Mercado secundário de CRIs explode 22.000% em 2021; veja as razões

Entre os efeitos da queda e permanência dos juros em mínimas históricas, nos últimos anos, está o crescimento vertiginoso de negócios com papeis de crédito do setor imobiliário, mais precisamente com os Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRIs.

No primeiro quadrimestre deste ano houve uma evolução de 22.000% do volume de CRIs negociados em relação ao mesmo período do ano passado. O volume de papeis transacionados no mercado secundário, formado por investidores que compraram o papel e querem passá-lo para frente, disparou de 7,8 mil em 2020 para 1,7 bilhão em 2021.

O resultado faz parte de um levantamento realizado da Pop BR, braço de consultoria da Luz Soluções Financeira, feito com exclusividade para o Mais Retorno. Nela, é possível ver que o avanço do volume financeiro movimentado pelos CRIs foi bem mais modesto, dentro da mesma base de comparação, de 21%, passando de R$ 8,3 bilhões no primeiro quadrimestre de 2020 para R$ 10,1 bilhões no mesmo intervalo em 2021.

São dois indicadores que deixam claro que houve uma pulverização e um aumento da liquidez do ativo, com mudanças no comportamento dos investidores e maior participação de pessoas físicas, explica Aruã Torigoe Kalmus responsável pelo levantamento e analista da POP BR.

A entrada do investidor pessoa física é justificada, segundo o diretor da área de Previdência da Luz, Leonardo Ozório, pela busca do investidor pela diversificação, mesmo que assumindo um mix com mais riscos em troca de uma rentabilidade mais atraente.

Mas não foi só isso. Os investidores institucionais, os fundos de pensão também tiveram de migrar do porto seguro da renda fixa para encontrar opções que lhes permitissem cumprir com suas metas atuariais para pagamento de benefícios aos participantes no futuro.  “Os fundos de pensão tiveram de se expor mais ao crédito, de modo a ter uma composição mais relevante das carteiras e portfólios para investimentos de longo prazo com ganho real”, afirma Ozório.

Contou a favor dos CRIS o fato de os papeis estarem vinculados à inflação, IPCA ou IGP-M, com uma proteção mais eficaz do que os títulos de renda fixa que acompanham o CDI, que têm a remuneração composta pela taxa de juro pura, pondera o diretor da Luz. Como a inflação vem correndo acima dos juros, esse fator se tornou decisivo para o sucesso e aumento da procura dos CRIs.

O papel tem como lastro qualquer tipo de imóvel que está exposto a uma dívida, entre galpões logísticos, escritórios, shoppings, imóveis residenciais e comerciais. Mas em uma relação diferente entre credor e devedor, da que é observada nos fundos imobiliários.

“Nos fundos de crédito a relação é mais estável, mais garantida. Os CRIs não estão sujeitos por exemplo a vacância nos imóveis, que interfere diretamente no resultado dos fundos”, afirma Leonardo. Ao mesmo tempo, os prazos são mais longos, de 10 ou 20 anos, nos CRIs.

Os CRIs podem estar vinculados a qualquer tipo de imóvel, permitindo que a empresa emissora do papel esteja fora do segmento imobiliário. O diretor cita exemplo de um hospital que vai construir uma nova unidade e tem a possibilidade de se financiar com a emissão dos certificados.

Se pelo lado do investidor, alguns fatores justificam o aumento do interesse pelos CRIs, é evidente que também houve um crescimento na emissão, na procura de financiamentos por meio dos certificados.

Leonardo explica que as debêntures também se traduzem em mecanismo de financiamento, e é até mais popular e mais simples no processo de emissão do que um CRI ou um CRA. Não à toa, as debêntures registram um crescimento de 159% no primeiro quadrimestre de 2021. Mesmo com o avanço, o volume de debêntures negociadas é inferior ao registrado em 2018, quando atingiu o recorde de 2,3 bilhões de papeis.

Mais dinheiro para os CRIs e outros papeis

Considerando todos os papeis chamados ilíquidos, a alta do volume financeiro nos primeiros quatro meses deste ano foi de 15%, atingindo os R$ 155 bilhões, ante os R$ 134 bilhões em 2020, e R$ 73 bilhões em 2019. Foi o melhor resultado desde 2018, quando o total negociado alcançou os R$ 168 bilhões.

Na comparação entre os diferentes tipos de ativos, as maiores altas do ano passado para este ano em volume financeiro foram os CDBs (56,88%), CRAs (34,73%) e CRIs (21,43%). As debêntures ficaram praticamente estáveis, com um aumento de 2,35% no período.

Na contramão, os destaques em queda entre os ativos ilíquidos foram as Letras Financeiras que registraram performance negativa de 70,26% nos quatro primeiros meses deste ano. As Letras Financeiras Subordinadas (LFs) registaram um recuo de 62,12% no mesmo intervalo.

 “Para se ter uma ideia da representatividade destes ativos, no primeiro quadrimestre de 2020, as Letras Financeiras (LF) movimentaram R$ 84 bilhões, volume cerca de 70% maior que o registrado em CDBs no mesmo período. Este ano, o comportamento foi inverso. Enquanto os CDBs movimentaram R$ 38 bilhões, as Letras Financeiras movimentaram apenas R$ 25 bilhões”, explica Kalmus.

Já a quantidade de debêntures negociadas voltou a crescer após ter recuado em 2020 e 2019, ficando próximo ao volume registrado em 2016, destaca o analista. "A quantidade de CRAs negociadas também apresentou melhora, de 17,45%, porém ainda está bem longe do recorde registrado em 2018, quando chegou a 49 milhões de ativos negociados no quadrimestre".

Os CDBs e as LFs apresentaram forte queda também no volume de papéis negociados no quadrimestre. Os CDBs recuaram 63%, enquanto as Letras Financeiras caíram 54% e as Letras Financeiras Subordinadas recuaram 47%.