Companhia Hipotecária

O que é uma companhia hipotecária?

A chamada companhia hipotecária faz parte do Sistema Financeiro de Habitação – SFH – e é a instituição onde se é possível fazer um empréstimo imobiliário de bens comerciais ou residenciais. Nesse tipo de empréstimo não é preciso apresentar uma garantia forte, já que o financiamento está atrelado a uma hipoteca ou à alienação fiduciária do imóvel. 

Também conhecida pela sigla CH, uma companhia hipotecária é uma sociedade anônima que administra fundos de investimento imobiliário e créditos hipotecários, que podem ser usados na construção ou na reforma de imóveis.

As companhias hipotecárias foram criadas para fomentar o crédito imobiliário por meio da resolução 2.122 do Conselho Monetário Nacional em 1994. Com a publicação da lei 11.977 de 2009, que institui o Programa Minhas Casa Minha Vida (MCMV), passaram a fazer parte do Sistema Financeiro de Habitação.

Quais são os objetivos de uma companhia hipotecária?

Pode-se dizer que uma companhia hipotecária é responsável por conceder crédito hipotecário e alienação fiduciária de imóveis. Além disso, a instituição tem os seguintes objetivos principais:

• Controlar fundos de investimentos imobiliários (FIIs) e repassar recursos hipotecários por meio de empréstimos concedidos aos seus clientes;
• Comercializar imóveis residenciais ou comerciais em áreas urbanas ou rurais;
• Garantir o repasse de recursos para programas imobiliários;
• Financiar reformas ou imóveis.

Uma companhia hipotecária, portanto, realiza operações passivas e ativas. Entre as operações passivas merecem destaque itens como debêntures, financiamentos, empréstimos e as letras hipotecárias, títulos de investimento em renda fixa.

Já as operações ativas são ligadas ao repasse, investimento e financiamento de imóveis em áreas urbanas ou rurais.

Como funciona uma companhia hipotecária?

Uma hipoteca é uma linha de crédito muito comum em países como os Estados Unidos e o Canadá. Ocorre quando um imóvel é colocado como garantia para um empréstimo, que, em geral, apresenta juros baixos e prazos longos. De fato, investimentos relacionados a imóveis representa um grande peso nas finanças pessoais de muitos brasileiros.

Uma companhia hipotecária, assim como toda instituição financeira, é fiscalizada pelo Banco Central do (BC) e pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), e pode receber recursos prevenientes tanto de operações passivas como de operações ativas.

Diferentemente de outras instituições financeiras que além de financiamentos imobiliários oferecem outros financiamentos aos seus clientes, uma CH atua exclusivamente no ramo imobiliário.

Para conceder crédito aos contratantes, as companhias hipotecárias geram as chamadas Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e as Letra hipotecárias (LH) para obter o capital que será emprestado aos seus clientes. Vale destacar que as CHs não captam recursos por poupança.

Para a efetivação do empréstimo imobiliário é preciso registrar o imóvel no registro hipotecário, documento que exibe informações como o valor empréstimo, as informações pessoais do devedor e do credor, e a discriminação da garantia do imóvel hipotecado.

Esse documento é fundamental para que o credor consiga oferecer seu imóvel como garantia de pagamento de uma dívida. Quando o bem é registrado pela companhia hipotecária, a hipoteca se torna pública.

Entre as principais companhias hipotecárias, que realizam tal serviço e atuam no Brasil, podemos citar a COBANSA Cia Hipotecária e a Companhia Hipotecária Brasileira – CHB.

Quais tipos de hipotecas existem?

Existem dois tipos principais de hipoteca: a voluntária e a judicial.

• Hipoteca voluntária: Nesse tipo de hipoteca, credor e devedor realizam uma negociação em comum acordo. Permite que o credor satisfaça o seu direito de crédito com prioridade ante aos demais credores;
• Hipoteca judicial: Decorre por força de uma decisão judicial. A hipoteca judicial é uma espécie de penhora antecipada que garantirá a execução do crédito e evitará que o devedor tente fraudar o processo. Nesse caso, o credor hipotecário tem preferência de pagamento em relação aos outros credores.