Contrato típico de aluguel

O que é Contrato Típico de Aluguel

Contrato Típico de Aluguel é um dos tipos de contrato possíveis para uma relação jurídica entre locador e locatário no mercado imobiliário (cujas nomenclaturas mais adequadas são senhorio e inquilino). Esse tipo de contrato recebe o nome de típico porque está tipificado em lei, isto é, está previsto na legislação.

Existem contratos típicos não apenas para o aluguel de imóveis, mas também para outros tipos de relação jurídica. O contrato típico de aluguel é determinado principalmente pelas disposições do Código Civil e da Lei 8.245 de 1991.

Prazo e encerramento do Contrato Típico de Aluguel

A Lei 8.245, ou Lei do Inquilinato, conta com 90 artigos, nos quais ela dispõe sobre muitos pontos do contrato típico de aluguel. 

Em relação ao prazo, conforme o artigo 3°, este tipo de contrato pode ser ajustado para qualquer prazo. Porém, se for igual ou superior a dez anos, exige a autorização do cônjuge do inquilino. Uma consequência desta previsão é que, para qualquer prazo inferior a dez anos, é dispensada a anuência do cônjuge do locatário ao contrato típico de aluguel.

O artigo 4° prevê que, durante o prazo determinado no contrato para o aluguel, o locador não pode pedir de volta o imóvel. Enquanto isso, se o locatário quiser, poderá devolver o imóvel, desde que pagando a multa prevista no próprio contrato, de forma proporcional ao período restante. O artigo 54-A, §2°, proíbe multa que exceda o valor da soma dos aluguéis restantes até o final do prazo previsto no contrato.

Imagine, por exemplo, que Pedro aluga um apartamento a João por 12 meses, sendo que o aluguel é de R$1.000 por mês. No mês 10, João decide se mudar e devolver o imóvel. Ele precisará pagar a Pedro uma multa proporcional aos dois meses restantes do contrato que não serão cumpridos. Porém, o valor da multa não pode exceder R$2.000, que é a soma dos aluguéis restantes.

Alienação do imóvel alugado

Outra previsão importante do contrato típico de aluguel é que, se o imóvel for alienado enquanto estiver alugado – por exemplo, se o locador vender o imóvel –, a pessoa que o recebeu poderá extinguir o contrato de locação. Nesse caso, deve comunicar ao locatário, que terá 90 dias para desocupar o imóvel.

Imagine, por exemplo, que Pedro alugou uma casa a João. No entanto, depois de seis meses, Pedro vende essa casa a Rodrigo. Rodrigo, como novo proprietário, pode extinguir o contrato de locação de João, dando a ele o prazo de noventa dias para sair da casa.

No entanto, existe uma exceção. Se o contrato do aluguel tiver prazo determinado para acabar, apresentar uma cláusula específica prevendo que ele continuará vigente mesmo com alienação do imóvel, e for averbado junto à matrícula do imóvel, o locatário fica protegido. Respeitando-se essas três condições, mesmo que o locador venda o imóvel, o contrato de aluguel vai continuar valendo até o final do seu prazo.

Valor do aluguel do imóvel

A Lei 8.245 tem uma seção específica para disposições sobre o aluguel. De acordo com essa lei, as partes são livres para negociar o aluguel, mas é proibido estipular valor em moeda estrangeira ou vincular o valor a variação cambial ou ao salário mínimo. 

Também é permitido mudar o valor negociado inicialmente para o aluguel, além de colocar no contrato e modificar cláusula prevendo reajustes, desde que em acordo entre as partes. O locador não pode, unilateralmente, colocar mudar a regra do reajuste, por exemplo.

Em relação ao pagamento antecipado, como regra, ele é proibido. As exceções são o caso de locação para temporada e a situação em que o locatário não apresentar nenhuma garantia.
Existe também uma previsão sobre o aluguel da sublocação, que não pode ser maior do que o aluguel da locação.