Tudo sobre o mercado imobiliário nos Estados Unidos

O mercado brasileiro imobiliário é bastante popular no nosso país. Essa é uma cultura que vem de muitos anos — quem não conhece um avô que recomenda o investimento em imóveis como forma de garantir uma renda extra no futuro? Ademais, os fundos imobiliários também trouxeram uma excelente forma de investir no setor.

E nos Estados Unidos? Será que também existe essa popularidade? Podemos investir por lá nosso patrimônio? Em um contexto de incertezas em relação ao futuro do Brasil, inclusive com diversas dúvidas sobre o ambiente fiscal nacional, muitos influenciadores de finanças optam por recomendar a internacionalização dos investimentos.

Seria o mercado imobiliário norte-americano uma opção? É o que vamos conhecer hoje, entendendo um pouquinho mais sobre a dinâmica do setor na principal economia global.

Como funciona o mercado imobiliário americano?

Para começar, é válido passarmos brevemente sobre as principais diferenças estruturais entre os imóveis brasileiros e americanos — assim como os pontos sobre os quais você deve se atentar antes de iniciar seus investimentos por lá.

Em primeiro lugar, precisamos destacar as diferenças entre as economias. Quando falamos sobre Estados Unidos, estamos abordando a principal potência global em termos financeiros. Ou seja, é um ambiente de menor incerteza em relação aos países em desenvolvimento, como é o caso do Brasil, por exemplo.

Esse ambiente faz com que os investidores gostem de buscar uma alocação patrimonial por lá. É uma espécie de "segurança", ainda que saibamos que os mercados financeiros possuem seus riscos particulares.

Por outro lado, existem semelhanças também entre os dois mercados. Uma delas, bastante comum, é que o setor é extremamente sensível ao ambiente econômico. Em um cenário negativo, com juros altos, por exemplo, o segmento tende a sofrer bastante tanto nos investimentos em novas construções, como na capacidade de pagamento dos próprios inquilinos.

Quais são as vantagens do setor imobiliário americano?

E por que o setor imobiliário americano é considerado como um dos queridinhos dentro do mercado financeiro atualmente? Bem, isso passa muito por algumas das vantagens que ele oferece em relação ao mesmo segmento em outros pontos globais.

A primeira delas, já mencionada neste mesmo artigo, é o próprio tamanho da economia americana. Por ser uma enorme potência econômica, os Estados Unidos concentram muito dos investimentos globais, especialmente em momentos de incerteza, quando os investidores tendem a buscar ativos com menor grau de risco.

Outro ponto positivo do segmento imobiliário americano está na maturidade do setor. Há sim uma maior diversidade de setores consolidados em relação ao Brasil, especialmente caso você busque investir como forma de diversificação patrimonial.

Para moradia, um local que os brasileiros costumam gostar é a Flórida, conhecida por abrigar muitos latinos. Apenas para exemplificar, somente em 2022, houve compra de mais de 6,5 milhões de dólares em imóveis residenciais na região. Prova do aquecimento do mercado imobiliário americano.

Estratégias para investir em imóveis nos Estados Unidos

Existem duas maneiras principais para que você possa investir em imóveis nos Estados Unidos e diversificar o seu patrimônio. A primeira, mais complexa, é literalmente comprar um imóvel no exterior. Essa opção, no entanto, exige um altíssimo poder aquisitivo e, no caso de morar fora, ainda uma disponibilidade especial.

Só que há uma alternativa bem mais acessível para quem busca investir na maior economia global e fazê-lo por meio do setor imobiliário: os REITs (Real Estate Investment Trust). Eles são uma classe de investimento disponibilizada no mercado americano que é muito similar aos nossos fundos imobiliários.

Ou seja, é um mecanismo no qual diversos investidores aportam o seu capital que, em conjunto, confere ao time de gestão do REIT a possibilidade de comprar e gerir imóveis nos Estados Unidos.

Outra dinâmica comum aos dois produtos financeiros do mercado imobiliário é que eles permitem a exploração de renda dos imóveis nos quais investem. Isto é, há cobrança de aluguel sobre os inquilinos que os ocupam e, desta forma, os rendimentos podem ser transmitidos aos cotistas do fundo.

No entanto, é importante sinalizar algumas pequenas, mas importantes, diferenças entre os FIIs e os REITs. É o que vamos fazer no próximo tópico.

Fundos imobiliários ou REITs: quais são as diferenças?

A primeira e principal diferença entre FIIs e REITs está na sua própria composição. Enquanto por aqui os fundos imobiliários são fundos de investimentos destinados ao seu setor, nos Estados Unidos os REITs são empresas "normais" negociadas na bolsa de valores.

Isso significa, entre outras particularidades, que os REITs podem se endividar — algo que não é permitido aos fundos imobiliários. Por aqui, nossos FIIs não podem tomar dívida e é por isso que, quando desejam comprar um novo imóvel, os gestores fazem uma nova emissão, captando recursos do mercado.

Por fim, também como já mencionamos anteriormente nesse mesmo texto, os REITs pertencem a um mercado mais maduro. Isso representa um maior valor de mercado, na sua totalidade, mas também uma maior variedade de segmentos nos quais você pode investir, bem acima das opções do Brasil, que acabam concentradas em shoppings, escritórios e galpões logísticos.

Vale a pena investir no mercado imobiliário americano?

Assim como qualquer ativo do mercado financeiro, os imóveis dos Estados Unidos oferecem vantagens e desvantagens. E cabe a você entender se esse contexto atende aos seus objetivos financeiros.

O setor imobiliário americano é gigante e pertence a um contexto de economia muito forte, algo que pode ser benéfico como proteção patrimonial. Ademais, vale destacar que, ao comprar cotas de REITs ou imóveis nos Estados Unidos, a alocação do seu capital vai ter exposição ao dólar — o que significa, entre outras coisas, uma diversificação cambial também.

Por outro lado, não se esqueça que foi justamente o setor imobiliário que foi o foco da grande Crise do Subprime, em 2008. Isso não significa que você deva se assustar, mas sim entender que os riscos também estão presentes nesse mercado.

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