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O mercado de fundos imobiliários é um dos que mais cresce no Brasil, tendo superado recentemente a marca de mais de 200 mil investidores.
Um dos principais atrativos desse tipo de investimento, além da paixão do brasileiro pelo investimento em imóveis, é por conta da sua renda recorrente e isenta de impostos.
Mas existe um detalhe importante que fica “escondido” no meio da rentabilidade de alguns FIIs e que poucos investidores conhecem. Em alguns casos, parte do rendimento pago pelos fundos não se trata de retorno do investimento em si, mas sim amortização do capital dos investidores do fundo.
Agora que você sabe disso, pode estar pensando: “Afinal, o que é essa amortização? Qual o impacto que ela gera nos investimentos? Como funciona a tributação desse evento?”
É isso que vou explicar em mais detalhes no texto de hoje.
Por isso, continue lendo para saber mais sobre:
- O que é e como funciona a Amortização nos Fundos Imobiliários?
- Como é a tributação da Amortização?
- Legislação Brasileira sobre Amortização
- Exemplos práticos de Amortização em FIIs
O que é e como funciona a Amortizações dos Fundos Imobiliários?
Uma das principais confusões feitas pelos investidores quando desejam participar de um FII é sobre os rendimentos e a amortização.
É importante salientar que o rendimento é diferente de amortização, tanto para fins de apuração de lucro quanto para fins tributários, sendo as principais diferenças:
Rendimentos
Os rendimentos são créditos isentos de imposto de renda, provenientes da lucratividade que o FII teve no período explorando o imóvel ao qual é proprietário. Normalmente esse período de realização dos lucros e sua distribuição é mensal, embora não seja necessariamente uma regra.
Amortizações
As amortizações são diferentes de rendimentos, pois não representam aumento patrimonial por parte do investidor, mas apenas uma transferência do patrimônio, saindo do saldo em investimento e indo para o saldo em conta corrente.
Em termos de conceito, amortização representa um processo de extinção de uma dívida através de pagamentos periódicos feitos no decorrer do investimento.
Como é a tributação da Amortização?
Como você viu, os rendimentos dos fundos são isentos de imposto de renda, mas e a amortização? Funciona da mesma maneira?
Quando ocorre a amortização, geralmente ela vem como ganho de capital, seja através do pagamento gradual feito anualmente, seja pelo fundo ter chegado ao final e a venda feita com valor superior ao pago pelo imóvel em questão.
A alíquota vigente do imposto de renda sobre a amortização dos Fundos Imobiliários é de 20% sobre o lucro auferido com a cota.
É importante salientar que a incidência do IR para os casos de amortização são diferentes do que ocorre no imposto sobre ações e no lucro sobre a venda de cotas dos Fundos.
Na amortização não cabe ao investidor o recolhimento do imposto, sendo essa uma função exclusiva do administrador do fundo que irá reter o valor pago do imposto na fonte.
É importante esclarecer, no entanto, que o fato do investidor não necessitar recolher o imposto não tira a responsabilidade do investidor de ter que declarar o mesmo na declaração do IRPF.
Nesse caso o procedimento acaba sendo bem simples, bastando apenas copiar as informações do informe de rendimento que é emitido pelo administrador do fundo.
Legislação Brasileira sobre Amortização
Como o tema é algo que confunde muito os investidores, visto que por muitas vezes acabam não sabendo diferenciar a amortização do lucro, é importante saber um pouco mais profundamente o que diz a nossa legislação sobre esse pagamento.
Nesse sentido a amortização sobre os fundos de investimento imobiliário, são regulamentadas pela instrução normativa RFB 1585, de 31 de Agosto de 2015, na subseção X, a partir do Artigo 35.
Exemplos práticos de amortização de FIIs
Para entender melhor como funcionam os rendimentos e amortizações em FIIs, vamos citar um exemplo fictício e entender melhor a amortização.
Imagine que ao ser lançado, um fundo possui 1000 cotas de R$ 500,00, sendo o valor total do fundo R$ 500.000,00.
Suponha ainda que a finalidade deste fundo representa a construção para aluguel de um imóvel comercial localizado na cidade de São Paulo.
