Americanas, Tok&Stock: aumento do risco de crédito preocupa FIIs, diz analista
Analistas apontam que, no médio e longo prazo, FIIs que tinham aluguel de Americanas devem se estabilizar
O mercado de fundos imobiliários, que já vinha cambaleando com os impactos da alta da taxa de juros desde 2022, levou novo tranco com a crise da Americanas que respingou em alguns desses ativos. Para trazer ainda mais tensão, nesta quinta-feira, 16, veio à tona que a Tok&Stok virou alvo de ação de despejo por falta de pagamento de aluguel.
No radar dos investidores, o aumento acentuado do risco de crédito que pode afetar, uns mais outros menos, o desempenho dos fundos imobiliários. Não por acaso, em 2023, o índice de FIIs da Bolsa, o IFIX, acumula uma queda de 2,88%. No mesmo período, o Ibovespa sobe 1,38%.
Calote da Americanas
A Americanas começou a notificar os shoppings onde tem lojas físicas que os aluguéis devidos até a data do deferimento do pedido de recuperação judicial, em 19 de janeiro, não serão pagos, por conta do efeito de suspensão de cobranças conferido pela recuperação judicial.
Em termos práticos, os fundos imobiliários de shoppings começaram a se manifestar e ameaçaram entrar com uma ordem de despejo contra a varejista. No dia 13 de fevereiro, o Torre Norte (TRNT11) informou que devido ao atraso de alguns pagamentos de aluguéis, os dividendos seriam menores, com queda de aproximadamente R$ 0,07 em cada cota.
A Hedge Investments também comuniciou o mercado, a companhia tem sob gestão R$ 6 bilhões em FIIs. Em comunicado, um de seus fundos, o FII Hedge Shopping Parque Dom Pedro (HPDP11), afirma que a Americanas está adimplente com o pagamento dos aluguéis.
Confira a rentabilidade destes ativos em 2023:
Risco é geral
Caio Nabuco de Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus Research, explica que no mercado de FIIs, a preocupação maior não está no caso Americanas, mas sim no risco de crédito que está aumentando de forma geral. “O varejo, player importante no mercado de fundos imobiliários, tem gerado impactos negativos nas cotações”, afirma.
Outra varejista, inquilina relevante em alguns fundos, a Tok&Stok está sendo acionada pelo fundo imobiliário Vinci Logística (VILG11). Por meio de fato relevante, o FII informou que a empresa não não pagou o aluguel do condomínio logístico Extrema Business Park I, localizado em Minas Gerais. Por isso, entrou com uma ação de despejo.
Não se sabe ainda quais os reflexos das dificuldades financeiras da Tok&Stok no Vinci Logística, o fato é que a situação poderá se agravar se a inadimplência das grandes redes se generalizar.
O sócio-diretor da Guardian Gestora, Antônio Lopes, explica que um fundo imobiliário atrelado ao caso isolado de Americanas não se prejudica tanto como um fundo de ações com papeis da empresa. Isso porque os FIIs contam com a diversificação de inquilinos em um mesmo imóvel, e o que deixa de pagar facilmente poderá ser substituído por outra empresa, estabilizando a situação no médio prazo.
Importante notar que, no caso de Americanas, a inadimplência é decorrente de uma empresa, um dos inquilinos, e não do prédio inteiro. Portanto não há comprometimento da receita total dos alugueis. Ele pontua que o temor do mercado e a saída repentina de investidores de ativos expostos a Americanas contribui para essa queda no curto prazo.
No setor de fundos imobiliários de shoppings, Caio Ventura, analista de fundos imobiliários da Guide Investimentos, pontua que esse tipo de locação costuma atrair lojas de forma rápida, sem quebrar a receita de aluguel.
Além disso, segundo ele, um dos fundos mais expostos em Americanas, o HGBS11, tinha cerca de 1,5% até o mês passado. De acordo com Ventura, isso impacta no dividendo, mas não na tese do fundo.
Oportunidades
Em meio a um campo minado, há também oportunidades pelo valor baixo de cotas, o que pressupõe bons retornos no longo prazo.
Para diluir os riscos, Marx Gonçalves, analista da Nord Research, afirmou que o investidor verificar com atenção o portfólio do fundo imobiliário. É uma forma de dar alguma blindagem ao investimento, tendo em vista problemas como os de Americana e Sto&Stok.
Gonçalves afirmou que os fundos de tijolos são uma preocupação maior neste momento de Selic aos 13,75%. “É interessante estar posicionado em fundos de tijolos diversificados em imóveis e locatários, com mais liquidez, não concentrado apenas em uma empresa”, afirma.
Na carteira de FIIs da Empiricus, as três posições principais são o KNCR11, o RBRR11 e o PVBI11.
O sócio-diretor da Guardian Gestora, afirmou que alguns fundos imobiliários caíram e a cota pode estar atrativa no momento para o investidor de longo prazo. Isso por que, com uma cota mais baixa, o dividend yield fica maior. Ele citou o GALG11, que devido à queda recente, entrega uma rentabilidade muito próxima ao CDI.
Na visão dele, existem oportunidades em todos os setores de FIIs, assim como “furadas”, portanto, é necessário olhar a tese antes de escolher o ativo.
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