Vender imóvel e investir em fundo imobiliário: vale a pena?

Se você já pediu dicas sobre investimentos para pessoas mais velhas, provavelmente já ouviu aquela máxima sobre a importância de ter o seu imóvel próprio — ou que alugar é dar dinheiro para os outros.

Essa ideia não é totalmente errada. É preciso entender que, dependendo da idade de quem o aconselha, ela pode ser influenciada por crenças e valores de uma época totalmente diferente. Mas será que ainda é assim em 2019? Ou existem alternativas mais interessantes como os fundos imobiliários?

Se você está em dúvida sobre em qual dessas duas opções vale mais a pena colocar o seu capital, vamos discutir um pouco sobre as duas possibilidades.

Como funciona o investimento em imóveis próprios?

Vamos começar pela aquisição de novos imóveis. Aqui, vale reforçar apenas para evitar más interpretações, não estamos falando da sua casa própria ou o local onde você mora, mas sim de uma aquisição que vá gerar renda.

Neste caso, o foco está em buscar um imóvel com bom preço, bem localizado, comprá-lo e usá-lo como renda extra, cobrando aluguel do locatário deste espaço. O problema, claro, é o alto investimento inicial: uma casa ou um apartamento, especialmente em grandes centros, são caros.

Quais as vantagens de ter um imóvel próprio?

A principal vantagem do imóvel próprio é, conforme o nome indica, que você é o dono da propriedade. Ou seja, existe a liberdade para modificá-lo, arrumá-lo, reformá-lo e fazer o que você bem entender.

Se, no meio destes processos, você decidir morar nele, por exemplo, e vender a sua residência antiga, é totalmente viável. É uma decisão que cabe somente a si mesmo.

Outro ponto positivo é para aquelas pessoas mais inseguras, que não gostam da ideia de ter seu dinheiro empregado a algo que não possa ser visitado presencialmente com facilidade. Como é você quem decide o local de compra, pode selecionar uma região de fácil acesso.

Por fim, caso compre a propriedade à vista, você pode obter um bom desconto. O problema é que esse benefício só é concedido justamente por um dos problemas de ter o imóvel: a falta de liquidez.

Quais as desvantagens de ter um imóvel próprio?

Vamos então começar a falar das desvantagens dessa estratégia, começando justamente pela falta de liquidez que, em outras palavras, consiste na facilidade de converter um ativo financeiro em dinheiro.

Nem é preciso ser um especialista em mercado financeiro para saber que não é fácil vender um imóvel. Ou seja, caso você queira se desfazer de uma aquisição da qual se arrependeu (pela dificuldade de locar, por exemplo), possivelmente terá problemas.

Ademais, enquanto não encontrar alguém disposto a morar na sua propriedade, caberá a você lidar com todos os custos referentes ao imóvel. Água, luz, condomínio, IPTU e outras despesas serão suas até esse momento.

Por fim, não podemos nos esquecer do custo. É extremamente caro comprar um imóvel, especialmente se ele for bem localizado. Portanto, você precisa de uma boa quantia de capital disponível para realizar esse tipo de investimento.

Como funcionam os investimentos em fundos imobiliários?

A principal alternativa à compra de imóveis físicos é o investimentos nos famosos fundos de investimento imobiliários (abreviados popularmente por FII's).

Esses fundos nada mais são do que uma forma pela qual diversos investidores podem se juntar e formar uma quantia de capital que será gerenciada por um gestor especializado do próprio fundo. A participação de cada investidor depende da sua quantidade de capital e é definida por meio de cotas.

Ou seja, sua única função neste caso é definir qual a quantidade de dinheiro quer investir em um FII. Obviamente que os lucros serão proporcionais à sua participação de capital (definida por meio das cotas).

Vale frisar que esse é o funcionamento de qualquer tipo de fundo de investimento. O diferencial dos FII's, como talvez você já imagine, está no foco de atuação: o segmento imobiliário.

Outro ponto importante é que o investimento não é de renda fixa. Assim como um imóvel pode valorizar ou desvalorizar, as suas cotas podem seguir o mesmo caminho. Portanto, existe o risco de perder dinheiro também, algo que precisa ser entendido para evitar frustrações.

Ao mesmo tempo, por ser um investimento de maior risco do que acontece na renda fixa, os ganhos podem ser muito maiores também. E existem diversas vantagens em relação ao imóvel próprio, como veremos a partir de agora.

Quais as vantagens de um fundo de investimento imobiliário?

