Amortização dos Fundos Imobiliários: saiba o que é e como funciona

O mercado de fundos imobiliários é um dos que mais cresce no Brasil, tendo superado recentemente a marca de mais de 200 mil investidores.

Um dos principais atrativos desse tipo de investimento, além da paixão do brasileiro pelo investimento em imóveis, é por conta da sua renda recorrente e isenta de impostos.

Mas existe um detalhe importante que fica “escondido” no meio da rentabilidade de alguns FIIs e que poucos investidores conhecem. Em alguns casos, parte do rendimento pago pelos fundos não se trata de retorno do investimento em si, mas sim amortização do capital dos investidores do fundo.

Agora que você sabe disso, pode estar pensando: “Afinal, o que é essa amortização? Qual o impacto que ela gera nos investimentos? Como funciona a tributação desse evento?”

É isso que vou explicar em mais detalhes no texto de hoje.

Por isso, continue lendo para saber mais sobre:

• O que é e como funciona a Amortização nos Fundos Imobiliários?
• Como é a tributação da Amortização?
• Legislação Brasileira sobre Amortização
• Exemplos práticos de Amortização em FIIs

O que é e como funciona a Amortizações dos Fundos Imobiliários?

Uma das principais confusões feitas pelos investidores quando desejam participar de um FII é sobre os rendimentos e a amortização.

É importante salientar que o rendimento é diferente de amortização, tanto para fins de apuração de lucro quanto para fins tributários, sendo as principais diferenças:

Rendimentos

Os rendimentos são créditos isentos de imposto de renda, provenientes da lucratividade que o FII teve no período explorando o imóvel ao qual é proprietário. Normalmente esse período de realização dos lucros e sua distribuição é mensal, embora não seja necessariamente uma regra.

Amortizações

As amortizações são diferentes de rendimentos, pois não representam aumento patrimonial por parte do investidor, mas apenas uma transferência do patrimônio, saindo do saldo em investimento e indo para o saldo em conta corrente.

Em termos de conceito, amortização representa um processo de extinção de uma dívida através de pagamentos periódicos feitos no decorrer do investimento.

Como é a tributação da Amortização?

Como você viu, os rendimentos dos fundos são isentos de imposto de renda, mas e a amortização? Funciona da mesma maneira?

Quando ocorre a amortização, geralmente ela vem como ganho de capital, seja através do pagamento gradual feito anualmente, seja pelo fundo ter chegado ao final e a venda feita com valor superior ao pago pelo imóvel em questão.

A alíquota vigente do imposto de renda sobre a amortização dos Fundos Imobiliários é de 20% sobre o lucro auferido com a cota.

É importante salientar que a incidência do IR para os casos de amortização são diferentes do que ocorre no imposto sobre ações e no lucro sobre a venda de cotas dos Fundos.

Na amortização não cabe ao investidor o recolhimento do imposto, sendo essa uma função exclusiva do administrador do fundo que irá reter o valor pago do imposto na fonte.

É importante esclarecer, no entanto, que o fato do investidor não necessitar recolher o imposto não tira a responsabilidade do investidor de ter que declarar o mesmo na declaração do IRPF.

Nesse caso o procedimento acaba sendo bem simples, bastando apenas copiar as informações do informe de rendimento que é emitido pelo administrador do fundo.

Legislação Brasileira sobre Amortização

Como o tema é algo que confunde muito os investidores, visto que por muitas vezes acabam não sabendo diferenciar a amortização do lucro, é importante saber um pouco mais profundamente o que diz a nossa legislação sobre esse pagamento.

Nesse sentido a amortização sobre os fundos de investimento imobiliário, são regulamentadas pela instrução normativa RFB 1585, de 31 de Agosto de 2015, na subseção X, a partir do Artigo 35.

Exemplos práticos de amortização de FIIs

Para entender melhor como funcionam os rendimentos e amortizações em FIIs, vamos citar um exemplo fictício e entender melhor a amortização.

Imagine que ao ser lançado, um fundo possui 1000 cotas de R$ 500,00, sendo o valor total do fundo R$ 500.000,00.

Suponha ainda que a finalidade deste fundo representa a construção para aluguel de um imóvel comercial localizado na cidade de São Paulo.

Por fim, considere que esse imóvel tenha sido locado pelo valor de R$ 25.000,00, sendo este o valor do lucro total (desconsidere os custos para efeito de simplificação), e que desse valor será distribuído 95% para os cotistas.

Dessa forma, cada cota remunerará os seus investidores em R$ 23,75 de dividendos e, portanto, isentos de impostos.

Agora imagine que a cada período de 12 meses, a administradora do fundo venderá parte das salas do imóvel individualmente e fará amortizações graduais de 10% do valor total do fundo.

Nesse caso, R$ 50.000,00 (10% de R$ 500.000,00) seriam pagos aos cotistas como amortização do investimento ou, mais precisamente, R$ 50,00 por cota.

Esse valor, por outro lado, não corresponde ao lucro, mas sim à mudança de patrimônio. Afinal, à partir dessa amortização o patrimônio do fundo deixa de valer R$ 500.000,00, passando a valer R$ 450.000,00, de forma que cada cota passa a ter seu valor patrimonial médio de R$ 450,00.

Logo, aqueles R$ 50,00 que saíram do valor da cota, foram para a conta corrente do investidor, que agora precisará apenas informar na DIRF esse repasse. No entanto, aqui não ocorreria a incidência de impostos pois não houve ganho de capital (valorização da cota) nesse caso.

Nesse sentido, esse fundo terá uma duração de 10 anos, dado que está fazendo amortizações anuais de 10%.

Ou seja, ao final do período de 10 anos, a última cota de amortização pode ser chamada de resgate, quando o fundo chega ao seu final. Durante esses 10 anos, o lucro do acionista foi a rentabilidade recebida sobre o aluguel deste imóvel, de forma que as amortizações são apenas a devolução do capital investido.

Conclusão

Os FII ainda são uma maneira recente de investimento no Brasil, mas que pode ser uma excelente opção para quem busca retorno em imóveis e não consegue fazer o aporte total sozinho.

Mesmo assim, existem alguns pontos que precisam estar bem claros para que o investidor tome as decisões corretas na hora de escolher um fundo.

Como você viu nesse texto, é importante se atentar para a diferença entre rendimentos, amortização e resgate do fundo para, entre outras coisas, não enfrentar problemas com a receita federal.