Novo Imposto de Renda põe em xeque os fundos imobiliários

A proposta de reforma tributária do governo Jair Bolsonaro não foi comemorada pelo setor produtivo, por especialistas e, muito menos, por investidores. No último caso, há um desânimo ainda maior daqueles que investem em fundos imobiliários. Isso porque o governo quer cobrar 15% de Imposto de Renda nos dividendos distribuídos pelos fundos. Atualmente, esse rendimento é isento de IR na modalidade.

Isso, na visão de especialistas, pode desacelerar ou até mesmo interromper o crescimento robusto dos fundos imobiliários nos últimos anos. O número de fundos listados em Bolsa subiu de 156, em dezembro de 2017, para 342 em abril deste ano, segundo o mais recente levantamento divulgado pela B3. Mesmo durante a pandemia, entre maio de 2020 e abril deste ano, saíram de um patrimônio líquido de R$ 98 bilhões para R$ 152 bilhões.

"Somente neste ano, o mercado teve R$ 21 bilhões em captação, e eu esperava que dobrasse até o fim do ano. Mas agora, sem saber como vai ser a tributação, paralisa todo o mercado", diz André Freitas, CEO da Hedge Investments, gestora de fundos imobiliários, com R$ 8 bilhões em ativos sob gestão.

Mesmo com a reforma ainda longe de uma aprovação, a proposta já trouxe efeitos. O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) caiu 3% desde o anúncio. O número de emissões também deve ser afetado.

Neste momento, há 25 operações, que totalizam R$ 6 bilhões, segundo levantamento feito pela Suno Research. Do total dessas operações, há duas ofertas iniciais (fundos estreantes na Bolsa) e 23 emissões secundárias (de fundos já existentes).

"Aquelas ofertas que começaram há mais tempo e estão no período final de captação, ultrapassando o mínimo previsto, serão concluídas. Mas, as que estão no comecinho, devem acabar suspensas", diz Marcos Correa, especialista em fundos imobiliários da Suno.

Coincidência ou não, o fundo XP Industrial suspendeu emissão de cotas de R$ 150 milhões, alegando "motivações técnicas, sem relação direta com o cenário político".

Uma das principais críticas de parte do mercado é como foi feita a escolha de tributação para fundos imobiliários. Outros produtos ligados ao setor continuarão isentos do IR, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Tanto o LCI quanto o CRI são títulos de renda fixa emitidos por bancos e securitizadoras.

Para Danilo Catarucci, sócio do banco de investimentos BR Partners, a mudança é uma "aberração" que pode atrapalhar o desenvolvimento do mercado imobiliário. Muitos viam nos fundos imobiliários uma possibilidade de turbinar os investimentos. Com a tributação, pode ficar menos vantajoso.

"O setor imobiliário vinha trocando dívida bancária pelo mercado de capitais, e diversas empresas vinham economizando", diz Catarucci. "E, se o mercado der uma desacelerada, os investidores também terão menos ativos com liquidez."

Para o economista Bernard Appy, fundador do Centro de Cidadania Fiscal, o melhor é tributar todo o setor. "As isenções geram muitas distorções", afirma. Segundo ele, uma empresa de lucro presumido paga de 11,3% a 14,5% de imposto, enquanto quem recebe por fundos imobiliários não paga nada. "Obviamente, a mudança vai prejudicar os FIIs, mas a legislação atual os favorece indevidamente", diz./Agência Estado