Fundos imobiliários como complemento à aposentadoria

O ano de 2022 foi marcado pela volta de uma velha conhecida do brasileiro: a inflação. Com alta considerável e acima da meta do governo, não houve alternativa ao Banco Central que elevar a taxa de juros para conter a pressão inflacionária.

O gráfico abaixo ilustra a situação que vivenciamos ao longo dos últimos dois anos (este artigo foi atualizado no final de maio de 2023). Note como em boa parte desse período, o IPCA, que é o nosso principal índice de inflação, ficou acima do CDI, representando aqui os rendimentos da renda fixa.

Em outras palavras, isso significa que nem sempre deixar o seu dinheiro na renda fixa pode ser suficiente para proteger o seu poder de compra. Neste caso, como encontrar fontes de renda adicionais à aposentadoria?

Aposentadoria vs. inflação: a conta fecha?

Desde a última Reforma da Previdência, algumas regras mudaram. E, especialmente se você se encontra na faixa de transição, tem duas opções principais:

• Se aposentar pelo tempo de contribuição, cumprindo o “pedágio” por alguns meses e recebendo aproximadamente R$ 1.500,00;
• Se aposentar pelas novas regras, contribuindo por pouco mais de 6 anos adicionais para receber aproximadamente R$ 2.300,00.

Independente disso, uma coisa é certa: não faz sentido confiar apenas na aposentadoria para viver de renda no Brasil. Os valores raramente são suficientes para manter a qualidade e o padrão de vida que você tem antes de encerrar as suas atividades profissionais.

Além disso, estamos sempre expostos às decisões dos nossos políticos — o que, por certo, não é algo positivo. É por conta disso que temas como inflação e a expansão de gastos (que termina em risco fiscal) são comuns no país. Há, inclusive, um certo risco de um novo corte nos valores da aposentadoria em 2026.

Mas você não precisa se desesperar com esse cenário. Existem mecanismos que podem ser adotados para se aposentar e viver de renda passiva, mas aliando a sua aposentadoria a outros tipos de rendimentos. É o caso dos fundos imobiliários, por exemplo.

Fundos imobiliários: gerando renda passiva

“Replicar” um modelo de previdência é algo bastante factível via fundos de investimento imobiliário (FIIs). Tal como nos planos privados, ao final do período de acumulação, o investidor pode:

• Vender as suas cotas e monetizar a sua carteira;
• Manter as cotas e recolher uma renda mensal isenta de Imposto de Renda.*

*Condição específica para a Pessoa Física e que pode ser revista pelo governo no futuro.

Se os primeiros fundos imobiliários possuíam algumas restrições em termos de ativos ou localização geográfica, hoje já existe um leque bem maior de opções, começando por algumas alternativas que logo podem fazer parte da carteira de qualquer investidor.

Além dos fundos tradicionais, como shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos ou agências bancárias, por exemplo, existem alternativas interessantes para esse objetivo de previdência. Vamos conhecê-las.

Fundos residenciais

Os fundos residenciais são um aprimoramento da ideia um tanto antiquada de se constituir uma carteira de imóveis residenciais para se viver de renda.

Essa estratégia sempre teve uma limitação óbvia: o pouco poder de fogo do investidor individual, afetando diretamente a rentabilidade (“cap rate”) de sua carteira de imóveis:

Cap rate = (aluguel mensal X 12 meses) / valor do ativo

Assim, quanto maior o valor pago no ativo (denominador), menor o retorno esperado quando comparado a outros imóveis de características semelhantes.

É fato que as boas aquisições dentro dos grandes centros urbanos se tornaram um privilégio para poucos. Afinal, existe uma correlação negativa entre as taxas de juros e os investimentos em imóveis. Quando a primeira cai, o valor do segundo sobe.

Veja, por exemplo, a performance do LUGG11, um fundo residencial listado na bolsa de valores. Note como, desde a pandemia, ele vem sofrendo. No entanto, essa é uma oportunidade de aquisição para o investidor que está olhando para a aposentadoria, comprando cotas mais rentáveis para o longo prazo nesse mercado.

Vantagens dos fundos residenciais

Nos fundos residenciais, os ganhos se materializam de duas formas:

1. Compra de imóveis que já geram renda, mas que podem se beneficiar de uma gestão profissional;
2. Incorporação de novos empreendimentos, onde o conhecimento detido pelo fundo sobre o mercado imobiliário se une à expertise das construtoras, gerando a valorização adicional que se refletirá nos preços das cotas conforme as obras são concluídas.

No primeiro caso, trata-se da compra de mais de 50% das unidades para que o fundo busque eficiências na administração, seja atuando de forma mais incisiva nas decisões do condomínio, seja via um controle maior de gastos.

Isso permite flexibilidade e agilidade para determinar a melhor combinação entre locações comuns, firmadas por contratos, e as que assemelham às diárias de hotéis (“short stay”), cuja rentabilidade é maior.

Já no segundo caso, para compensar a falta dos dividendos dos projetos em fase de incorporação, o fundo financia a obra, adquirindo os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) dos empreendimentos selecionados e recebendo a remuneração acordada até que as unidades sejam entregues. Ao final de 3 anos, os imóveis prontos podem ser vendidos ou alugados.

