Conheça os 5 indicadores importantes para investir em FIIs

Você está começando a investir em fundos imobiliários (FIIs)? Então precisa conhecer de perto alguns dos indicadores mais importantes da categoria para comprar seus ativos.

Isso porque, neste mercado específico, existe uma enorme variedade de oportunidades que vão além do segmento de atuação. Sendo assim, para quem ainda não é um especialista em FIIs, a escolha de quais os fundos para colocar em uma carteira de investimentos pode ser desafiadora.

Hoje, nós queremos te dar uma mãozinha para esse objetivo. Elencamos alguns dos indicadores mais importantes para investir em fundos imobiliários, assim como a explicação de como avaliar cada um deles. Vamos conhecê-los?

Quais são os 5 indicadores mais importantes para investir em FIIs?

A partir de agora, vamos apresentar para você alguns dos indicadores mais importantes e relevantes para escolher os melhores fundos imobiliários para sua carteira de investimentos.

No entanto, antes de começar a nossa lista, vale destacar que os indicadores são, como o próprio nome sugere, ferramentas que indicam algo. Ou seja, eles não devem ser utilizados como único filtro para a seleção dos seus ativos. Você deve buscar informações que vão além de dados numéricos e estatísticos.

Portanto, não se esqueça de considerar também os aspectos subjetivos e qualitativos sobre os fundos imobiliários antes de investir o seu capital em algum deles. É o caso do histórico do time de gestão ou mesmo da localização dos imóveis. Isso, nenhum indicador vai te entregar.

Dividend Yield (DY)

O Dividend Yield talvez seja o indicador de fundos imobiliários favorito dos investidores iniciantes. Isso porque ele demonstra a rentabilidade oferecida pelos rendimentos dos FIIs e, naturalmente, quanto maior ela é, mais dinheiro você recebe sobre o seu investimento.

No entanto, o Dividend Yield pode conter algumas pegadinhas para os mais apressados em buscar alguma conclusão. Isso acontece porque, assim como em outras classes de ativos, bons retornos estão geralmente associados com riscos maiores.

Dois casos ilustram muito bem o perigo de tomar uma decisão apenas por conta do indicador de rentabilidade. São eles:

• Um fundo imobiliário pode, ocasionalmente, vender um imóvel. Essa receita adicional poderia se converter um incremento pontual (e não recorrente) dos dividendos pagos aos cotistas.
• Alguns FIIs possuem apenas um locatário. Quando isso acontece, é natural que os pagamentos sejam elevados. Contudo, uma eventual saída deste inquilino faria com que as receitas fiquem zeradas até uma substituição. É preciso entender o risco.

Neste cenário, mais uma vez, cresce a importância de uma análise qualitativa. Isto é, você pode perfeitamente se interessar por aqueles ativos que se apresentem como mais rentáveis. Contudo, precisa compreender os motivos pelos quais os rendimentos pagos são atrativos.

Vacância

O segundo indicador de fundos imobiliários que você precisa dominar na seleção dos seus ativos é a vacância. Esse é o nome dado para um percentual de áreas vagas em um imóvel, algo que afeta diretamente o seu desempenho.

Vale lembrar que a maior parte dos fundos imobiliários gera renda por meio da cobrança de aluguel. Sendo assim, a ausência de um locatário representa também a redução das receitas de um FII.

Além disso, é importante que você saiba que existem dois tipos diferentes de vacância no contexto dos fundos imobiliários. São elas:

• Vacância física: o fim de um contrato de locação não representa, necessariamente, que as receitas deixem de existir. Alguns contratos incluem multas de modo que o imóvel vago pode seguir gerando renda mesmo sem a ocupação física.
• Vacância financeira: já quando a multa é paga e não há um novo locatário, temos a vacância financeira. Isto é, além do espaço físico estar vago, o fundo deixa de ter receitas originadas naquele espaço.

Veja que, do ponto de vista do desempenho de um fundo imobiliário, a vacância é prejudicial. Sendo assim, trata-se de um indicador que deve ser monitorado de perto pelo investidor.

Preço vs. Valor Patrimonial

Para quem também investe no mercado de ações, já deve ter escutado falar no conceito de Value Investing. Essa é uma metodologia que defende a compra de ativos com qualidade, mas descontados (abaixo do preço justo). Ou seja, que estejam mais baratos do que deveriam.

