflação de curto prazo do BC.


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