Monoinquilino
O que é monoinquilino?
Monoinquilino é um termo dado a um tipo de Fundo Imobiliário (FII) cujas propriedades são locadas para apenas uma empresa. O BB Renda Corporativa II (BBPO11) e o Santander Agências (SAAG11) são mono, por exemplo. Eles são diferentes dos fundos multi-inquilinos, em que suas unidades estão locadas para vários inquilinos.
Este termo também costuma remeter ao fundo monoativo (ou monoimóvel), mas não confunda. Fundos monoativos detêm apenas um ativo e o multiativos, mais de um. Este é referente ao número de propriedades e, aquele, à quantidade de inquilinos, isto é, empresas arrendatárias.
Há, ainda, uma expressão mais informal conhecida como ‘quase mono’, que ocorre quando poucos inquilinos têm bastante representatividade na receita de um fundo, dando a entender, assim, que se trata de um fundo monoinquilino.
Vale a pena investir em fundo monoinquilino?
As principais vantagens de investir nos fundos imobiliários, em geral, são: possibilidade de acesso ao mercado imobiliário sem precisar comprar verdadeiramente um imóvel completo, opção de comprar cotas de baixo custo, facilidade de diversificar suas aquisições (entre shoppings e hotéis, por exemplo) e outras.
Em específico, ao investir em um fundo monoinquilino, você pode ser sócio exclusivo de uma grande empresa e ter mais agilidade nas negociações de compra e venda dos ativos. No entanto, a desvantagem pode pesar muito: mais risco. Porque se o fundo é sustentado por uma única empresa, caso ela deixe de pagar o aluguel, o impacto financeiro é máximo.
Há quem invista em fundos com múltiplos riscos, quando ele é monoinquilino e monoativo ao mesmo tempo, como o que aconteceu quando o Fundo Imobiliário Torre Almirante (ALMI11) ficou locado para a Petrobras em 2017. O FII teve uma queda de mais de 50% e mesmo três anos depois, em 2020, segue sem pagar rendimentos e com vacância de 78%.
O fundo XP Corporate Macaé (XPCM11) é outro FII que já sofre, mas deverá sofrer ainda mais desvalorização. Ele tem um imóvel com uma localização ruim, concorrendo com empresas grandes e a Petrobras também era seu único inquilino. Além disso, ele é monoativo (risco duplo).
No entanto, sempre há exceções. Seja monoinquilino ou monoativo, todo fundo imobiliário depende mais dos contratos de locação, da qualidade do ativo e da localização do imóvel.
Além do monoinquilino, que outras divisões existem entre os FII?
Além das duas classificações já citadas (quanto ao número de inquilinos e de imóveis), há:
É o mais comum e são os fundos de estabelecimentos físicos, como shoppings, hospitais, escolas, lajes corporativas, entre outros. Seu diferencial é a facilidade para a ideação do juízo de valor.
- Fundos de Recebíveis (Papel)
Também chamados de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) por não possuírem imóveis, mas operações no mercado imobiliário em que as propriedades são ‘lastros’ nas negociações. Também podem se ligar a shoppings, galpões e afins, como nos Fundos Tijolo, mas frequentemente podem ter retorno líquido superior a 50%.
- Fundos de Desenvolvimento Imobiliário
Este FII não é tão indicado para pessoas físicas, pois ele obtém capital para desenvolver projetos residenciais, geralmente, e só durante ou depois da construção, que o lucro das vendas das unidades é repassado aos cotistas. Dessa forma, sua rentabilidade é muito variável e fica difícil para o pequeno investidor avaliar o fundo de forma assertiva.
Os FOF são como cestas (de 20 a 25 fundos) onde os outros tipos de fundos imobiliários podem ser adquiridos livremente. Possuem custo mais alto, mas são indicados para o investidor que não tem conhecimento, tempo ou mesmo disposição para analisar cada tipo de FII, ainda mais os polêmicos como os de monoinquilino.