SFH – Sistema Financeiro de Habitação
O que é Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um dos sistemas empregados no Brasil para a concessão de crédito para a compra de imóveis. Trata-se de uma criação do Governo que visa facilitar a aquisição, construção ou reforma de imóveis voltados à finalidade habitacional, isto é, imóveis residenciais.
Criação, Função e Objetivo do SFH
O Sistema Financeiro de Habitação foi criado durante a presidência de Castello Branco, no ano de 1964, pela Lei 4.380, a mesma que instituiu o Banco Nacional da Habitação (BNH), as Sociedades de Crédito Imobiliário e as Letras Imobiliárias.
Inicialmente, o SFH era de responsabilidade do BNH que, como vimos, foi criado pela mesma lei. O Banco, no entanto, foi extinto em 1988. Quando isso aconteceu, a gestão do Sistema passou para a Caixa Econômica Federal, juntamente com um prejuízo de R$ 2,5 bilhões, causado principalmente pelo rombo do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS).
Sua função é regulamentar a atuação das instituições financeiras na concessão de financiamentos imobiliários em operações que utilizam os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). O SFH, então, determina quais condições podem ser aplicadas nessas operações, em relação a taxas de juros, quotas e prazos.
Seu objetivo é ampliar o acesso da população à moradia, direito garantido pela Constituição, criando condições de crédito mais favoráveis, especialmente, para as classes desprivilegiadas.
Características do Sistema Financeiro de Habitação
O Sistema Financeiro de Habitação é utilizado na compra da casa própria, atendendo o limite máximo de avaliação do imóvel, que é de R$ 750 mil para os estados de Minas Gerais, São Paulo e Rio de Janeiro, além do Distrito Federal, e de R$ 650 mil para os demais estados.
Outro critério importante do SFH é que o financiamento só pode atingir 80% do valor do imóvel, ou até 90% se for aplicado o Sistema de Amortização Constate (SAC).
O SFH limita as taxas de juros do financiamento imobiliário a 12% ao ano. Em relação ao pagamento, o valor de cada parcela não pode comprometer mais de 30% da renda mensal do contratante. Por fim, a taxa de administração cobrada pela instituição financeira não pode ser superior a R$ 25 por mês.
Regras para uso do FGTS no SFH
Enquanto o SFH permite que o contratante do financiamento utilize recursos do FGTS, existem três regras que devem ser observadas.
Em primeiro lugar, o contratante deve ter, ao menos, três anos de trabalho registrado sob o regime de FGTS.
Em segundo lugar, na data da contratação do crédito, ele deve ter um vínculo de trabalho ativo nesse regime ou ter saldo do FGTS correspondente a, no mínimo, 10% do valor do imóvel.
Em terceiro lugar, ele não pode ter outro imóvel em seu nome no município onde reside ou trabalha, nem ter outro financiamento do SFH.
Diferenças entre o Sistema Financeiro de Habitação e o Sistema Financeiro Imobiliário
Além do SFH, existe outro sistema que rege o crédito para compra de imóveis, que é o Sistema Financeiro Imobiliário, ou SFI.
Diferentemente do SFH, o SFI não impõe regras na concessão de financiamentos; ele traz mais flexibilidade para as instituições financeiras praticarem as condições que quiserem, desde que respeitando o Código de Defesa do Consumidor. Isso significa que não pode haver onerosidade excessiva, cláusulas abusivas, venda casada e outras práticas vetadas pelo CDC.
Outro aspecto em que os dois sistemas se distanciam é que, nas operações regidas pelo SFI, não podem ser utilizados os recursos do FGTS do contratante.
Na prática, pode-se dizer que o SFH é um sistema mais interessante para quem busca um financiamento imobiliário para comprar um imóvel para morar. Já aqueles que já têm a casa própria e desejam comprar imóveis residenciais para ampliar seu patrimônio podem optar pelo SFI.