Oportunidades no mercado imobiliário: existem em meio à crise?

Uma crise sempre assusta o Mercado Financeiro, tanto no curto prazo, gerando pânico nos investidores, como também no longo prazo, deixando efeitos por vezes irreversíveis. Isso atinge diversas classes de ativos, inclusive os novos queridinhos dos brasileiros no mercado imobiliário: os FIIs.

No entanto, esse cenário também costuma gerar boas oportunidades. Isso porque, devido ao pânico que toma conta da população em um cenário de recessão, os ativos podem se desvalorizar muito acima do que deveriam.

Esse acaba por ser o caso de 2020, ano em que fomos atingidos por uma forte crise em função de uma pandemia. A descoberta de um vírus altamente contagioso obrigou todos a um isolamento social que, claro, afetou os negócios dos mais diversos ramos.

E, neste cenário, como ficam os investimentos? É hora de evitar qualquer risco ou surgem boas oportunidades no mercado imobiliário? Vamos analisar as condições ao longo deste artigo.

Qual é o atual cenário do mercado imobiliário?

Se você acompanhou as notícias sobre o Mercado Financeiro, certamente viu o pânico que as determinações do governo causaram nos investidores. A Bolsa de Valores lidou com seguidos circuit breakers (suspensão das negociações pela alta volatilidade) e o preço dos ativos despencou em questão de dias — em alguns casos, acima de 50%.

Isso também aconteceu com os fundos imobiliários os quais, afinal, são negociados na própria Bolsa de Valores. O mercado, assim como no caso das ações, projetou o caos: empresas quebrando, inquilinos largando os seus imóveis e um profundo problema de vacância.

Em um primeiro momento, podemos lembrar, não houve qualquer seleção dos ativos neste pânico de mercado. Fundos de shopping, logísticos ou de desenvolvimento: todos caíram em proporções semelhantes.

E aí? Os preços projetavam a realidade ou tornaram os FIIs extremamente baratos e atrativos? O ajuste que veio logo na sequência, recuperando rapidamente boa parte das quedas, indicou que a segunda opção parecia mais plausível.

Como os fundos imobiliários atuaram na crise?

A verdade é que, na maioria dos casos, a queda para os fundos imobiliários mostrou-se um pouco exagerada, assim como talvez fosse pura euforia os preços de janeiro — extremamente elevados em função de um otimismo que não se confirmou.

Um dos grandes pontos positivos dos fundos imobiliários está na sua gestão profissional. E as medidas tomadas pelos gestores mostraram, mais uma vez, a resiliência das operações imobiliárias.

Entre as principais decisões, podemos destacar algumas que se mostraram decisivas para indicar um cenário mais atrativo para o investidor do que o preço das cotas sugeria no pior momento do ano:

• Redução provisória do recebimento das taxas de administração durante a inatividade
• Manutenção em caixa dos rendimentos mensais, garantindo assim capital para lidar com a adversidade
• Concessão de descontos para os locatários, permitindo que seguissem com os pagamentos de aluguéis
• Contato constante com os inquilinos para monitoramento da situação de cada imóvel

Ou seja, como podemos ver, a atuação foi bem correta, proativa e pontual para lidar com um momento de incerteza. E, aos poucos, mostrou que as quedas nos preços não deveriam ser tratadas da mesma forma em todas as categorias de fundos imobiliários.

Os fundos logísticos, por exemplo, em muitos casos sequer sofreram com o cenário, uma vez que o e-commerce ganhou força durante a quarentena. Assim, não seria justo uma desvalorização nas cotas equivalente aos fundos de shopping, onde o impacto foi bem mais severo.

Aos poucos, o mercado começou a se equilibrar diante do cenário real, algo comum no meio de uma crise. Primeiro, vem o pânico. Aos poucos, porém, a racionalidade toma conta. E quem consegue se manter equilibrado nestes momentos, pode aproveitar excelentes oportunidades.

Como encontrar oportunidades nos fundos imobiliários durante uma crise?

Dizer agora que os fundos imobiliários estavam baratos pode soar um pouco oportunista, pois agora vivemos um momento de reabertura econômica e temos acesso aos indicadores dos FIIs — melhores do que se imaginava anteriormente, especialmente em termos de vacância.

No entanto, existem alguns pontos que você pode ponderar em cenários de crise e que ajudam a filtrar as melhores oportunidades do mercado imobiliário. Afinal, é sempre bom lembrar: em uma queda generalizada há sim fundos que ficam baratos, mas há também fundos que realmente possuem problemas estruturais.

Vamos então conferir alguns critérios que devem ser analisados para filtrar as melhores escolhas. A ideia aqui é refletir sobre o cenário e como você pode pensar para encontrar boas oportunidades.

Quais são as expectativas para o mercado imobiliário após a crise?

O primeiro ponto que deve ser avaliado é o cenário projetado após a crise. Acreditar que tudo voltará ao normal, sem qualquer impacto, é quase que uma utopia. Muita coisa realmente vai mudar, mas isso não significa que seja realmente ruim.

Durante a obrigação de permanecerem fechados, por exemplo, muitos restaurantes que só ofereciam atendimento presencial aderiram ao delivery. E podem manter essa fonte de receita adicional mesmo após a sua reabertura física.

