Hora de investir em fundos imobiliários? Saiba o impacto da Selic a 2,75% na rentabilidade dos FIIs

Os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) também foram atingidos pela retomada de alta da taxa Selic, que subiu de 2,00% ao ano para 2,75%. Alguns serão mais atingidos, outros menos. E o efeito do movimento sobre a rentabilidade dependerá do tipo de fundo – se de tijolo ou de papel – e dos ativos alocados em sua carteira.

A elevação da Selic afeta mais diretamente os fundos de papéis, que são aqueles compostos por títulos lastreados em imóveis, como o CRI (Certificado de Crédito Imobiliário) e a LCI (Letra de Crédito Imobiliário), que pertencem ao mercado de crédito corporativo.

Esses ativos reagem à movimentação dos juros futuros, considerados espelho da expectativa de inflação do mercado. Com a paulada do Banco Central (BC) na Selic na última reunião do Copom, a tendência é que a projeção para a inflação caia e os juros futuros acompanhem. Uma trajetória contrária das taxas futuras desvaloriza a cota dos fundos.

O sócio gestor da RB Asset, Mauro Lima, entende que juros em alta não combinam com os fundos imobiliários. O motivo: à medida que o juro sobe, o investidor passa a olhar para outras aplicações, na renda fixa. Mas ele avalia que juros no nível de até 4% a 4,50% não tendem a tirar a atratividade dos fundos imobiliários.

O especialista em investimentos imobiliários Rodrigo Meirelles entende também que a alta da Selic não deve causar grandes impactos sobre os fundos imobiliários. Ele explica que parte das carteiras desses fundos trabalham com juros de longo prazo.

Taxas futuras que rodam descoladas da Selic, em torno de 7% a 8% ao ano, não devem afetar os fundos.

Desvalorização dos fundos deve abrir janela de oportunidades

Para Fabio Carvalho, da Alianza Investimentos Imobiliários, a má notícia que chega com a esperada desvalorização dos fundos imobiliários pode se reverter em algo positivo lá para frente. A queda tende a abrir uma janela de oportunidades para quem quiser comprar cotas de bons fundos, por um preço menor.

"Fundos (imobiliários) de crédito tiveram uma fase muito boa e as cotas estão valorizadas para quem vai investir", afirma. "Mas, com realização de lucros, os preços podem voltar a ficar atraentes, gerando oportunidades para comprar", destaca Carvalho.

Mas calma. Os especialistas orientam aquisições seletivas, após análise cuidadosa dos ativos, levando-se em conta o lastro dos ativos que dão base á rentabilidade e a qualidade do gestor do fundo.

Conheça a seguir as diferenças entre fundo de papel e fundo de tijolo.

Como funcionam os fundos de papel

São fundos que têm a carteira formada por títulos de base imobiliária, como o CRI (Certificado de Crédito Imobiliário) e a LCI (Letra de Crédito Imobiliário). São carteiras de títulos com uma diversidade de indexadores e, por isso, redundam em rentabilidades diferentes em cada fundo.

Eles vão desde o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado); juros mais IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo, a inflação oficial); porcentual do IPCA; CDI (juro DI, versão privada da Selic) mais juro adicional, porcentual do CDI (juro DI) e outros.

Pela composição de carteira, os fundos de papel costumam funcionar como uma aplicação de renda fixa. Sobretudo os fundos com títulos indexados ao CDI. Como se beneficiam da alta da Selic (CDI e Selic andam de mãos dadas), esses fundos protegem contra a inflação – desde que a taxa básica esteja rodando acima do IPCA. Não é o caso, no momento.

Os fundos que têm títulos com juros prefixados funcionam diferente. Se a Selic sobe e leva junto os juros futuros, o título que forma a carteira sofre desvalorização. Como ocorre, por exemplo, com o Tesouro IPCA, a versão da NTN-B (que rende juros e correção monetária pelo IPCA), no Tesouro Direto. É que o valor desses títulos é atualizado dia a dia no mercado secundário. Se os juros futuros sobem, os títulos com taxas mais baixas já em poder do investidor ou do fundo perdem valor.

Os fundos atrelados ao IGP-M seguem a variação desse índice calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), que está em alta. São os mais beneficiados pela escalada do indicador, cuja variação acumula inflação de 28,94% em 12 meses. Vendas de cotas, para garantir os lucros obtidos, têm desvalorizado as cotas desses fundos no mercado.

Como funcionam os fundos de tijolo

Outra categoria de fundo imobiliário, chamado de fundo de tijolo, é o que predomina no mercado. Existem vários tipos, de acordo com o ativo que mantém em carteira. As opções são muitas dentre os fundos de tijolo: fundos de logística, fundos de laje, fundos de shopping e por aí vai. Alguns estão em alta, outros em baixa, nestes tempos de crise geral, sobretudo econômica, agravada pela pandemia.

Um fundo que se destaca, nesse ambiente de quarentena, é o de logística, conhecido também de fundo de galpão. A maioria deles investe em centros de distribuição de produtos. Para especialistas, a quarentena fortaleceu o comércio online, o que gerou maior demanda de grandes redes de lojas por galpões para estocagem de mercadorias.

Os chamados fundos de laje corporativa investem em escritórios e salas comerciais, alugados em geral a grandes empresas. São produtos que sofrem com os impactos do home office e isolamento social, adotados para tentar conter a disseminação do coronavírus.

Ainda assim, para especialistas, em atratividade os fundos de laje ficariam no meio termo entre os fundos de galpão e os fundos de shopping. Espaço comercial alugado para lojas, parte delas baixou momentaneamente as portas. Para não dizer dos casos de vacância, que achata a renda obtida com aluguel das carteiras lastreadas em shoppings, de onde vem a renda distribuída aos cotistas do fundo. / TOM MOROOKA E JÚLIA ZILLIG

Impacto da alta da Selic na renda fixa

E já que estamos falando de Selic e investimentos, preparamos um infográfico para entender como a alta de 2% para 2,75% da Selic impacta nos rendimentos dos produtos conservadores de renda fixa. Veja abaixo.