CCI

O que é CCI?

No Brasil, CCI é uma abreviação para Cédula de Crédito Imobiliário, que é um título de crédito de renda fixa, mas destinado exclusivamente a uma operação que envolva algum tipo de imóvel.

Na prática, a sua principal função é permitir que alguém que tenha direito a receber valores pela propriedade de um imóvel possa vendê-lo no mercado financeiro, um formato que existe também em outros mercados.

Trata-se, em resumo, de um formato similar ao que temos nos direitos creditórios, onde há um "repasse" do direito sobre recebíveis, mas permitindo ao credor original a antecipação dos seus rendimentos.

Como funciona a CCI?

Uma característica bem específica da Cédula de Crédito Imobiliário é que ela pode ser emitida e negociada na B3, que é a bolsa de valores do Brasil. Além disso, não há obrigatoriedade de que o processo seja autorizado pela parte devedora dos valores.

Em outras palavras, quem tem direito ao recebimento sobre uma negociação que envolva um imóvel pode, a qualquer momento e seguindo as regras do ativo, emitir uma CCI para antecipar seus rendimentos.

O procedimento deve ser intermediado por uma instituição financeira, mas gera maior liquidez ao mercado imobiliário — o qual, por regra, possui ativos com negociação mais longas.

Como é a rentabilidade da CCI?

E o que o comprador de uma Cédula de Crédito Imobiliário tem a ganhar com esse tipo de operação? Assim como a maioria dos títulos de renda fixa, a resposta é simples: juros.

Para assumir o risco da dívida, o comprador da CCI será remunerado ainda por uma taxa de juros paga pela parte vendedora. Essa remuneração pode ser de dois modelos bem conhecidos da renda fixa. São eles:

• Taxa prefixada: a taxa de juros é definida no momento da negociação e será mantida de forma fixa, independente do cenário econômico do país;
• Taxa pós-fixada: a alternativa de negociação para uma Cédula de Crédito Imobiliário está no uso de uma taxa referenciada em um indicador, acompanhando as suas movimentações. Geralmente, utiliza-se uma referência de juros como a Taxa Selic ou CDI, por exemplo.

Importante observar que, apesar da intermediação de uma instituição financeira, uma CCI não possui proteção do FGC (Fundo Garantidor de Crédito), que é uma entidade mantida pelos bancos para aumentar a segurança dos seus títulos de renda fixa. Apesar disso, a Cédula de Crédito Imobiliário é considerada como um investimento de baixo risco — o que não significa que seja isenta deles.

Como a CCI impacta a parte devedora?

E para quem deve pela compra do imóvel? Qual o impacto da emissão de uma Cédula de Crédito Imobiliário? A resposta é simples: nenhum.

Se você compra o imóvel de uma construtora, por exemplo, ela pode repassar os direitos dos recebíveis para uma terceira parte interessada nessa operação financeira por meio de um CCI. No entanto, isso não altera a parte devedora que, neste exemplo, seria você.

Ou seja, a parte pagadora dessa dívida segue com a obrigação. A única alteração é quem receberá o dinheiro. É por isso, inclusive, que não há necessidade de aprovação de quem vai pagar a dívida na emissão da CCI.

Qual é a importância da CCI?

A Cédula de Crédito Imobiliário permite maior liquidez e volume de negociação para os títulos de dívida relacionados ao mercado imobiliário. Isso é positivo para o setor, reforçando as operações entre empresas.

Além disso, permite a antecipação de recebíveis para companhias que atuam com comercialização imobiliária. O formato da CCI permite que o dinheiro seja recebido antes do prazo original, fazendo com que a empresa possa atuar em novos projetos e ganhar dinamismo na sua função.