O que é um Fundo Monoativo?

Monoativo, ou Fundos Monoativos, é, conforme o nome indica, um fundo de investimento no qual investe-se em um único ativo.

Em geral, esse conceito é aplicado no caso dos Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs), que podem ser monoativo, quando investem em um imóvel só, ou multiativo, quando investem em vários imóveis.

Existem alguns fundos de investimentos tradicionais monoativos, mas como são fundo em geral caros e cada vez com menor interesse do público, eles estão caindo cada vez mais em desuso no Brasil. Veja alguns exemplos de fundos de ações monoativo.

Porque existem Fundos Monoativo

A princípio, pode parecer estranha a existência de fundos monoativos, mas eles imperaram no Brasil até 2006 – e ainda são muito comuns. O motivo é que, antes dessa data, não existia regulamentação no país prevendo o modelo de administração de carteiras diversificadas de ativos imobiliários.

Foi a equipe da Hedge Investments (que, na época, atuava na Hedging-Griffo) que realizou a primeira solicitação à CVM para administrar um fundo imobiliário multiativos. Essa novidade representou uma importante evolução para investidores de FIIs.

Tipos de Fundo Monoativo

Já sabemos que o fundo monoativo é aquele que investe em um único ativo imobiliário, ou, para ser mais específico, em um único imóvel. No entanto, existem dois tipos de monoativo: os que possuem uma única fonte de renda e os que possuem várias fontes de renda.

O primeiro tipo é o caso do fundo cujo ativo é uma planta industrial, na qual uma única empresa opera. Se essa empresa falhar no pagamento de aluguel, o fundo não tem outra fonte de renda. Podemos chamar esse tipo de fundo monoativo monolocatário.

O segundo tipo é o caso do fundo cujo ativo é um shopping. Dentro desse shopping, vários lojistas desenvolvem suas atividades. Por isso, mesmo que um deles esteja inadimplente, esse fundo tem outras fontes de renda. Podemos chamar esse tipo de fundo monoativo multilocatários.

Naturalmente, o fundo monoativo com uma única fonte de renda está exposto a um risco maior.

Os riscos de um fundo Monoativo

Comparado a um fundo multiativos, o monoativo está exposto a riscos maiores. Vejamos os principais.

Em primeiro lugar, existe o risco da vacância. Se o fundo monoativo perde seus locatários – e, ainda mais, se é um fundo monoativo e monolocatário –, ele não terá renda. Enquanto isso, um fundo multiativos pode perder o locatário de um imóvel, mas continuar alugando e recebendo pelos outros.

Em segundo lugar, mesmo que não ocorra vacância, ainda existe o risco da inadimplência. O locatário pode estar ocupando o imóvel e não pagar o aluguel devido. Da mesma forma, o fundo monoativo fica sem renda. Enquanto isso, um fundo multiativos pode ter um locatário inadimplente, enquanto outros estão adimplentes, o que assegura os recebimentos.

Em terceiro lugar, existem os riscos de danos ao ativo em si. Imagine que uma situação como enchente, incêndio ou deslizamento danifique o imóvel, tornando-o inutilizável ou exigindo gastos exorbitantes com reparos. Nesse caso, o fundo monoativo perde, literalmente, seu único ativo.

Em quarto lugar, quando um fundo é monoativo, o locatário do imóvel fica em uma posição de vantagem em relação ao gestor e os cotistas. Afinal, se ele for embora, o risco da vacância aparece. Esse locatário pode, então, negociar condições melhores para si, prejudicando os interesses de quem investe no FII.

Como investir em Fundos Monoativos

Fundos Monoativos podem trazer excelente retorno, mas é preciso cuidado. Especialistas dão duas recomendações principais em relação ao investimento em um monoativo.

A primeira recomendação é alocar pouco capital nesses fundos, para diminuir riscos. Vale a pena investir em um monoativo quando o imóvel em questão representar uma grande oportunidade de negócio, mas não é recomendável colocar a maior parte dos seus recursos nele.

A segunda é não confundir uma carteira com vários fundos monoativos e uma carteira com um fundo multiativos. Ter cotas de vários fundos monoativos não é uma estratégia de diversificação adequada, pois todos apresentam o mesmo perfil de risco – alto.

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