Outro benefício para as empresas foi a implementação do home office. Muitos colaboradores gostaram da prática e a gestão observou uma oportunidade de reduzir custos.

Talvez você esteja pensando: "beleza, mas o que essas mudanças têm a ver com os fundos imobiliários?". Tudo! Vale lembrar que os imóveis são ocupados por empresas e, portanto, o mercado imobiliário deve refletir esse "novo normal".

O crescimento do e-commerce, por exemplo, é positivo para os fundos de galpões logísticos, os quais devem ser ainda mais demandados pelas companhias. Já o home office pode afetar negativamente os fundos de escritórios, reduzindo a demanda de longo prazo nestes ambientes.

Aqui, falamos apenas de cenários possíveis, mais ainda não confirmados. No entanto, o objetivo é que você entenda a importância de projetar a expectativa sobre as categorias de fundos imobiliários antes de investir.

Quais são as principais mudanças nos FIIs?

Em função do que esperamos para o futuro de cada segmento, as mudanças podem ser maiores ou menores para cada tipo de fundo imobiliário. E esse é mais um quesito a ponderar.

Os rendimentos, por exemplo, foram reduzidos no curto prazo. Isso aconteceu, basicamente, por três motivos: retenção por parte da administração como proteção ao caixa do fundo, concessão de descontos (que reduzem as receitas momentaneamente) e, em alguns casos, aumento da vacância em função da crise.

Esses impactos, no entanto, podem ser temporários. Ou não. Tudo depende do tipo de fundo e dos valores praticados. Em alguns shoppings, por exemplo, reduzir o aluguel de maneira permanente talvez seja necessário para manter o imóvel com boa taxa de ocupação.

Outro exemplo são os fundos de papéis. Durante uma crise, é natural que o governo atue com a redução das taxas de juros, algo que afeta negativamente o rendimento dos títulos atrelados ao CDI.

Contudo, julgar a qualidade de um fundo imobiliário apenas pelo seu rendimento é um erro. A mudança na geração de receita, afinal, pode ser temporária. A qualidade dos ativos e da gestão é o que realmente deve ser avaliado.

Quais os setores mais afetados?

É difícil dizer que um setor passe imune à crise, mas diante de tudo que conversamos até agora, você já pode ter uma boa percepção de quais os segmentos mais afetados.

Os fundos de shopping certamente lideram essa lista, algo que pode ser constatado pelo próprio preço das suas cotas. O mercado ainda é resistente na recuperação das cotas dessa classe de imóveis, o que é interessante já que eram considerados justamente os fundos mais "seguros" pelos investidores.

Outra categoria que também deve sofrer bastante no curto prazo são os fundos de lajes corporativas. Isso vale tanto para pedidos de descontos, como até mesmo para redução das locações. No longo prazo, imóveis com localização ruim devem ser muito afetados pela menor demanda de área.

Fundos monoativos sofreram mais?

Por fim, fique sempre atento aos fundos monoativos, que são aqueles fundos que possuem apenas um imóvel em seu portfólio. A razão para isso é que o risco aumenta consideravelmente em momentos de crise.

Se o fundo, além de monoativo, possui poucos inquilinos, pior ainda. Uma saída pode impactar com muita força a capacidade de gerar receitas ou, em casos extremos, ficar até mesmo sem renda até uma nova locação.

A tendência, contudo, é que esses fundos sejam cada vez mais raros no mercado imobiliários. Algumas aquisições devem ocorrer para que os fundos sejam mais diversificados e, desta forma, ofereçam menor risco aos cotistas.

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Deu para entender como avaliar o mercado imobiliário?

Como vimos, mesmo durante uma crise também existem boas oportunidades. Nem tudo é "terra arrasada", como sugeriram boa parte do preço das cotas de FIIs durante o pânico.

Ao mesmo tempo, os riscos de cada segmento existem e não podem ser ignorados. Quando dizemos que, por exemplo, fundos de papéis são expostos à política monetária adotada pelo governo é justamente para momentos como esses. Se o Banco Central reduz muito a taxa de juros, não há muito o que fazer com os papéis atrelados ao CDI do que aceitar a redução nas receitas.

Para encontrar boas oportunidades, portanto, é essencial conseguir projetar cenários e observar os riscos de cada categoria de fundos imobiliários. Ainda que sofram no curto prazo, os shoppings devem continuar existindo e, aos poucos, receber o fluxo de antigamente.

O mesmo vale para fundos educacionais. Escolas e universidades expandiram horizontes para o EAD, mas a aula presencial segue importante e, assim que possível, será retomada. Parece exagero acreditar que esses fundos serão abandonados, como defendem alguns investidores mais ansiosos.

A verdade é que momentos como esse exigem calma e equilíbrio. E, como sempre defendemos, a melhor maneira para reduzir os seus riscos é a diversificação e o acompanhamento de informações qualitativas para a sua tomada de decisão.

Portanto, fique de olho em nossos conteúdos. Semanalmente, trazemos temas e atualizações sobre o Mercado Financeiro que podem ajudar os investidores brasileiros nos mais diferentes níveis, especialmente em meio ao caos gerado pela crise econômica.