Fundos imobiliários: projeto de lei que limita reajuste de aluguel ao IPCA pode mexer com o rendimento

Mais do que interferir na vida de proprietário e inquilino, um projeto de lei que prevê a substituição do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) como indexador dos contratos de aluguel traz preocupações também a quem investe em fundos imobiliários.

A notícia sobre a ideia de limitar, via projeto de lei, os reajustes de contratos de aluguel, tanto residencial quanto comercial, circulou em fins de março. É apenas um projeto, que pode nem prosperar ou ser aprovado, mas a informação causou preocupação no mercado de fundos imobiliários.

Segundo analistas da Rico Investimento, o projeto de lei nº 1026/21 determina que os reajustes dos valores da locação não podem superar o IPCA, o índice de preços ao consumidor amplo, considerado a medida da inflação oficial.

Isso não significa que, se aprovada a proposta, o reajuste seguirá doravante apenas a variação do IPCA. As partes podem continuar definindo os termos de reajuste por acordo comum, inclusive usando o IGP-M, mas as altas seriam no máximo iguais à variação do IPCA no período. Seria um limitador, não uma indexação obrigatória.

Por enquanto, deixa claro a equipe da Rico, é só um projeto de lei, que tramita em regime de urgência (sem passar pelas comissões) e será votado no plenário da Câmara.

E como a mudança atingiria os fundos imobiliários?

O rendimento dos fundos imobiliários de certa forma já está sendo afetado dependendo da composição das carteiras, mas podem ter outro limitador com a troca de índice.

Alguns fundos de tijolo, os que investem em imóveis, e não em papéis, têm boa parte dos contratos indexados ao IGP-M. E esse índice acumula 31,10% de alta nos últimos 12 meses.

O indexador está alto, mas convém o investidor baixar as expectativas, de acordo com os especialistas. Principalmente quem investe em fundos imobiliários com contratos próximos de revisionais ou do vencimento (e não evoluíram em negociações paralelas entre inquilinos e administradores do fundo para evitar esse repasse) e esteja esperando uma variação bastante significativa de seus dividendos. 

Não apenas pela possível limitação imposta pelo projeto de lei, mas também pela baixa visibilidade da retomada da economia, fatores que podem diminuir possíveis aumentos de aluguel.

Se a regra mudar tal como prevista no projeto de lei, a correção dos aluguéis pagos nesse contrato será revista e limitada ao IPCA, que acumula alta de 6,10% nos últimos 12 meses — bem menos expressiva, portanto, que a variação do IGP-M.

A equipe de analistas da Rico lembra, contudo, que muitos fundos imobiliários nem sequer conseguiram repassar o IGP-M integral a seus contratos. Os valores de locação comercial caíram 1,08%, em média, no País, em 2020, aponta levantamento do FipeZap, e chegaram à mínima histórica, R$ 37 por metro quadrado, em janeiro.

Os fundos de shoppings e lajes corporativas, por exemplo, tiveram pouco poder de barganha com seus inquilinos direta e duramente afetados pela pandemia.

Já alguns fundos de galpões logísticos, beneficiados pela demanda aquecida, vêm conseguindo aumentar seus aluguéis.