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Tabela Price ou SAC – Qual a ideal e suas diferenças?

Por:
22/04/2019

O mercado imobiliário brasileiro passou por uma das piores crises no período recente. Esse mercado é muito sensível ao PIB e como nossa atividade passou por maus bocados, os imóveis sofreram ainda mais com a queda substancial de vendas e dos preços.

No entanto, várias notícias e análises dizem que o ano de 2019 será de virada no setor e o mercado deve voltar a crescer. Já no ano passado tivemos um crescimento de vendas de imóveis residenciais.

Desenhei todo esse cenário do mercado imobiliário, pois o financiamento é a forma mais usual para fazer a compra de imóveis (independentemente de ser a melhor forma ou não).

Mas existem duas formas de fazer esse financiamento: a Tabela Price e a tabela SAC.

Isso não é exclusividade do financiamento imobiliário, mas a possibilidade de escolha entre essas alternativas é mais comum para os imóveis.

Nesse texto entenderemos como funciona cada uma das abordagens. Por isso, continue lendo para saber mais sobre:

O que é Tabela SAC

O que é tabela SAC

SAC não está relacionado ao serviço de atendimento ao consumidor.

Desculpe a brincadeira, mas a sigla aqui significa Sistema de Amortização Constante.

Eu imagino que essa seja a modalidade mais comum quando falamos de financiamento imobiliário, ou seja, o financiamento de longo prazo, no qual teoricamente a inadimplência é menor.

A grande peculiaridade aqui é que, como o nome já sugere, a amortização é constante. Amortização é o quanto do valor da dívida que se está efetivamente sendo abatido.

Lembre-se que em qualquer financiamento existe uma porção do que é pago que é referente aos juros.

Por exemplo, imagine que se financiou R$ 200 mil. A taxa de juros desse financiamento é de 10% a.a. (e, portanto, de 0,8% a.m.) e o prazo do empréstimo é de 30 anos.

A amortização é calculada ao se dividir o valor do financiamento pelo período (360 meses). Nesse caso, a amortização sempre será (afinal, como o sistema diz, ela é constante) de R$ 555,56.

Mas essa ainda não é a parcela que você irá pagar. Temos que considerar também, infelizmente, os juros.

O valor da parcela sempre irá variar (é uma característica desse sistema), sendo que a primeira será de R$ 2.150,38. Assim, a parte referente aos juros será de R$ 1.594,83 (2.150,38 – 555,56) nesse nosso exemplo.

Essa porção referente aos juros é calculada simplesmente aplicando a taxa mensal em relação sobre o saldo devedor. Ou seja, 0,8% de juros mensais multiplicado pelo valor que for o saldo a ser pago.

Na primeira parcela, esse valor é, obviamente, R$ 200 mil. Então, se você multiplicar a taxa mensal que achamos (0,797% para ser mais preciso) por 200 mil, encontrará justamente o primeiro valor de juros que citamos (R$ 1.594,83).

É justamente por isso que o valor da prestação vai diminuindo conforme passa o tempo. Como vai se amortizando o saldo devedor, ele fica menor e, portanto, os juros incidentes vão diminuindo também.

Assim, o que se mantém fixo é o valor da amortização. Como os juros vão diminuindo com o passar do tempo, consequentemente a prestação, que é composta por essas duas parcelas, também irá diminuir.


O que é Tabela Price

O que é tabela price

Esse talvez seja o sistema de financiamento mais comum para outras modalidades (veículos, consignado, crédito pessoal, etc.).

Aqui, a principal característica é que o valor da prestação é fixo, diferente do sistema SAC. Ou seja, você sempre pagará o mesmo valor nas parcelas do seu financiamento em todos os meses.

O cálculo do valor dos juros não muda. Ele é sempre calculado ao se aplicar a taxa ao saldo devedor. O que muda é que a prestação é fixa e, portanto, a amortização vai aumentando conforme o tempo.

O cálculo da prestação é o seguinte:

Assim, voltando ao nosso exemplo, o valor da parcela será de R$ 1.691,78 e você teria que esse valor do começo ao fim do seu financiamento. Os juros serão sempre calculados conforme descrevi. Então, a primeira parte referente aos juros também será de R$ 1.594,83.

O valor da amortização será a diferença entre o valor da parcela e o valor referente aos juros. Nesse caso, será de apenas R$ 96,95 (1.691,78 – 1.594,83) na primeira prestação.

Como a parcela é fixa e os juros diminuem conforme o tempo passa, a amortização necessariamente será maior a cada parcela.

Em resumo, a Tabela Price tem parcelas com valores fixos, sendo que o valor amortizado é pequeno no começo e vai aumentando conforme passa o tempo.

Qual a melhor alternativa?

Qual é a melhor alternativa

Bem, primeiramente eu sei o quanto é difícil comprar um imóvel à vista, mas se conseguir evitar o financiamento, qualquer que seja a modalidade, seria o ideal.

