Contrato atípico de aluguel

O que é Contrato Atípico de Aluguel

Contrato Atípico de Aluguel é um termo geral para designar contratos de locação de imóvel que não se enquadram na previsão legal sobre o assunto. São chamados de atípicos porque não estão tipificados em lei. Eles fogem ao que determina a Lei 8.245 de 1991, Lei do Inquilinato.

Entendendo o Contrato Atípico de Aluguel

A definição básica de contrato atípico de aluguel é aquele contrato que se refere a uma relação de locação de imóvel que, por sua especificidade, não se enquadra no modelo de contrato que é previsto na legislação. Porém, vale a pena destacar que, como muitos conceitos do Direito, essa definição não é unânime.

Alguns especialistas afirmam que nenhum contrato é puramente típico ou atípico. O que existe são contratos predominantemente típicos e outros predominantemente atípicos. Essa visão relativista é interessante, pois, na prática, será difícil encontrar um contrato de aluguel que não se submeta, mesmo que apenas em parte, à legislação, seja à Lei do Inquilinato ou ao Código Civil.

Outra observação pertinente é que o contrato atípico de aluguel exige muito mais negociação do que o contrato típico. Isso porque, como o contrato típico segue as previsões da lei, muitas de suas cláusulas são restritas de acordo com o que a lei permite ou proíbe. Podem ser discutidos valores e prazos, mas as regras gerais são dadas pela legislação. 

Enquanto isso, em um contrato atípico, existem muito mais pontos que dependem da vontade das partes. O resultado é que um contrato atípico de aluguel é praticamente sob medida; ao comparar dois contratos atípicos, possivelmente haverá muitas diferenças entre eles. 

É importante ressaltar que, apesar do contrato atípico de aluguel não estar previsto na lei, a sua elaboração precisa se apoiar na legislação. Em outras palavras, ele não pode ultrapassar os limites dados pelo ordenamento jurídico. Ele não pode incluir cláusulas ilícitas, por exemplo. 

Contrato Built to Suit

Uma das modalidades de contrato atípico de aluguel que estão ganhando mais espaço recentemente é o built to suit. Ela é ideal para empresas que buscam um novo imóvel para suas instalações, mas não querem despender o capital necessário para uma compra.

A modalidade built to suit consiste em alugar um imóvel que será construído ou reformado especificamente de acordo com um projeto que atenda às necessidades do locatário que vai se instalar ali. Ao final do prazo do contrato, é possível realizar a compra do imóvel, por um valor reduzido. 

Graças a esse contrato atípico de aluguel, as empresas podem desenvolver suas operações em um espaço completamente adequado, sem precisar tirar um grande valor do caixa ou contrair dívida. 

Contrato entre shopping center e lojista

O contrato entre shopping center e lojista é, sem dúvidas, um contrato de locação. Porém, existem debates a respeito de ser uma modalidade típica ou atípica. Alguns especialistas defendem que é um contrato típico com cláusulas atípicas; outros, que é um contrato atípico misto. 

O centro da questão é que, a relação entre lojista é shopping é diferente da relação típica entre senhorio e inquilino. Por exemplo, quando um lojista aluga espaço em um shopping, ele não está apenas tirando proveito do imóvel em si, mas também de uma série de bens imateriais, como a imagem pública do shopping. 

Contrato Atípico de Aluguel e Fundos de Investimento Imobiliário

Nas relações comuns do dia a dia, a maioria dos contratos de aluguel são típicos. Por outro lado, os Fundos de Investimento Imobiliário fazem muito uso de diferentes tipos de contrato atípico de aluguel.

A questão é que esses contratos, por não estarem determinados pela lei, possuem um menor nível de segurança jurídica. Isso significa que eles apresentam mais brechas, as quais podem ser levadas a discussão no Judiciário.  Por esse motivo, Fundos de Investimento Imobiliário têm uma preocupação muito grande em trabalhar com equipes jurídicas fortes, capazes de elaborar contratos sólidos.