Esse arranjo entre os fundos e as incorporadoras reduz de forma significativa os custos de comercialização dos apartamentos (montagem de stand de vendas, corretagem, entre outros), aumentando as chances de êxito de um projeto desenvolvido dentro desse tipo de parceria.

Fundos de varejo

O que grandes grupos varejistas como Pão de Açúcar e lojas Pernambucanas possuem em comum? Ambos estão vendendo parte de seus pontos comerciais, bastante valorizados, para os fundos de investimento imobiliário.

A estratégia em si não é nova mas se popularizou conforme as empresas monetizam os ativos que já possuem. No “leaseback” (algo como “alugar de volta”), os imóveis são vendidos e posteriormente locados para os antigos proprietários.

O objetivo é aumentar o caixa das empresas, seja para reforçar a operação digital, reformar lojas ou reduzir o endividamento. Já pelo lado dos fundos imobiliários, é uma forma de se arrematar negócios mais resilientes e com contratos de longo prazo (de até 16 anos, em alguns casos).

Nesse tipo de transação, é comum que se estipule um adicional sobre o aluguel, calculado com base em um percentual sobre as vendas, tal como ocorre dentro dos shopping centers, o que incrementa o mesmo “cap rate” citado anteriormente.

Isso só é possível porque a equipe de gestão avalia de forma minuciosa todos os elementos que identificam um bom alvo para aquisição:

• Localização: 10 em cada 10 especialistas apontam a localização como fundamental;
• Liquidez: as características que fazem com que um imóvel troque de mãos de forma relativamente rápida. Nos fundos de gestão ativa, é a liquidez que dá a agilidade necessária para a compra e a venda dos imóveis do portfólio;
• Qualidade: avaliação estrutural e técnica da construção, sem se esquecer de um aspecto que se tornou cada vez mais relevante, o seu impacto ambiental;
• Risco de crédito: empresas com boa saúde financeira são ideais para contratos de longo prazo.

Um exemplo de fundo de varejo é o HGRU11. Esse fundo começou com um ativo educacional, mas hoje tem em sua carteira diversos pontos de varejo e a estratégia se mostra acertada. Veja como o fundo, desde a explosão da pandemia, trouxe rendimentos muito positivos para o seu cotista, vencendo com folga o seu benchmark, que é o IFIX.

Note que, embora essa valorização seja positiva para o cotista que comprou suas cotas lá no passado, o HGRU11 também paga rendimentos mensais isentos de Imposto de Renda ao seu cotista. Portanto, os fundos imobiliários bem sucedidos são extremamente benéficos para uma estratégia de previdência.

Diversificação da estratégia

Fazer a renda futura crescer em um ambiente desafiador como temos no Brasil exige muito mais do que selecionar uma ou outra categoria. Por conta disso, os outros fundos de investimento imobiliário, com ativos de logística e lajes comerciais de regiões valorizadas da cidade de São Paulo, podem compor uma excelente carteira.

Para quem prefere delegar essa tarefa, os fundos de fundos (FoFs) imobiliários atendem bem, visto que cabe a um especialista fazer a melhor alocação entre as várias categorias, selecionando inclusive os “fundos de papel”, mais complexos por deterem ativos de crédito privado (LCIs e CRIs, citados anteriormente).

Caso precise de ajuda com essa tarefa, nós temos um guia completo sobre os fundos imobiliários que vão te ajudar a montar uma carteira equilibrada e diversificada para viver não apenas com a sua aposentadoria, mas também com a renda passiva gerada pelos seus FIIs.

Conclusão

Enquanto todos tentam equilibrar as contas, uma ameaça maior aparece no horizonte. Trata-se da previdência social, cujo benefício tende a ficar menor. Ela faz parte de uma discussão mais urgente e abrangente: o orçamento de um governo que enfrenta alguns desafios fiscais.

A discussão sobre o arcabouço apresentada em 2023 reforça esse risco. A conta apresentada não fecha naturalmente. O governo precisaria conter gastos, o que não parece uma opção populista, ou então aumentar a arrecadação. E, se for necessário reduzir despesas, a previdência parece sim uma opção real para equilibrar a balança.

Caso esse cenário se comprove, então a previdência tradicional, apesar de ainda ser bastante vantajosa, não será muito útil nesse ponto.

Resta então buscar algo que gere uma renda mensal e, ao mesmo tempo, incremente as reservas. Se houver um benefício fiscal, melhor ainda. É para atender esse público que os novos tipos de fundos imobiliários vieram a mercado.

Os fundos de renda residencial unem o apelo da renda de unidades residenciais com o porte e a sofisticação de um fundo, com recursos suficientes não só para adquirir ativos bastante valorizados como também renovar a carteira de imóveis via a participação na incorporação de novos empreendimentos.

Os fundos de varejo, por sua vez, ganham com a aquisição de pontos comerciais que, em situações normais, dificilmente estariam à venda. Trata-se de uma excelente oportunidade para se receber a renda de pontos comerciais consolidados e geridos por grandes redes varejistas, cujos contratos de longo prazo evitam os problemas mais comuns das locações, como a inadimplência e a vacância.

Por ser um investimento bastante democrático e contar com a isenção de Imposto de Renda (IR), os fundos imobiliários viabilizam a diversificação que dificilmente seria atingida com a compra individual de cada um dos imóveis.

O tempo está se esgotando:

“Estamos nos recuperando, mas para uma economia diferente.”

Jerome Powell