Por fim, considere que esse imóvel tenha sido locado pelo valor de R$ 25.000,00, sendo este o valor do lucro total (desconsidere os custos para efeito de simplificação), e que desse valor será distribuído 95% para os cotistas.
Dessa forma, cada cota remunerará os seus investidores em R$ 23,75 de dividendos e, portanto, isentos de impostos.
Agora imagine que a cada período de 12 meses, a administradora do fundo venderá parte das salas do imóvel individualmente e fará amortizações graduais de 10% do valor total do fundo.
Nesse caso, R$ 50.000,00 (10% de R$ 500.000,00) seriam pagos aos cotistas como amortização do investimento ou, mais precisamente, R$ 50,00 por cota.
Esse valor, por outro lado, não corresponde ao lucro, mas sim à mudança de patrimônio. Afinal, à partir dessa amortização o patrimônio do fundo deixa de valer R$ 500.000,00, passando a valer R$ 450.000,00, de forma que cada cota passa a ter seu valor patrimonial médio de R$ 450,00.
Logo, aqueles R$ 50,00 que saíram do valor da cota, foram para a conta corrente do investidor, que agora precisará apenas informar na DIRF esse repasse. No entanto, aqui não ocorreria a incidência de impostos pois não houve ganho de capital (valorização da cota) nesse caso.
Nesse sentido, esse fundo terá uma duração de 10 anos, dado que está fazendo amortizações anuais de 10%.
Ou seja, ao final do período de 10 anos, a última cota de amortização pode ser chamada de resgate, quando o fundo chega ao seu final. Durante esses 10 anos, o lucro do acionista foi a rentabilidade recebida sobre o aluguel deste imóvel, de forma que as amortizações são apenas a devolução do capital investido.
Conclusão
Os FII ainda são uma maneira recente de investimento no Brasil, mas que pode ser uma excelente opção para quem busca retorno em imóveis e não consegue fazer o aporte total sozinho.
Mesmo assim, existem alguns pontos que precisam estar bem claros para que o investidor tome as decisões corretas na hora de escolher um fundo.
Como você viu nesse texto, é importante se atentar para a diferença entre rendimentos, amortização e resgate do fundo para, entre outras coisas, não enfrentar problemas com a receita federal.
Olá,
Estou como uma dúvida e não encontrei nada semelhante em nenhum site. Pode me ajudar?
Comprei cotas do FVBI11 no ano de 2020 e ele foi Liquidado (amortização total) no mesmo ano.
Como comprei no mesmo ano, não tenho nenhum registro do FII nas minhas declarações passadas.
Além disso, tive prejuízo, considerando o valor do resgate e meu custo médio de compra.
Tenho que declarar alguma coisa da Declaração de 2021, além dos rendimentos pagos? Já que não teve IRRF.
gostei, muito boa matéria
Caso o Valor Patrimonial da Cota seja R$ 100,00, e eu compre a R$90,00, e receba uma amortização de R$ 40,00. Tem IR do ganho de capital na amortização, ou calcula tudo quando vender as cotas?
Olá; põe gentileza, poderia comentar / analisar a amortização que o BTGPactual está fazendo no QAGR11? Ab
Olá, a explicação foi bem clara, só senti falta da indicação de se temos que ajustar o valor da cota a cada amortização que entra, ou se mantemos o valor original.
Oi Cintia!
Você tem que ajustar o valor da cota a cada amortização:
Ex: Paguei 100 reais, amortizou 20.
Preço de compra: 80 reais.
Amortizou novamente, 10 reais.
Preço de compra: 70 reais.
Grande abraço e bons investimentos!
Estou com uma dúvida sobre como contabilizar a contrapartida a crédito da amortização de cotas de um fundo. Pelo que eu saiba a contabilização deveria ser entrada na conta corrente e saída na conta do fundo como se fosse uma operação de resgate. Acontece que se eu fizer isso o saldo final do mês não bate. Se alguém aqui tiver conhecimento de contabilidade e puder ajudar-me, eu agradeceria muito. Segue abaixo o relato do caso.