Mas uma vez que estamos tratando do financiamento, é sempre recomendado pagar o menor valor de juros possível, concorda?

Para isso, é ideal que se amortize o máximo possível o quanto antes. E o formato que torna isso possível é a Tabela SAC.

Dessa forma, acredito que o financiamento por essa modalidade seja o mais adequado, quando possível. Esse sistema tem o ônus da primeira parcela ser mais elevada, mas com ele a amortização é mais rápida e, assim, os juros desembolsados são menores.

Nesse nosso exemplo, a diferença entre as duas tabelas é de aproximadamente 15% em relação ao quanto é pago de juros. Ou seja, pela tabela SAC você pagará em média 15% menos juros.

Isso tem uma lógica primária das finanças: o valor do dinheiro no tempo. Ou seja, o dinheiro tem valor ao longo do tempo, logo, quanto mais se paga antes, menos juros serão pagos.

Olhe esses gráficos para ilustrar melhor essa situação:

Valor da parcela
Amortização
Saldo devedor

Os gráficos resumem bem os dois sistemas e você pode verificar que a redução do saldo devedor (onde se aplicam os juros) é mais “rápida” no sistema SAC. Com isso, o que falarei no próximo parágrafo é ainda mais verdade no sistema SAC.

Qualquer valor que possa ser utilizado para abater de forma mais rápida o saldo devedor deve ser feito, independente do sistema. Assim, os juros vão ficando cada vez menor e, portanto, o valor da parcela também diminui ou pelo menos o prazo do financiamento.

Conclusão

O financiamento imobiliário é uma alternativa de longo prazo e talvez a mais barata entre as modalidades de crédito que o mercado oferece.

Um imóvel é um bem caro, então mesmo que não seja o recomendado, o financiamento é algo que acaba acontecendo com certa frequência na maioria das famílias que queiram o adquirir.

Com a retomada desse mercado, conhecemos hoje as duas modalidades de se fazer esse financiamento: a Tabela SAC e a Tabela Price.

Na primeira, a amortização é constante e o valor da prestação varia, enquanto na segunda, a prestação será sempre a mesma.

Por amortizar mais o saldo devedor e assim pagar menos juros, eu prefiro a Tabela SAC. No entanto, a Tabela Price também tem a vantagem de ter uma parcela inicial menor.

E você? Pretende adquirir um imóvel, quer contribuir mais com o assunto ou tem alguma dúvida? Comente abaixo!

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Sobre o autor

  • Vinicius Alves
  • Economista, atuou no departamento econômico de empresas de sell side no mercado financeiro. Já foi Top-5 de projeção de inflação de curto prazo do BC.

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6 Comentários

  • Avatar Flavio disse:

    Muito boa a matéria bem clara, a minha dúvida é em relação a amortização da ultima parcela é mais vantajoso na sac ou na price, o valor da amortização da ultima parcela é o mesmo valor nos dos tipos de financiamento?

    • Oi Flavio,

      Teoricamente a tabela Price vai ter mais juros embutidos nas últimas parcelas, por isso teria um desconto maior na antecipação. Afinal, as últimas parcelas da tabela SAC (por já ter amortizado quase toda a dívida), possuem uma incidência bem baixa de juros.

      Grande abraço e bons investimentos!

  • Avatar Janaína Marques disse:

    Amei a matéria! Me esclareceu muito em todas as dúvidas

  • Avatar Michelli disse:

    Olá Vinicius, muito interessante sua matéria, foi a de mais fácil entendimento em várias que li sobre o assunto, complexo para não financistas. Estou iniciando o processo de financiamento da casa própria pela CAIXA Econômica, fiquei em duvida em duas simulações, pelo sistema de amortização SAC na linha SFH o valor financiado de R$200.000,00 pelo prazo de 360 meses, teria uma parcela inicial em torno de R$2.200,00 e ultima parcela por volta de R$600,00, já na PRICE o valor de R$200.000,00 num prazo menor de 240 meses (10 anos a menos) teria parcelas em torno de R$1.811,00 (sem relacionamento, ainda negociando). Considerando já de inicio essa diferença do prazo da operação, não seria mais interessante contratar pela PRICE? Em cálculos grosseiros, no sistema SAC pagaria no final um montante maior do que na PRICE, nas condições apresentadas.

    • Oi Michelli,

      Realmente quando o prazo aumenta aí não dá para competir. O efeito dos juros compostos (juros sobre juros) é muito grande ao longo do tempo, sobretudo com a adição de 10 anos na conta! Por isso, sem dúvidas a tabela Price com 10 anos a menos sairia mais em conta.

      Se quiser ter certeza sobre esses valores, você consegue encontrar algumas calculadoras gratuitas pela internet que podem te ajudar a fazer essa comparação. Aqui tem um exemplo.

      Espero ter ajudado.

      Grande abraço e bons investimentos!