Como escolher os melhores Fundos Imobiliários em 9 simples indicadores

Nós do Mais Retorno sempre destacamos a importância de se investir racionalmente e sempre comparar fundos de investimento.

No mercado de Fundos Imobiliários isso não é diferente.

Investir em FII pode ser uma excelente opção e existem diversos tipos de fundos imobiliários que podem fazer sentido para sua carteira de investimentos. Mas esses tipos de fundos têm peculiaridades que precisam ser consideradas antes de investir.

Assim como alguns indicadores são utilizados na análise fundamentalista de empresas, existem também algumas informações próprias do mercado imobiliário que te ajudam na tomada de decisões sobre qual fundo escolher.

A importância de se comparar alternativas desse mercado é tão grande quanto em outros fundos tradicionais e por isso hoje vamos ver como fazer isso para escolher os melhores fundos imobiliários.

Antes de tudo, coloco aqui o site da BMF&Bovespa com os fundos imobiliários listados em bolsa. Lá você acessa cada fundo e o relatório mensal dele, onde encontrará as informações que vamos discutir ao longo do texto.

Vacância

Como o rendimento de um imóvel está completamente atrelado ao seu uso, a vacância, ou seja, quão vago o imóvel está, é um indicador muito importante para fundos imobiliários.

Claramente, quanto menor esse indicador estiver, melhor será para o fundo.

Os fundos imobiliários disponibilizam mensalmente, em geral, o dado atual, bem como a evolução desse indicador.

Observar não só o dado atual, mas como se comportou historicamente é fundamental.

Como tudo em finanças, quanto menos oscilar, melhor. Apresentar uma vacância baixa atualmente mas com um histórico alto causa desconfiança.

Mas claro, um fundo que tenha vacância zero e um único locatário pode também não ser uma alternativa muito segura. Nesse caso talvez fosse mais interessante um fundo com uma pequena vacância e diversificação e vários locatários diferentes.

Resumo da ópera: ter o seu território completamente alugado é importante para se aproveitar ao máximo um investimento físico como um imóvel.

Dividend Yield

Esse indicador também está presente na análise fundamentalista de empresas. E ele diz respeito ao objetivo final de um negócio: lucro!

Como fundos imobiliários costumam ter pagamentos mensais aos cotistas, nada melhor do que saber como esses pagamentos estão evoluindo. Dessa forma, esse indicador mostra a relação entre os proventos a serem pagos e o preço da cota.

Aqui, quanto maior o dividend yield, maior está sendo o fluxo de renda e, portanto, melhor.

É calculado simplesmente pela razão entre o valor do montante de rendimentos que foi pago nos últimos doze meses, dividido pelo valor do fundo, ou seja, o preço de sua cota.

O dividend yield irá dizer qual a percentagem de retorno que o investidor deverá obter nos próximos 12 meses ao comprar a cota no valor que ela está hoje. Em outras palavras é a taxa que mede o retorno (em termos dos rendimentos) do fundo.

Ela pode ser inclusive comparada com outros investimentos, como a Selic, o CDI e assim por diante.

Apenas um cuidado: podem haver mudanças bruscas em relação ao dividend yield caso um grande locatário abandone o fundo. Por isso fique sempre atento a essas questões para os fundos imobiliários que tiver em sua carteira.

Resumo da ópera: os melhores fundos imobiliários para investir serão os que apresentarem valores mais altos para o dividend yield.

Cap Rate

O Cap Rate diz quanto um imóvel gera de renda dado o seu valor. É preciso, portanto, observar não só apenas quando se avalia fundos imobiliários, mas qualquer imóvel usado para investimentos.

Por exemplo, imagine um imóvel no valor de R$ 100 milhões e que gere por mês R$ 600 mil, ou seja, R$ 7,2 milhões por ano. O Cap Rate é calculado dividindo o fluxo de renda anual pelo valor do imóvel. No nosso exemplo, R$ 7,2 dividido por 100 milhões, ou seja, um cap rate de 7,2%.

O Cap Rate é próximo do Dividend Yield, porém, o primeiro diz quanto cada imóvel proporciona de renda, diferente do Dividend Yield que mede o agregado e considera as despesas do fundo.

Assim, o Cap Rate tende a ser levemente maior do que o Dividend Yied.

Resumo da ópera: O Cap rate observa no micro quanto cada imóvel está rendendo levando em conta o investimento feito nele. É próximo ao dividend yield, porém o cap rate leva em conta apenas a estrutura da operação (e não despesas diversas que um fundo possui). Os melhores fundos imobiliários investem em imóveis com cap rate elevado.

Preço/Valor Patrimonial da cota

Esse é outro indicador utilizado pela análise fundamentalista. Ele representa o quão mais barato ou mais caro a cota está sendo negociada em relação ao seu patrimônio.

Para calcular esse indicador, divide-se o valor que a cota está sendo negociada pelo valor patrimonial correspondente de uma cota. Por exemplo, imagine que a cota esteja sendo negociada por R$ 170,00 e o valor patrimonial por cota seja de R$ 155,00. Assim, a relação será de 1,097. Ou seja, a cota está sendo negociada 1,097 vez acima de seu patrimônio.

O natural é pensar que quanto menor essa relação, mais barata a cota está sendo negociada e, portanto, pode representar uma oportunidade. Isso é verdade e uma análise assim pode ser feita.