Não lembro os valores exatos, mas vou tentar lembrar os saldos aproximados só para detalhar mais:
Em 31/07/2020 havia um saldo de determinado investimento no valor de uns R$ 1.611.000,00. No mês de agosto houve rendimento negativo conforme extrato no valor de uns – R$ 24.000,00. Saldo final em 31/08/2020 de uns R$ 1,587.000,00, conforme extrato.
No dia 28/08/2020 houve entrada na conta corrente de uns R# 26.000,00 referente amortização de cotas do fundo e também pagamento de rendimento do fundo no valor de uns R$ 3.000,00.
Acontece que eu lançando o rendimento negativo indicado no extrato, o saldo de 31/08 fica batendo e, portanto, suponho que não podemos lançar essa amortização dentro da conta do investimento como se fosse um resgate.
Minha pergunta é: Onde contabilizar a contrapartida a crédito dessa amortização de cotas de fundos? Pelo que eu saiba essa amortização seria uma transferência do patrimônio, saindo do saldo em investimento e indo para a conta corrente e não se configura um pagamento de rendimentos. O saldo do investimento já está batendo mesmo sem o lançamento da amortização e não sei o que fazer com essa operação de amortização. Débito na C/C (entrada) e contrapartida à crédito onde?
Opa, tudo bem Iure??
Olha, se entendi bem sua colocação, você está com dúvida sobre a amortização e o valor de mercado do fundo, certo?
São cálculos totalmente diferentes. Na prática, amortização reduz o valor do principal investido, isto é: Valor investido no fundo: R$ 100,00 por cota. Amortização de R$ 15,00 por cota. Valor atualizado da cota patrimonial: R$ 85,00.
Se o mercado estiver negociando em 120, 115, 200, 50, o cálculo de rentabilidade do valor investido será sobre o montante de R$ 85,00.
O demonstrativo que você deve procurar na contabilidade é o Demonstrativo de Mutação do Patrimônio Líquido, que indifere do valor negociado à mercado.
Ficou mais claro?
Grande abraço e bons investimentos!
Bom dia. Tenho uma dúvida, comprei cotas de um FII mês passado, sei que esse fundo tem prazo de mais 4 anos e está pagando amortização todo mês de dezembro. No meu caso que comprei essas cotas em agosto, recebo esse valor de amortização normalmente em dezembro ou somente ano que vem?
Oi Alan!
Sem saber o fundo em específico, fica difícil de te dar uma resposta com certeza. Mas pelas informações que você passou, a amortização continua sendo feita da mesma forma para todos os cotistas: sempre no final de dezembro. Afinal, não há distinção entre um cotista e outro e todos tem os mesmos direitos.
Grande abraço e bons investimentos!
Boa noite. Vendi hoje (12.06.20) as 20 cotas de um fii adquirido em 2012. O valor nominal de venda foi inferior ao valor médio de compra, indicando, aparentemente, um prejuízo. Ocorre que, ao longo dos anos, recebi diversas parcelas a título de amortização do mesmo fii e minha dúvida é se e como esses valores devem ser considerados para cálculo do IR. Obrigado.
Oi Bruno!
Resumidamente é assim: Para efeitos de apuração do IR (DARF mensal), você deve considerar o preço médio de compra (menos) todas as amortizações recebidas. Então você pega o valor de venda (menos) o valor de compra e paga o IR.
Para fins de declaração (IRPF anual), o seu preço de aquisição deverá ser reduzido, pois houve devolução de capital (vem no informe de rendimentos também da administradora).
Agora, curiosamente acabamos de soltar um vídeo sobre esse assunto! Acho que vale a pena dar uma olhada, viu? Você pode assistir clicando aqui.
Grande abraço e bons investimentos!
No texto consta: “Logo, aqueles R$ 50,00 que saíram do valor da cota, foram para a conta corrente do investidor, que agora precisará apenas informar na DIRF esse repasse. ”
Como o investidor deve fazer isso?
O valor da amortização também deve ser deduzido no preço médio da(s) aquisição(ões) da(s) cota(s) ou deve-se manter o preço médio inalterado (nesse caso, se vender as cotas vai haver uma apuração de prejuízo talvez irreal). Seria possível esmiuçar um pouco mais esse assunto? Desde já, obrigado.