Fundos Imobiliários ‘de tijolos’ se destacam em setembro; campeão rende mais de 23%
Fundo campeão conseguiu ocupar 15% de imóvel que estava há muito tempo com 100% de vacância
Os Fundos Imobiliários tiveram um setembro positivo, com mais da metade da indústria fechando no azul e colocando em destaque os fundos de tijolos, como são chamados aquele que gerenciam diretamente imóveis e não papeis lastreados em empreendimentos.
Entre os 10 fundos imobiliários mais rentáveis, o campeão apresentou valorização de 23,66%, segundo estudo da Smartbrain, plataforma que atua na área.
E isso em um mês que os mercados viveram em contexto de pressão inflacionária crescente e decisões de política monetária, com elevação dos juros, ao redor do mundo. Nos Estados Unidos e na Europa, os juros básicos tiveram um ajuste de 0,75 ponto percentual. No Brasil, o Banco Central fez a manutenção da taxa básica de juros em níveis elevados, a Selic permaneceu em 13,75%.
Segundo o levantamento da Smartbrain, 58% do FIIs negociados na B3 apresentaram valorização no mês. O índice IFIX que representa os fundos imobiliários na Bolsa, teve avanço de 0,49% neste período e com performance próxima ao Ibovespa, que teve alta de 0,47% no mês.
A deflação de 0,36%, regitrada pelo IPCA favoreceu principalmente os fundos de tijolos, que ajudaram a puxar o IFIX para cima, segundo a análise mensal de FIIs da XP.
Ao mesmo tempo, essa mesma inflação negativa e as revisões para baixo de inflação no curto prazo, de acordo com a XP, são fatores que geram pressão pela redução dos dividendos pagos pelos fundos de papel com portfólio focado em CRIs indexados à inflação, que tiveram as principais quedas em setembro.
O grande destaque ficou com o fundo XPCM11, com uma alta de 23,66% no mês. Para Marx Gonçalves, analista especialista em FIIs da Nord Research, esse desempenho está muito associado a um fato relevante que informou que o fundo conseguiu a ocupação de 15% da ABL (Área Bruta Tributável) do imóvel de propriedade do ativo.
Gonçalves explicou que o imóvel estava com taxa de vacância de 100% há muito tempo e houve essa locação, por isso a alta rentabilidade do período. O analista da Nord também afirmou que o desempenho de setembro não significa que o XPCM11 possui perspectivas excelentes daqui para frente, por que ainda existem desafios para o ativo.
Os 10 FIIs mais rentáveis em setembro
| Fundo | Ticker | Rentabilidade |
| XP CORPORATE MACAÉ FDO INV IMOB – FII | XPCM11 | 23,66% |
| FDO INV IMOB VIDA NOVA – FII | FIVN11 | 18,75% |
| TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FDO INV IMOB – FII | XTED11 | 12,40% |
| FDO INV IMOB OURINVEST LOGÍSTICA | OULG11 | 11,06% |
| DIAMANTE FDO INV IMOB | DAMT11B | 8,79% |
| FDO.INVEST. IMOB. MULTI RENDA URBANA | HBRH11 | 8,16% |
| FUNDO DE FDO INV IMOB KINEA FII | KFOF11 | 7,84% |
| PÁTRIA LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | PATL11 | 7,72% |
| FDO INV IMOB – FII ANHANGUERA EDUCACIONAL | FAED11 | 7,31% |
| FDO INV IMOB – FII PARQUE D. PEDRO SHOPPING CENTER | PQDP11 | 6,79% |
Em relação à esticada de 7,84% do KFOF11, o especialista em FIIs da Nord acredita que a alta se deu pela forte exposição do fundo a fundos de tijolos, que teve um avanço no mês, e isso se refletiu em uma valorização patrimonial do ativo.
Já o PATL11 acabou se valorizando em decorrência do grande desconto que o fundo negociava antes e pelo gatilho da VBI Real Estate, bem-vista pelo mercado, assumir a gestão do ativo, já que houve a compra dessa gestora pelo Fundo Pátria.
O assessor da Manchester Investimentos, Guilherme Palma, afirmou que entre as 10 maiores altas, o XPMC11 se destacou pela ocupação de imóvel que tinha 100% vacância. No entanto, os demais fundos não apresentaram fatores específicos como esse que justifiquem a alta. Ele explicou que estes fundos de tijolos apresentaram alta diante da perspectiva de queda no juro longo, que beneficia o setor. Além disso, o assessor pontuou que houve fluxo de migração de investidores que estavam nos fundos de recebíveis (ou de papel) para os de tijolos, com a deflação no IPCA.
O analista na Nord Research, Marx Gonçalves, explicou que os dois últimos meses, agosto e setembro, foram positivos para os Fundos Imobiliários, porque a indicação do Banco Central do fim do ciclo de alta de juros na Selic, no patamar de 13,75% por um longo período, trouxe uma previsibilidade maior para o mercado. De acordo com ele, os investidores se anteciparam sobre a queda na Selic para já montar posição em FIIs, que se beneficiam nesse cenário.
Expectativa para os FIIs em outubro
De acordo com o assessor de investimentos da Manchester, a expectativa é para um cenário positivo para os fundos de tijolo após a definição do segundo turno das eleições no Brasil.
"Para outubro, a perspectiva está muito ligada ao segundo turno das eleições, então espera-se volatilidade até a definição do cenário eleitoral. A taxa de juros está estável esse mês, não tivemos movimentos de queda como em setembro. A perspectiva é que o mês depende muito mais do resultado das eleições e da macroeconomia global do que o nosso cenário de juros que já chegou no final do ciclo de altas"
Guilherme Palma, assessor da Manchester Investimentos
De acordo com a Órama Investimentos, o temor de uma retração da economia global continua a assombrar o mercado. Mas, apesar dos fatores externos, o momento do ciclo de juros antecipado no Brasil frente aos outros países impulsiona a exposição dos investidores a ativos de risco no mercado doméstico, permitindo descolamento do exterior na maior parte do mês.
Fundos de papel
A XP ainda mantém perspectiva positiva para os fundos de recebíveis (ou de papel) dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto prazo. Para a corretora, fundos de papel ainda apresentam retornos atrativos e indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa básica de juros em patamar elevado.