O método é utilizado por alguns dos mais renomados investidores da história, como é o caso do lendário Warren Buffett. No mercado de FIIs, uma forma de replicar esse conceito é confrontar o preço praticado para as cotas com o seu valor patrimonial, que é equivalente ao valor total dos seus ativos sob gestão.

Aqui, o objetivo é encontrar qual é o valor patrimonial de cada cota em um determinado momento e avaliar se os investidores estão praticando preços atrativos na Bolsa de Valores, onde são negociados os fundos imobiliários. A fórmula deste indicador é a seguinte:

P/VP = Preço da cota / Valor Patrimonial por cota

Suponha, por exemplo, um fundo imobiliário que seja negociado a R$100, mas cujo valor patrimonial por cota seja de R$95. Aplicando a nossa fórmula, o indicador apresenta um resultado de 1,05. Como analisar esse número?

• P/VP > 1,0: se o indicador é maior do que um, representa que as cotas estão sendo negociadas acima do valor patrimonial. Em tese, representa que o ativo está caro. No nosso exemplo, existe um ágio de 5% nessas cotas.
• P/VP = 1,0: quando o resultado é exatamente igual a um, representa que o valor da cota equivale ao seu valor patrimonial. Seria o "preço justo" do fundo.
• P/VP < 1,0: por fim, quando o indicador é menor do que um, significa que as cotas são negociadas abaixo do seu valor patrimonial. Desta forma, representaria um desconto em seu preço.

Importante mencionar, entretanto, que essa métrica não é tão confiável quanto aparenta. Os imóveis são avaliados anualmente e, no momento em que você fizer a conta, talvez esteja praticando valores desatualizados. É preciso ter bom senso.

Uma recomendação é trabalhar com ativos cujo indicador de P/VP esteja entre 0,90 e 1,10. Fundos muito descontados podem oferecer alguns problemas, enquanto que um ágio acima de 10% representa um investimento muito caro.

Vencimento de contratos

Um indicador menos comentado de um modo geral pelo mercado, mas extremamente importante, é o volume de vencimento de contratos por ano. Quando há uma quantidade elevada no curto prazo, isso representa um risco para o fundo.

Isso acontece porque, ao ter seu prazo encerrado, o contrato pode ou não ser renovado pelo locatário. Sendo assim, há o risco tanto de vacância do espaço, como de perda de receitas em uma eventual negociação renovatória quando o cenário econômico for negativo.

Pensando nisso, antes de investir em um fundo imobiliário, fique de olho na projeção de vencimento de contratos. Além disso, monitore os detalhes qualitativos dessa informação como índices de reajustes, multas e até mesmo os tipos dos contratos (típicos ou atípicos).

Indicadores operacionais

Por fim, não podemos esquecer de observar indicadores operacionais que são ferramentas para comparação de desempenho dos imóveis. Eles costumam ser mais segmentados e variam de acordo para cada tipo de fundo imobiliário.

Em fundos de shoppings, por exemplo, você terá relatórios compartilhando a evolução de vendas totais, crescimento de vendas das mesmas lojas (SSS — Same Store Sales) e até de fluxo de estacionamento.

Com base nessas informações, podemos entender quais são os shoppings que vem crescendo vendas e, consequentemente, possuem potencial para elevar as receitas do fundo. Da mesma forma, os indicadores operacionais auxiliam na identificação de ativos com problemas de desempenho.

E o mesmo vale para cada categoria de fundos imobiliários. Fundos de hotéis podem compartilhar sua receita média por quarto (RevPar), fundos logísticos revelam a participação de cada segmento em suas receitas, fundos de papéis divulgam o rating de crédito dos seus CRIs e assim sucessivamente.

Como usar os indicadores de FIIs para investir?

Hoje você conheceu os cinco indicadores mais importantes para investir em fundos imobiliários. Contudo, eles não são os únicos. Existem outras métricas relevantes como Cap Rate, valor do aluguel por metro quadrado ou Área Bruta Locável (ABL).

O que queremos compartilhar com este artigo é que os indicadores de FIIs são ferramentas essenciais para um bom filtro de ativos que ofereçam potencial para entrar na sua carteira de investimentos.

Por outro lado, isoladamente, eles podem ser traiçoeiros. Os números são frios e podem omitir detalhes importantes que somente serão verificados com o uso de uma análise qualitativa mais apurada.

Caso você queira se especializar nos investimentos em FIIs, fica o convite para conhecer o nosso treinamento avançado Dominando Fundos Imobiliários e aprender muito mais sobre os indicadores e outros aspectos relevantes para a análise dessa classe de ativos.