Vamos começar pelo custo. Se ele é alto na aquisição do seu próprio imóvel, você pode adquirir cotas por valores praticamente simbólicos em relação ao custo total de uma casa ou apartamento. Trata-se, portanto, de tornar um segmento de alto ticket médio extremamente acessível para os mais variados perfis de investidores.

Em segundo lugar, existe um ponto bem importante para quem investe nos FII's que é a cobrança de aluguel. Diversos formatos de fundos imobiliários conseguem rentabilizar o capital por meio de locações, algo que garante renda mensal aos seus cotistas.

Além disso,todo dinheiro é gerido por um gestor especializado. Isso significa que você não precisará ficar definindo quais os melhores imóveis para investir ou buscando inquilinos para ocupar o espaço. Tudo é feito pela gestão do fundo onde empregar o seu capital.

Se, em algum momento, você desistir do fundo em questão, precisará apenas vender suas cotas (o que pode levar, literalmente, minutos). E essa é outra vantagem já que a liquidez é infinitamente superior ao que seria vender o próprio imóvel.

Por fim, há também toda a praticidade. Para participar deste mercado, basta abrir uma conta em uma corretora e começar a escolher os seus fundos de investimentos imobiliários favoritos. Simples assim, sem burocracia.

Quais as desvantagens de um fundo de investimento imobiliário?

Nem só de alegrias vive o investidor de um FII. E, para que sejamos justos, é preciso ponderar alguns riscos que você assume nesse formato de investimento.

A começar pelo risco financeiro. Como já adiantamos, as cotas podem desvalorizar. Isso significa que existe o risco de perder dinheiro. A boa notícia é que o mesmo pode acontecer comprando seu próprio imóvel: nada garante que ele não perca valor por qualquer motivo externo.

Outro ponto importante é que, apesar de estar investindo em imóveis, você não será dono de nenhuma propriedade, mas sim das suas cotas. Portanto, não serão aquisições suas — e sim do fundo de investimento imobiliário em questão.

Além disso, existem os riscos do mercado imobiliário. Você pode ter que lidar com vacância ou a baixa de rendimentos em função de sazonalidade (especialmente em fundos de shopping center). Apesar de ser o gestor que lida com esses problemas, eles afetam os ganhos dos cotistas.

Finalmente, existe a taxa de administração do FII. É uma parte do lucro que é destinada ao pagamento dos trabalho do gestor, algo que acaba sendo até positivo na medida em que ele também tem interesse em fazer o fundo crescer e gerar capital aos seus cotistas.

Afinal, vale a pena vender um imóvel e investir em fundos imobiliários?

Agora que você já conhece esses dois formatos de investimentos, talvez esteja se preguntando onde vale mais a pena colocar seu capital. Afinal, o que é melhor: ter um imóvel próprio para locar ou investir em fundos imobiliários?

Por tudo que vimos ao longo do texto, é cada vez mais claro que, se a ideia é trabalhar o mercado imobiliário como investimento, os FII's são muito mais interessantes.

Essas vantagens passam, basicamente, por três pontos. São eles:

• Liquidez: é muito mais fácil e veloz negociar cotas do que um imóvel próprio.
• Capital: comprar um imóvel exige alto poder aquisitivo. Comprar cotas de um FII, por outro lado, é extremamente acessível.
• Tributação: aluguéis provenientes de fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda para pessoa física, algo que não acontece em locações com imóveis próprios.

Por tudo isso (e também pelo que já conversamos ao longo do texto), é muito mais interessante investir em um FII do que em um imóvel próprio. Claro que essa é uma visão geral e, claro, depende também do objetivo com o investimento.

Para finalizar o conteúdo, deixamos uma tabela comparativa entre esses dois formatos de investimento no segmento imobiliário.

Característica	Imóvel Próprio	Fundo Imobiliário
Investimento inicial	Alto. Comprar um imóvel tem valor elevado.	Baixo. As cotas são extremamente acessíveis.
Propriedade	Você é o dono do imóvel	O fundo é o dono do imóvel
Localização	Presencial em região própria	Qualquer lugar do Brasil
Liquidez	Baixa. É difícil vender um imóvel.	Alta. É fácil vender suas cotas.
Problemas	Problemas do imóvel são resolvidos pelo proprietário	Problemas do imóvel são resolvidos pelo gestor do fundo
Locação vaga	Custos devem ser arcados pelo proprietário	Custos afetam o resultado dos cotistas
Imposto de renda	Aplicado sobre o aluguel e sobre a venda	Valores de aluguel são isentos para pessoa física