Fundos Imobiliários

Todo começo de ano é normal que o investidor olhe para o período que passou para analisar os seus acertos e erros. Essa é uma prática comum e até recomendável para todas as classes de ativos, permitindo uma melhoria da tomada de decisão.

E no caso dos fundos imobiliários (FIIs)? Quais foram os ativos que receberam maior destaque em termos de resultados? E aqueles que decepcionaram seus cotistas? Eles ainda valem a pena em 2021?

No artigo de hoje vamos fazer um breve levantamento dos principais destaques — positivos e negativos —, assim como alguns fatores que justifiquem (ou não) esses resultados. Espero que esse conteúdo ajude você a ajustar sua carteira para esse novo ciclo anual.

Como foi o ano de 2020 para os fundos imobiliários?

Antes de entrar nos ativos em si, penso que vale a pena fazer um pequeno resumo da indústria de fundos imobiliários no ano de 2020. Ao contrário de 2019, quando tivemos uma forte valorização da categoria como um todo, os últimos doze meses foram bem desafiadores.

Para o investidor iniciante de FIIs, janeiro já trouxe um grande susto. Mesmo antes da pandemia, o IFIX (principal índice de fundos imobiliários) apresentou forte queda. Na prática, até aquele momento, nada indicava grande apreensão para o mercado, mas sim uma realização de lucros em função das fortes altas de 2019.

Não tardou, porém, para o pânico chegar à Bolsa de Valores com as sucessivas notícias negativas sobre a rápida proliferação da COVID-19. Com sucessivos circuit breakers, o IFIX retornou para o patamar de 2.169 pontos — o menor desde outubro de 2018.

Aos poucos, porém, os investidores perceberam que, ainda que os impactos sejam severos para a economia, os ativos seguiriam existindo e, a depender da qualidade dos imóveis, poderiam superar essa crise. Assim, tivemos uma boa recuperação do mercado, ainda que sem retomar a marca de 3.253 pontos que o IFIX atingiu no começo de janeiro de 2020.

Um ponto interessante de notar é que o mercado de fundos imobiliários apresenta uma menor volatilidade em relação ao mercado de ações. Assim como a queda não foi tão forte no pânico dos investidores, a recuperação do índice tem sido mais lenta. E isso pode representar que existem boas oportunidades para os FIIs em 2021 caso a humanidade consiga contornar esse desafio apresentado pelo cenário de pandemia.

Quais foram os melhores FIIs de 2020?

Se você é um leitor assíduo do Mais Retorno, sabe que sempre alertamos para que a análise de um ativo não seja feita exclusivamente sobre rentabilidade. Esse foco, afinal, pode trazer algumas armadilhas. No entanto, inegavelmente, esse é um dos parâmetros de avaliação que podemos utilizar.

A seguir, listamos alguns dos principais destaques positivos entre os FIIs em 2020, considerando tanto a variação da cota, como também os dividendos pagos pelo fundo imobiliário em questão. Desconsideramos fundos que passaram pelo processo de IPO no ano passado, sendo necessário a sua existência pelo período mínimo de doze meses.

Lembrando que, no mercado financeiro, rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. Portanto, ainda que o desempenho tenha sido excelente nos últimos doze meses, isso não significa que o mesmo vá ocorrer em 2021. Recomendamos sempre uma análise qualitativa dos ativos antes de investir, ok?

1. HCTR11 (+20,12%)

O Hectare CE (HTCR11) foi o grande destaque entre os FIIs em 2020. Trata-se de um fundo de recebíveis, como foco em investimentos em CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). Esse formato de ativo corresponde a 90% da carteira da gestão.

Além disso, há boa diversificação geográfica dos CRIs. Os ativos estão distribuídos entre mais de 10 estados brasileiros, sendo a maior concentração em São Paulo (segundo o seu relatório gerencial de novembro de 2020, cerca de 40% do patrimônio).

O dado curioso sobre o Hectare CE é que a arrancada para o topo deste ranking se deu na reta final do ano. Até meados de outubro, a cota do ativo estava próxima do zero a zero em relação ao seu preço de janeiro. No entanto, uma nova emissão de cotas e uma boa seleção de CRIs trouxe o foco do investidor.

2. BARI11 (+13,49%)

O Barigui Rendimentos (BARI11) é outro fundo de recebíveis que se destacou no ano de 2020. Assim como o HCTR11, trouxe uma particularidade de ter o preço arrancando na reta final do ano.

O grande foco do ativo, como costuma acontecer com fundos de papéis, está nos CRIs. Esse produto financeiro corresponde a mais de 75% do patrimônio do fundo, segundo dados do relatório gerencial de novembro de 2020. Também investe em outros FIIs e aplicações financeiras, sendo um pouco mais diversificado do que o Hectare CE.

