NOI – Net Operating Income
O que é Net Operating Income - NOI
Net Operating Income, ou NOI, que pode ser traduzido como Receita Operacional Líquida, é um número usado para analisar a a lucratividade de investimentos imobiliários. Ele equivale a toda a receita gerada pelo imóvel, menos todos os gastos operacionais necessários.
É importante notar que o NOI é um número antes dos impostos e exclui o pagamento de empréstimos (principal e juros), despesas de capital, depreciação e amortização.
Imóveis geradores de receita
Tenha em mente que, no caso de imóveis destinados a utilização pelo próprio proprietário, o NOI não é um número relevante, porque esses imóveis não geram receita.
O conceito de NOI só traz informações importantes no caso de imóveis geradores de receita, sejam residenciais ou comerciais.
Cálculo do NOI
Antes de calcular o NOI, é preciso encontrar o GOI, Gross Operating Income, ou seja, Receita Operacional Bruta. A fórmula do GOI é:
GOI = RPB = VPC
Onde:
*RPB é a receita potencial bruta
*VPC é a vacância e perda de créditos (ou seja, o quanto o imóvel perde por causa de períodos sem uso e inquilinos que não pagam)
Agora, é a hora de calcular o NOI, usando a seguinte fórmula:
NOI = GOI - GO
Onde:
*GOI é a receita operacional bruta
*GO são os gastos operacionais
É interessante notar que as receitas de um imóvel podem ser obtidas principalmente por meio do recebimento de aluguel. No entanto, também é possível obter receita por meio de facilidades que podem ser instaladas na propriedade, como estrutura para estacionamento.
Por outro lado, os gastos operacionais são aqueles indispensáveis para a manutenção do imóvel. Alguns dos principais são: pagamento de apólices de seguro, taxas legais, impostos, consertos, salário do responsável por cuidar do imóvel.
No entanto, gastos com melhorias (por exemplo, a instalação de um novo sistema de ar-condicionado) não entram nessa conta.
Importância do NOI
O NOI é usado, principalmente, como um método de valuation. Ele permite determinar o valor dos imóveis que geram receita. Assim, o investidor pode comparar diferentes propriedades para identificar qual tem maior valor e tomar decisões de compra e venda.
No caso de imóveis financiados, o NOI também é uma informação útil para que o investidor possa avaliar se a receita é suficiente para cobrir os gastos operacionais e mais o pagamento da dívida.
NOI x NOL
Em alguns casos, a receita do imóvel é inferior aos gastos operacionais. Quando isso acontece, temos um NOI negativo, também chamado de NOL, Net Operating Loss, ou Prejuízo Operacional Líquido.
Se um imóvel apresenta NOL, caso seja feito um pedido de hipoteca, por exemplo, existe alta probabilidade de que seja recusado.
NOI x EBIT
Em outras situações que não sejam o universo dos investimentos imobiliários, existe um número bastante similar ao NOI. Trata-se do EBIT, sigla para Earnings Before Interest and Taxes, ou seja, rendimento antes de juros e impostos.
A diferença principal entre NOI e EBIT é que este leva em consideração dois fatores que aquele não contabiliza. Esses fatores são a depreciação e a amortização.
Limitações do NOI
Apesar de ser um número útil, o NOI tem limitações. Uma delas é que ele pode ser facilmente manipulado.
Uma das maneiras de manipulação é simplesmente adiar alguns dos gastos operacionais que seriam necessários para o imóvel. Além disso, aumentar a receita também é relativamente fácil.
Um exemplo de medida para aumentar o NOI de um imóvel é oferecer a um locatário desconto no aluguel, em troca de que ele faça o trabalho de cuidar da propriedade. Assim, a receita diminui um pouco, mas é possível cortar um gasto significativo que seria o salário de um funcionário para desempenhar essa tarefa.
