Valor Venal: saiba o que é e como é calculado

O que é Valor Venal

Valor venal é uma estimativa do valor de um bem, realizada pelo poder público. Esse conceito é aplicado principalmente no mercado imobiliário.

O valor venal é utilizado principalmente para a base de cálculo de impostos, assim como em processos judiciais e administrativos. De modo geral, ele não guarda uma relação estreita com o valor real do bem.

Como o Valor Venal é calculado

Para realizar o cálculo do Valor Venal de um bem imóvel, existe uma fórmula:

VV= A x Vm² x I x P x TR

Entenda o que cada elemento significa:

• VV é o Valor Venal
• A é a área sobre a qual o imóvel está construído
• Vm² é o valor do metro quadrado dos imóveis próximos
• I é o fator idade (relativo ao tempo decorrido desde a construção do imóvel)
• P é o fator posição (relativo à localização do imóvel)
• TR é o fator tipologia da residência (relativo às características da construção)

Valor Venal vs. Valor de Mercado

Conforme já foi dito, o Valor Venal não guarda uma relação estreita com o valor de mercado do bem. Isso significa que um imóvel cujo Valor Venal é de R$300 mil pode ser negociado no mercado por R$250 mil, mas também pode ser negociado por R$400 mil, ou qualquer outro valor.

Isso acontece porque, enquanto o Valor Venal é determinado pela fórmula vista anteriormente, o valor de mercado é determinado pela oferta e procura, passando por fatores subjetivos, como a percepção, a necessidade e a urgência de vendedores e compradores.

É importante lembrar que, enquanto o Valor Venal é utilizado para calcular alguns impostos, o valor de mercado acaba sendo relevante para os impostos ligados estritamente ao processo de compra e venda. Por exemplo, se um imóvel com Valor Venal de R$300 mil é negociado por R$500 mil, os impostos associados à transação serão calculados sobre R$500 mil.

Usando o Valor Venal para chegar ao valor de mercado

Por um lado, você já sabe que Valor Venal e valor de mercado não andam necessariamente juntos; por outro, o Valor Venal pode ajudar na formação do valor de mercado. Muitas pessoas, ao negociar imóveis, baseiam-se no Valor Venal para chegar a um preço "justo", ou seja, baseado em critérios objetivos.

No entanto, o Valor Venal sozinho não reflete todos os aspectos relevantes de um bem. Para o comprador e o vendedor, dois imóveis com o mesmo Valor Venal podem merecer preços muito diferentes, com base em critérios como:

• proximidade com comércio e serviços;
• segurança na região em que está localizado;
• qualidade dos materiais usados na construção;
• estado de conservação do imóvel;
• estrutura de comodidade e lazer disponível;
• comissão cobrada pelo corretor imobiliário.

Como descobrir o Valor Venal de um imóvel

Se você quiser descobrir o Valor Venal de um imóvel específico, é preciso consultar a Prefeitura do município em que ele está localizado, tendo em mãos o número da inscrição do imóvel. Alguns municípios já estão implementando sistemas que permitem realizar essa consulta pela internet.

Essa é uma informação pública, portanto, não é preciso ser proprietário para descobrir o Valor Venal de um imóvel.

Impostos que utilizam o Valor Venal

Os dois principais impostos que utilizam o Valor Venal em sua base de cálculo são o Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Esses são impostos municipais e sua arrecadação é revertida para investimentos em saúde, educação, segurança.

É importante saber o Valor Venal do imóvel antes de realizar a compra, pois ele vai afetar os custos do proprietário em longo prazo. Afinal, embora o ITBI seja cobrado apenas na transmissão do bem, o IPTU é cobrado anualmente – e pode pesar no bolso.