No entanto, isso pode também representar algum problema estrutural no fundo e por isso ele estaria desvalorizado.

Resumo da ópera: Fundos que possuem valor da cota muito abaixo do valor patrimonial podem ser uma opção mais arrojada na medida em que tendem a se valorizar e atingir valores próximos a ele, embora tenham mais riscos. 

Valor por m² do aluguel

Olhar como está o preço do aluguel é importante para verificar se o fundo está praticando valores próximos do mercado (lembre-se que os valores mudam de região para região, a comparação deve levar sempre isso em conta).

Imóveis bem localizados e com pequenas vacâncias tem valor do m² elevado em comparação com regiões não tão bem localizadas e com elevada vacância. Lei a oferta e procura é extremamente válida aqui.

Assim, escolher imóveis com as características de alugueis elevados pode parecer uma boa opção.

Entretanto, mais que isso, é importante o gestor praticar preços próximos dos praticados na região do imóvel.

Muito barato, obviamente, indica perda de dinheiro potencial e muito caro indica que o locatário pode sair do imóvel num intervalo curto de tempo e dificilmente se conseguirá um novo locatário com aluguel parecido.

Em alguns casos o locatário também pede para negociar o aluguel antes de sair, o que pode gerar uma queda, pois o valor do aluguel sempre tende ao praticado pelo mercado no mesmo tipo de imóvel na mesma região.

Resumo da ópera: os melhores fundos imobiliários praticam preços de alugueis em acordo com as características de cada região do imóvel, nem demasiadamente barato ou caro em relação aos preços tipicamente praticados.

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Área Bruta Locável (ABL)

Representa toda a área disponível do imóvel para se explorar comercialmente. Claramente, analisar a ABL é extremamente importante pois tendo o valor por m², temos o quanto efetivamente será recebido com aluguel.

Quanto mais área bruta locável, mais fontes de rendimentos o fundo irá ter. Assim, o importante é investir em imóveis que tenham uma grande área para ser comercialmente explorada.

Resumo da ópera: os melhores fundos imobiliários investem em imóveis que possuem uma grande área para ser aproveitada comercialmente.

Taxas de administração e gestão

Isso é sempre um custo primário a ser observado em qualquer fundo de investimento. Representam a maior parte do que onera o investimento.

Quanto menor essas taxas, menos o investidor estará deixando de ganhar em sua aplicação. Mais uma vez, no site que informamos no começo do texto, é possível encontrar as taxas de administração e gestão de todos os fundos.

É preciso olhar ainda o tipo de fundo imobiliário. Fundos que não possuem uma necessidade de gestão ativa devem ter uma taxa de gestão baixa ou mesmo não a ter.

É importante ficar atento, pois algumas gestoras cobram a taxa de gestão referente ao valor do aluguel que o fundo recebe, outras cobram pelo valor negociado em mercado e outras ainda pelo valor total do patrimônio avaliado dos imóveis.

Resumo da ópera: as taxas que um fundo cobra representam grande parte da oneração do valor da cota. Diminuir esse custo representa uma boa forte de alavancar seus investimentos. É importante ficar ligado para barato não sair caro. É preciso potencializar a relação custo x benefício. De nada adianta o fundo praticar baixas taxas se não entrega um rendimento satisfatório.

Inadimplência

Ora, mesmo que os contratos de aluguel sejam firmados com empresas comerciais, e portanto, sejam de longo prazo e relativamente mais estáveis, o risco de calote ainda está presente.

Ter inadimplência baixa é primordial na carteira do fundo para não comprometer seus fluxos de recebimentos.

Além de não ter uma boa inadimplência atualmente, é importante observar o histórico do fundo. O ideal é que a inadimplência seja baixa e estável.

Resumo da ópera: Os melhores fundos imobiliários administram sua carteira de imóveis de modo a ter uma inadimplência baixa e estável.

Net Operating Income - NOI

O NOI é a sigla em inglês para Net Operating Income. Este indicador para fundos imobiliários é algo próximo ao EBITDA quando analisamos empresas, ou seja, uma medida do lucro operacional do imóvel.

A grande diferença é que o NOI considera toda a receita operacional do imóvel descontando seus custos operacionais e não leva em consideração juros, impostos, depreciação e amortização como é o caso do EBITDA.

Assim como para empresas, o lucro operacional (NOI aqui) demonstra o potencial de um imóvel em pagar financiamentos contraídos pelo investidor assim como é uma espécie de atestado de saúde financeira de uma propriedade

Resumo da ópera: Os melhores fundos imobiliários investem em imóveis que têm um alto NOI e que, portanto, têm uma boa capacidade de gerar lucro.

Conclusão - Escolhendo os melhores Fundos Imobiliários

Investir em fundo imobiliário é uma opção interessante e como qualquer investimento que seja considerado, analisar os prós e contras é o melhor sempre antes de investir seu dinheiro.

Os fundos imobiliários possuem algumas peculiaridades que precisam ser melhor observadas e hoje indicamos indicadores que podem ser analisados para te ajudar a escolher esses fundos.

A gama de indicadores é grande e assim deve ser, pois lembre-se que nunca devemos tirar conclusões observando apenas uma métrica isolada. Para qualquer investimento, tenha sempre isso em mente e tente avaliar o conjunto de diferentes pontos de vista.

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