3. RECR11 (+13,31%)

Fechando o nosso pódio está o REC Recebíveis Imobiliários, mais um fundo de papel. Assim como os antecessores, seu foco está nos CRIs, aproveitando um momento de grande incerteza da economia global.

Vale mencionar ainda outros dois destaques positivos: TORD11 (+26,81%) e VGIP11 (+17,52%). Ambos ofereceram um excelente resultado aos seus cotistas, mas não entraram no ranking pelo processo de IPO realizado em 2020.

Quais foram os piores FIIs de 2020?

Se o ano de 2020 marcou um desempenho positivo por parte dos fundos de recebíveis, tivemos destaques negativos de outros setores da indústria. Não necessariamente são fundos ruins, mas aqueles que tiveram maior desvalorização das suas cotas. Vamos lá!

1. BCIA11 (-42,13%)

Com alguma surpresa, o líder da lista de piores FIIs de 2020 é um fundo de fundos (FOF), estratégia que tem por característica a diversificação e, portanto, tende a desempenhar "na média" do mercado.

Não foi o que aconteceu com o Bradesco Carteira Imobiliária Ativa, que foi o fundo imobiliário com pior desempenho do ano passado. Em seu último relatório gerencial, a gestão destacou que não identifica razões para a desvalorização apresentada no mercado secundário.

De fato, o BCIA11 oferece uma boa diversificação e a maior posição não supera 10% do patrimônio total sob gestão. Contudo, não foi suficiente para atrair investidores de FIIs e evitar a forte perda de valor nos últimos meses.

2. PATC11 (-38,31%)

O segundo lugar em termos de desempenho negativo ficou com o Pátria Edifícios Corporativos (PATC11). O fundo é especializado no setor de lajes corporativas (escritórios), embora tenha posições relevantes em outros FIIs e LCI (Letras de Crédito Imobiliárias).

O seu resultado foi fortemente impactado pela pandemia em 2020. Naturalmente que as empresas adotaram o home office, afetando diretamente o setor como um todo no último ano. A recuperação do fundo está diretamente relacionada com a economia nacional, ainda que a gestão se mostre otimista com a qualidade dos seus ativos.

3. FLMA11 (-37,03%)

Fechando o grupo dos piores FIIs de 2020 está o Continental Square Faria Lima (FLMA11), outro fundo de lajes corporativas. Sendo assim, as potenciais causas para a desvalorização são similares ao PATC11.

Vale observar que, apesar do cenário desafiador causado pela pandemia, a ocupação do seu principal imóvel (Continental Square Faria Lima) se manteve acima de 90%. Diante da adversidade e considerando o ótimo ponto comercial, é um ponto positivo.

A percepção negativa do mercado pode ter sido feita com base no seu outro imóvel: o Hotel Pullman, localizado na Vila Olímpia. Com as restrições impostas sobre viagens, o segmento de hotéis foi um dos mais afetados em 2020. Apenas como curiosidade, o fundo de hotéis Hotel Maxinvest (HTMX11) seria o quinto pior FII da nossa lista. Assim, essa é a provável causa da desvalorização do FLMA11.

O que esperar dos FIIs para 2021?

Como vimos ao longo do texto, os impactos gerados pela COVID-19 acabaram por direcionar o comportamento do mercado de fundos imobiliários. Investimentos em papéis, considerados mais seguros nesse momento de crise, destacaram-se.

Por outro lado, imóveis físicos sofreram mais. É o caso dos hotéis e das lajes corporativas, mas também dos shoppings. Neste último grupo, com o fechamento de diversas unidades, a recuperação ainda está um pouco atrasada. Alguns fundos ficaram sem recolher aluguel para proteger os seus lojistas e, consequentemente, a taxa de ocupação.

Assim, para 2021, a expectativa passa diretamente pelo potencial de encontrar soluções. A vacinação é certamente a notícia mais animadora na medida em que permite ao mundo uma retomada da normalidade, algo que impacta positivamente a indústria de FIIs.

Para investidores mais arrojados, portanto, pode ser um bom momento para comprar cotas de fundos imobiliários com ótimos ativos no segmento de shoppings e lajes corporativas. Alguns deles ainda apresentam uma recuperação mais lenta do que deveriam, oferecendo preços atrativos que podem ser compensados no longo prazo.

E, se você quiser acertar na seleção dos seus FIIs, aproveite para conhecer o nosso treinamento online Dominando Fundos Imobiliários. Nele, compartilhamos todo o conteúdo necessário para analisar os fundos e tomar a sua decisão de investimento.

Imagem do autor

Formado em Administração pela PUC-SP. Trabalhou em empresas do segmento financeiro (Itaú BBA) e varejo (BRMALLS) até 2016, quando iniciou a jornada de produção de conteúdo para a internet com foco em finanças.

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