Última modificação em 24 de setembro de 2020

O que é VGV?

O Valor Geral de Vendas — VGV — é obtido quando se soma o valor de todos os apartamentos que compõem um empreendimento. Por exemplo, um prédio que conta com 30 apartamentos, cujo valor unitário é de R$ 300 mil, terá um VGV de R$ 9 milhões. 

Esse cálculo oferece ao investidor uma estimativa que permite avaliar a viabilidade de um empreendimento. Também torna possível calcular qual será o faturamento de um projeto depois de descontado os custos, taxas e demais despesas que influenciam, diretamente, no valor final de um imóvel. 


Qual a importância do Valor Geral de Vendas?

O VGV também permite que uma construtora possa analisar se o valor obtido com as vendas de todas as unidades de um empreendimento será suficiente para cobrir as despesas da obra, o pagamento de impostos e as taxas. Vale observar que é essencial que a empresa mantenha a sua saúde financeira durante todo o processo.

Também pode ser utilizado como um indicador que permite verificar o potencial de valorização de um imóvel quando comparado a projetos similares.

Além disso, o Valor Geral de Vendas permite verificar a capacidade de receita de um empreendimento, levando em conta a região onde o projeto será construído, a busca por imóveis similares na mesma localidade e a aceleração ou desaceleração do mercado. Assim, será possível determinar se ao vender todas as unidades construídas será possível obter lucro

Como calcular o VGV considerando os descontos?

Como foi dito acima, o VGV é obtido ao somar o número de unidades de um empreendimento pelo preço de venda. No entanto, ao fazer esse cálculo muitas construturas levam em conta o desconto que será dado em cada unidade - nesse caso esse valor precisa ser subtraído do resultado obtido.

Esse resultado refletirá um valor mais próximo do obtido pela construtora com a venda de cada apartamento. Nesse caso, é preciso considerar as margens de renegociação, a demanda do mercado e quantas unidades precisam ser negociadas para que a construção seja viável.

O Valor Geral de Vendas permite verificar, ainda, qual será o lucro total de um empreendimento. Para isso, após obter o resultado é preciso dividi-lo pela expectativa de lucro líquido. O número obtido corresponderá ao índice de lucratividade de cada projeto encabeçado por essa construtora. 

Vale observar que a lucratividade de um empreendimento é uma porcentagem, já o lucro líquido é um valor monetário absoluto. Analisar esses resultados é fundamental para que a construtura decida se dará ou não continuidade ao projeto e qual será seu impacto nos cofres da empresa.

Por exemplo, digamos que ao calcular o lucro líquido de um empreendimento uma construtora tenha chegado ao resultado de R$ 1,5 milhões. No entanto, a lucratividade do empreendimento exibiu um valor de 0,3%, porcentagem que pode indicar que o projeto não será um bom investimento.

No entanto, é possível alterar o valor do VGV ao modificar o projeto para atrair mais compradores ou para adequá-lo a outro nicho de mercado. Isso pode tornar o projeto mais lucrativo. 

Outra maneira de aumentar o Valor Geral de Vendas é reduzir os custos da obra ou aumentar o valor de venda de cada unidade do empreendimento.

Porém, nem sempre é possível modificar esse valores - reduzir os custos podem impactar na qualidade do projeto e no tempo de construção. Também pode diminuir o valor destinado ao marketing, o que pode resultar na diminuição das vendas.

Aumentar o valor de cada unidade também pode não ser uma boa estratégia, uma vez que um preço elevado pode desestimular as vendas. 

Também é possível aumentar o número de unidades do projeto. No entanto, essa alternativa deve ser analisada com cuidado uma vez que essa mudança pode aumentar o tempo de construção e tornar todo o projeto mais oneroso. 

Outra solução é acrescentar áreas de convivência ao projeto como academias e salões de festas, o que aumentará o valor de cada unidade e oferecerá mais opções de lazer aos moradores. Essa solução é considerada uma boa opção uma vez que não aumenta o tempo de construção e nem eleva o valor total do projeto.

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